房貸成本影響有限 嚴控房地產(chǎn)金融風(fēng)險

作為歷年來(lái)的樓市銷(xiāo)售黃金期，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)在“金九”月份平淡收場(chǎng)后，又于“銀十”月份迎來(lái)了新的房貸利率調整規定。根據央行此前發(fā)布的公告顯示，10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，以最近一個(gè)月相應期限的LPR為定價(jià)基準加點(diǎn)形成。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)分析稱(chēng)，個(gè)人住房貸款利率雖然采用了新的定價(jià)機制，但實(shí)際上，該政策本身對于購房者的影響相對有限。不過(guò)，受政策執行力度即LPR加基點(diǎn)幅度以及各城市的樓市調控政策等多方面因素影響，短期來(lái)看，仍會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的影響，如購房者對未來(lái)市場(chǎng)預期的變化等。

房貸成本影響有限

根據最新規定，在定價(jià)基準轉換后，全國范圍內新發(fā)放的首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應期限LPR;二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)(1個(gè)基點(diǎn)為0.01%)。而此前，銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，主要是參照貸款基準利率而進(jìn)行上下浮動(dòng)。

諸葛找房副總裁苑承建在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)坦言，在新的房貸利率定價(jià)機制下，利率調整無(wú)疑更加靈活，但從實(shí)際情況來(lái)看，此次調整對購房者實(shí)際購房成本即使有增加，也會(huì )非常有限。

以9月20日央行發(fā)布的LPR報價(jià)利率來(lái)看，1年期為4.2%，5年期為4.85%。如果僅從房地產(chǎn)角度來(lái)說(shuō)，5年期LPR報價(jià)利率似乎更能反映按揭貸款利率。

對此，記者手動(dòng)算了一筆賬。以北京為例，在新規實(shí)施前，北京首套房貸的主流利率為基準利率4.90%上浮10%，即5.39%;二套房貸款利率為基準利率上浮20%，即5.88%。此次新規實(shí)施后，北京首套房貸利率以央行9月20日公布的五年期LPR4.85%水平計算，調整后的首套房貸利率為5.4%，二套為5.9%，較此前分別高了0.01%和0.02%，變化幅度較小。

再從貸款成本上看，對于貸款方式選擇等額本息、貸款年限為25年的100萬(wàn)元首套房貸金額來(lái)看，新規實(shí)施前，購房者每月的還款金額約6075元，新規實(shí)施后，每月還款金額約6081元，也就是說(shuō)，每月僅增加購房成本6元。即使是對于二套房來(lái)說(shuō)，按照上述方法計算，每月多增加的還貸金額也僅僅是約12元。

上海易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進(jìn)在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，從測算結果中可以看出，9月20日公布的LPR利率調整，并不會(huì )對購房者按揭貸款的成本產(chǎn)生較大的實(shí)質(zhì)性影響，更多的影響還是體現為貸款定價(jià)方式的調整，即后續房貸利率自我調整空間的增大。

“整體上看，監管層制定LPR報價(jià)利率，更多的希望在不進(jìn)行全面降息的背景下，針對房地產(chǎn)行業(yè)還是能夠起到穩定以及平穩預期的效果。”合碩機構首席分析師郭毅對《證券日報》記者如是說(shuō)。

嚴控房地產(chǎn)金融風(fēng)險

無(wú)論是10月8日個(gè)人房貸采用新的LPR報價(jià)利率，還是今年以來(lái)央行、銀保監會(huì )頻繁強調的合理控制房地產(chǎn)貸款投放，無(wú)一不透露出監管部門(mén)對于房地產(chǎn)金融風(fēng)險把控力度的加強。

具體來(lái)看，自今年5月17日銀保監會(huì )下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規建設”工作的通知》，要求嚴格規范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)以來(lái)，監管層對于房地產(chǎn)行業(yè)的調控力度進(jìn)一步增強;而在7月30日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議強調，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”后，在調控角度上也更加著(zhù)力于房企融資端。

據中原地產(chǎn)研究中心不完全統計，2019年以來(lái)，監管層累計發(fā)布的政策或講話(huà)中，超過(guò)25次涉及“注意防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險”。

在川財證券研究所所長(cháng)陳靂看來(lái)，雖然9月份以來(lái)，央行貨幣政策趨于寬松，但從現階段來(lái)看，貨幣政策寬松主要是為了支持實(shí)體經(jīng)濟領(lǐng)域，預計今年四季度對房地產(chǎn)行業(yè)的刺激仍然相對有限。

結合目前與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的一些數據上看，今年銷(xiāo)售市場(chǎng)和土地市場(chǎng)熱度整體均有所回落。

來(lái)自國家統計局的數據顯示，今年1月份至8月份，商品房銷(xiāo)售面積為101849萬(wàn)平方米，同比下降0.6%，要注意的是，2019年以來(lái)商品房銷(xiāo)售面積增速一直處于負增長(cháng)態(tài)勢;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積12236萬(wàn)平方米，同比下降25.6%;房屋新開(kāi)工面積145133萬(wàn)平方米，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)至8.9%。

“考慮到部分房企在第四季度的推盤(pán)速度可能會(huì )略為加快，但結合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策仍然持續的大環(huán)境，預計今年四季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)出現過(guò)熱現象的可能性較低。”陳靂表示。

標簽： 控房地產(chǎn)