債券到期高峰來(lái)襲 房企已籌超千億“借新還舊”

邁入2019年僅20余天，涉房企業(yè)債券融資總額已接近1400億元人民幣，而這背后是洶涌而來(lái)的債券到期高峰。

“2019年上半年，內地房企迎來(lái)第一波債券到期高峰，明后年的壓力會(huì )更大。”中銀國際研究部副主管、董事總經(jīng)理王衛指出。

不過(guò)，“一城一策”也在悄然改變市場(chǎng)對于樓市的預期，融資規模放大之時(shí)，房企境內外融資環(huán)境也在明顯改善，認購情況較2018年大幅好轉，與2018年四季度相比，今年1月份涉房企業(yè)發(fā)行債券的利率下降明顯。

房企迎來(lái)債券到期高峰

Wind統計數據顯示，2019年前26天，涉房企業(yè)在境內債券市場(chǎng)成功發(fā)行了110只債券，合計規模達700.7億元人民幣，數量和規模分別較上年同期增長(cháng)214.3%、140.9%。

海外方面，上證報資訊統計數據顯示，2019年以來(lái)，內地房企已發(fā)行美元債23單，發(fā)行總規模高達101.25億美元，折合人民幣約682億元。

無(wú)論是恒大、碧桂園、融創(chuàng )等頭部房企，還是新城控股、富力地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)等品牌地產(chǎn)商，都在1月份積極入市融資。

其中，發(fā)行規模居首位的恒大地產(chǎn)，一口氣發(fā)行了3只美元債，合計融資30億美元，利率在6.25%至8.25%之間。

碧桂園也發(fā)行了1只5.5億美元的3年期債券及1只4.5億美元的5年期債券，合計融資10億美元，發(fā)行利率分別為7.125%及8%。

正榮地產(chǎn)更是一個(gè)月內三次海外發(fā)債，累計融資5.5億美元。新城、奧園等也兩度入市融資。

“去年想發(fā)債融資但沒(méi)能發(fā)出去的、1月份到期的、2月到期但為避開(kāi)春節假期提前發(fā)行的，湊到了一起，導致1月份債券市場(chǎng)格外熱鬧。”王衛對記者表示。

梳理上市公司的發(fā)債公告可以發(fā)現，絕大部分房企的籌資用途為“現有債務(wù)再融資”，即“借新還舊”。而根據國金證券統計的數據，2019年上半年房企到期的債券總量將達2272.68億元人民幣，同比增加44.26%。

龍頭房企短期償債壓力較小

數據顯示，截至2019年1月23日，恒大以1275億元人民幣的待還債券總額位列榜首，但3年以上的長(cháng)期債券占比超過(guò)85%，短期償債壓力較小。

碧桂園排第二位，待還債券總額為642億元人民幣，2019年到期的僅17.1億元人民幣，短期債務(wù)壓力也比較小，但未來(lái)將要承擔逐年上漲的到期債務(wù)。

萬(wàn)科總規模為430.92億元人民幣的待還債券中，在2019年需要償還至少189億的到期債券本金。不過(guò)，分析人士指出，萬(wàn)科并不差錢(qián)，而且可以隨時(shí)在債券市場(chǎng)融到錢(qián)。

王衛認為，因為房企拿地變得更加謹慎，房企發(fā)債主要用于“借舊還新”，因此預計2019年房企的整體發(fā)債規模會(huì )與2018年持平，甚至有所萎縮。當然，這還取決于政策和經(jīng)濟走向。

“經(jīng)歷過(guò)2018年的數個(gè)違約事件后，投資者更聰明了，基本面差的公司在市場(chǎng)上融資變得很困難，即便能融到錢(qián)也要付出非常高的代價(jià)，財務(wù)會(huì )越來(lái)越困難。”王衛認為，不排除今年仍會(huì )有內地房企違約。

1月17日，內房股佳源國際股價(jià)“閃崩”，并拖累內地房地產(chǎn)板塊市值蒸發(fā)逾千億，導火索正是債務(wù)違約擔憂(yōu)。佳源國際之后聲明稱(chēng)，暴跌系大股東部分股票做了抵押融資，未及時(shí)補倉而被強制平倉所致，但聲明發(fā)布后，其股價(jià)再度暴跌，該公司已于1月22日下午1點(diǎn)申請停牌。

為了緩解流動(dòng)性壓力，也有房企選擇“斷臂求生”，輕裝上陣。泛?？毓?月21日宣布，擬通過(guò)轉讓項目公司股權的方式，以約148.87億元人民幣(含沖抵債務(wù))將所屬公司名下的北京泛海國際居住區1號地塊和上海董家渡項目出讓給融創(chuàng )地產(chǎn)。

機構投資意愿升溫

與2018年度四季度相比，今年1月份涉房企業(yè)發(fā)行債券的利率已經(jīng)有所下行，但仍處于較高水平。

以?xún)鹊胤科蟀l(fā)行的美元債為例，已發(fā)行的23只債券中，除了力高地產(chǎn)發(fā)行的1年期優(yōu)先票據票息率高達13.5%、正榮地產(chǎn)發(fā)行的1年期優(yōu)先票據票息率為10.5%外，其余債券的票息率都在10%以下。

王衛指出，債券發(fā)行利率整體呈現下行趨勢，與近期境內外融資環(huán)境均有所改善有關(guān)。

近期地方兩會(huì )陸續召開(kāi)， “一城一策”成為2019年各地房地產(chǎn)調控的一大關(guān)鍵詞，也從微觀(guān)層面印證了市場(chǎng)預期。

此外，王衛指出，1月份是投資機構布局的重要時(shí)期，債券集中到期也意味著(zhù)投資機構的資金陸續回到賬上，他們也是要做投資的，即便債券收益率有所下行，但仍處于相對高位，大部分地產(chǎn)類(lèi)債券的收益率都超過(guò)6%，相比股票市場(chǎng)仍具有吸引力。

據了解，由于機構投資債券的意愿提升，房企發(fā)債的認購情況也較2018年明顯好轉。

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