農商銀行應重視房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險防范 減少損失

近年來(lái)農商銀行發(fā)放的房產(chǎn)抵押貸款越來(lái)越多。房產(chǎn)抵押貸款具有抵押物易處置變現、升值潛力大、處置方式靈活等優(yōu)勢，綜合風(fēng)險相對較小，但是，由于房產(chǎn)抵押貸款涉及環(huán)節較多，專(zhuān)業(yè)性較強，價(jià)值波動(dòng)大，如果不注意辦理中存在的如下風(fēng)險點(diǎn)，不采取有效措施防范，也可能形成貸款風(fēng)險，甚至造成貸款損失。

一是調查清楚借款人的房產(chǎn)數量并防止“先租后抵”。發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應詳細調查清楚借款人的實(shí)際房產(chǎn)數量，查看有無(wú)弄虛作假、欺騙隱瞞的現象。如果借款人僅有一套基本居住房屋，除按揭貸款外，一般不予辦理經(jīng)營(yíng)性抵押貸款;如果借款人有多套居住房屋，但存在法律糾紛，應在法律糾紛解決后，才能確定是否辦理。農商銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，還應詳細了解借款人用來(lái)抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃給他人。對已經(jīng)出租的房產(chǎn)，必須取得承租人承諾優(yōu)先處置的保證函，否則不予辦理抵押貸款，防止出現“先租后抵”問(wèn)題。如果出現“先抵后租”的情形，即抵押人在設定抵押權后，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權的效力優(yōu)先于租賃權，銀行可以辦理房產(chǎn)抵押貸款。

二是認真辦理抵押登記，確保手續的完整性。辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”?如果屬于“一物多押”，要經(jīng)常開(kāi)展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時(shí)，銀行應要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權一并抵押，便于處置變現。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長(cháng)，銀行應有充足的時(shí)間處置抵押房產(chǎn)。在辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應通過(guò)房產(chǎn)證和其他途徑詳細了解房產(chǎn)的實(shí)際所有權情況。對共有財產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個(gè)財產(chǎn)共有人?財產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款?只有經(jīng)全部財產(chǎn)共有人當面簽字同意，才可以給予辦理抵押，避免產(chǎn)生法律糾紛。

三是注意土地的性質(zhì)和使用期限。辦理抵押貸款前，要查清房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對于出讓土地要分清是屬于住宅類(lèi)還是屬于工業(yè)類(lèi)。根據土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著(zhù)物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，應與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時(shí)補交土地出讓金，并相應降低抵押折率，以確保抵押貸款風(fēng)險全覆蓋。

四是加強貸后抵押物檢查，防止土地用途性質(zhì)變更。辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應查看土地使用證上填寫(xiě)的土地用途與借款人實(shí)際使用用途是否一致?如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，也應在貸款發(fā)放后定期進(jìn)行貸后檢查，查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更，根據變化情況及時(shí)采取有效措施。對在建工程抵押貸款重點(diǎn)管理，由于在建工程具有特殊性;對發(fā)放的在建工程抵押貸款，應進(jìn)行單獨管理，要求借款人把基本存款賬戶(hù)設在本單位，往來(lái)款項要通過(guò)本單位辦理，全程監督借款人資金使用情況。

五是注重培養自己的房產(chǎn)評估師，重視第一還款來(lái)源。為準確獲得抵押房產(chǎn)的評估價(jià)格，農商銀行應加快培養自己的房產(chǎn)評估師，對抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價(jià)?，F階段，雖然無(wú)權決定評估機構對抵押房產(chǎn)所作的估價(jià)，但可以根據自己的實(shí)際評估價(jià)格確定貸款發(fā)放的折率。在房產(chǎn)評估中介機構作出評估報告后，內部的評估師應對抵押房產(chǎn)進(jìn)行二次估價(jià)，根據自己的評估價(jià)格，按照一定的比例確定實(shí)際發(fā)放貸款的金額，掌握貸款額度控制的主動(dòng)權，以防范信貸風(fēng)險。發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，更應重視第一還款來(lái)源;不僅要對借款人進(jìn)行擔保分析，而且要對借款人進(jìn)行財務(wù)分析、現金流量分析和非財務(wù)分析，對借款人經(jīng)常開(kāi)展貸后檢查分析，動(dòng)態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量，有效防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險。

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