LPR迎最大降幅 百萬(wàn)房貸每月少還59元

4月20日，央行公布的貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)顯示，1年期LPR為3.85%，較此前的4.05%下調20個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR為4.65%，較上次的4.75%調降10個(gè)基點(diǎn)。本次兩種期限LPR的下調是自去年8月LPR改革以來(lái)降息幅度最大的一次。具體到個(gè)人房貸方面，據北京商報記者測算，5年期以上LPR下調10個(gè)基點(diǎn)后，以北京首套房商貸100萬(wàn)元、期限25年為例，百萬(wàn)房貸利息總額較此前少還1.77萬(wàn)元，月供每月少還58.99元。

LPR迎最大降幅

從過(guò)去經(jīng)驗上看，“逆回購利率-MLF(中期借貸便利)利率-LPR”同步調降則完成一次完整的降息過(guò)程，逆回購利率和MLF利率曾在3月30日及4月15日分別調降20個(gè)基點(diǎn)，因此4月20日，1年期LPR報價(jià)較上期下降20個(gè)基點(diǎn)，也符合市場(chǎng)預期。

對于1年期LPR的同步調降，中國民生銀行首席研究員溫彬指出，這表明了從政策利率向貸款市場(chǎng)利率傳導機制的暢通。這次LPR下調20個(gè)基點(diǎn)，是自去年8月LPR改革以來(lái)，降息幅度最大的一次，有利于進(jìn)一步降低實(shí)體經(jīng)濟融資成本。

值得關(guān)注的是，4月20日公布的5年期以上LPR為4.65%，較上次的4.75%調降10個(gè)基點(diǎn)。因5年期以上貸款大部分是房貸，此次利率下調頗受市場(chǎng)關(guān)注。在分析人士看來(lái)，降息意味著(zhù)金融政策取向是穩樓市，刺激實(shí)體經(jīng)濟，但僅下調10個(gè)基點(diǎn)與1年期LPR下調幅度呈現出非對稱(chēng)下降，也釋放出房地產(chǎn)調控不放松的信號。

4月17日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì )議，會(huì )議作出“降準、降息”的明確表述并對接下來(lái)的貨幣政策定調。會(huì )議表示，穩健的貨幣政策要更加靈活適度，運用降準、降息、再貸款等手段，保持流動(dòng)性合理充裕，引導貸款市場(chǎng)利率下行，把資金用到支持實(shí)體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)上。

另外，中共中央政治局會(huì )議提出“降息”的同時(shí)，還明確強調“要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”。在分析人士看來(lái)，這表示，房地產(chǎn)要發(fā)揮穩定器作用?？紤]到“房住不炒”的紅線(xiàn)，預計不會(huì )對房地產(chǎn)進(jìn)行大放水，但同時(shí)也要認識到我國各地的情形不一，需要因城施策。

百萬(wàn)貸款月供少59元

根據央行此前公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應期限的LPR為定價(jià)基準加點(diǎn)形成。這就意味著(zhù)，最終實(shí)際房貸利率取決于LPR與加點(diǎn)共同變化的結果。具體就北京而言，目前銀行執行的是首套房商貸利率為L(cháng)PR加55個(gè)基點(diǎn)，二套房商貸加105個(gè)基點(diǎn)。此次5年期以上LPR降息10個(gè)基點(diǎn)，具體到個(gè)人房貸會(huì )有哪些變化?

以北京首套房商貸100萬(wàn)元、期限25年、還款方式為等額本息為例，5年期LPR下降10個(gè)基點(diǎn)至4.65%后，商貸利率為5.2%，百萬(wàn)房貸利息總額為78.89萬(wàn)元，較此前的80.66萬(wàn)元少還1.77萬(wàn)元，每月應還5963.02元，月供較此前的6022.01元每月少還58.99元。

而對于存量房貸而言，按照安排，2020年3月1日起推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準轉換為L(cháng)PR。參考LPR定價(jià)的轉換方式需重新約定重定價(jià)周期(一般為一年)和重定價(jià)日。

假如A的重定價(jià)周期為1年，重定價(jià)日為5月1日(A已辦理了轉換)，那么2020年5月1日-2021年4月31日，A的房貸將根據2020年4月LPR重新來(lái)計算利率，這一利率水平在這一期間保持不變。在分析人士看來(lái)，目前LPR下行空間已打開(kāi)，存量房貸利率下降趨勢也可以期待。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，降息會(huì )導致資金成本降低，真實(shí)購房者的購房成本降低，有助于這部分群體入市。對于購房者來(lái)說(shuō)，4月20日的降息只是開(kāi)始。

對于本次LPR下調對于樓市的影響，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，此次下調刺激購房需求釋放，近期各地預售證的發(fā)放節奏加快，銀行貸款也比較積極，配合此次月供壓力減少的效應，購房需求有望積極釋放，進(jìn)而帶動(dòng)市場(chǎng)成交量的上升。

另外，嚴躍進(jìn)還提出，需要注意一些潛在的風(fēng)險。近期商業(yè)銀行貸款相對積極，但更偏好投向房地產(chǎn)。容易出現一些小額貸款違規進(jìn)入房地產(chǎn)，或者經(jīng)營(yíng)貸款違規進(jìn)入房地產(chǎn)的現象，所以預計后續嚴查違規資金進(jìn)入房地產(chǎn)將成為可能。換而言之，近期購房者在獲得此類(lèi)低成本貸款的時(shí)候，一定要注意資金的合規性。尤其是1年期LPR利率為3.85%，已經(jīng)屬于比較低的水平，這個(gè)時(shí)候要嚴禁通過(guò)獲得此類(lèi)1年期短期貸款來(lái)支付購房首付款的做法。

降息、降準迎來(lái)政策兌現期

3月下旬以來(lái)，央行貨幣政策進(jìn)入了加大逆周期調節力度階段，在中共中央政治局會(huì )議之后，降息、降準等政策工具有望迎來(lái)兌現期。溫彬表示，下階段降準和降息仍有空間和必要，隨著(zhù)通脹繼續回落，政策利率還有進(jìn)一步下調的空間，存款基準利率也需適時(shí)適度下調，帶動(dòng)LPR報價(jià)中銀行點(diǎn)差部分收窄，繼續釋放LPR改革潛力，切實(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟融資成本。

中信證券首席FICC分析師明明認為，降息需要從政策利率、LPR和存款基準利率三個(gè)層面關(guān)注，三個(gè)層面的相互聯(lián)系和制約是判斷降息路徑的重要依靠。中共中央政治局會(huì )議之后，根據過(guò)往的經(jīng)驗判斷，政策利率可能率先迎來(lái)調降，OMO(公開(kāi)市場(chǎng)操作)利率和1年期MLF利率可能在下個(gè)月之前出現10個(gè)基點(diǎn)或以上的調降，預計反映在5月的LPR?？紤]到近期政策利率下調較快，且銀行負債成本對于LPR的制約已經(jīng)廣泛討論，下調存款基準利率的概率進(jìn)一步增大。

全年來(lái)看，中信證券研報進(jìn)一步提出，中共中央政治局會(huì )議進(jìn)一步明確了具體的政策工具，即“降準”和“降息”，預計2020年二季度和三季度分別降準50個(gè)基點(diǎn)，預計到年底一年期LPR報價(jià)有望下調至3.6%-3.7%左右。(孟凡霞 馬嫡)

標簽： LPR