臨近年末，土地市場(chǎng)再次迎來(lái)周期性“供地潮”

中指研究院12月23日發(fā)布數據顯示，12月第三周(2019年12月16―22日)，中指研究院重點(diǎn)監測的40個(gè)主要城市共計推出1336萬(wàn)平方米土地。時(shí)代周報記者梳理發(fā)現，這一數據較12月第二周(12月9―15日)有所減少，縮量了21.5%。但也仍超出第一周(12月2―8日)24.7%。 　　從月度數據來(lái)看，12月40城土地供應加碼更顯而易見(jiàn)。數據顯示，12月前三周40個(gè)主要城市周均土地供應面積為1369.3萬(wàn)平方米，較11月的周均值850萬(wàn)平方米增長(cháng)了61.1%。另外，11月四周及12月前三周，土地出讓收入領(lǐng)先的城市包括蘇州、北京、深圳、武漢、南京、上海、杭州。

伴隨著(zhù)土地供應加碼，各地土地出讓收入也增收明顯—中指研究院指出，12月前三周40個(gè)主要城市土地出讓收入已達2095億元，超過(guò)11月全月的2068億元。

“為了完成年初的土地供應計劃，很多地方到了年底都會(huì )集中供地，這是歷年來(lái)土地市場(chǎng)的常規現象。”合碩機構首席分析師郭毅向時(shí)代周報記者表示。

在今年減稅降費、經(jīng)濟壓力帶來(lái)的地方財政收入壓力下，各地到年底加大土地供應規模，或許也有增收的考慮。同策研究院研究總監張宏偉補充了另一種看法，“那些供地量比較大的城市，可能還是有一些財政增收的需求的” 。

年底土地供應加碼

年底歷來(lái)是各地完成土地供應計劃的集中階段。

不過(guò)，今年受地市小陽(yáng)春影響，土地供應高峰期出現在五六月份，此后，月度土地供應面積持續環(huán)比下降。隨著(zhù)年底的到來(lái)，各地土地供應再度加碼，300城土地供應開(kāi)始環(huán)比正增長(cháng)。

根據中指研究院發(fā)布的數據，10月全國300城土地供應面積為10480萬(wàn)平方米，環(huán)比9月減少了6%。但這一數據在11月快速回正—11月300城土地供應面積達11400萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)8%。

土地供應計劃未完成是最明顯的原因。

以北京為例，根據北京市今年7月發(fā)布的《北京市2019年度國有建設用地供應計劃》，2019年度北京建設用地供應計劃總量為3760公頃(3760萬(wàn)平方米)，其中國有住宅用地950公頃(950萬(wàn)平方米)，包括：商品住宅用地600公頃(600萬(wàn)平方米)，保障性安居工程用地350公頃(350萬(wàn)平方米)。

但截至11月底，北京市主城四區均未達到供地下限。諸葛找房數據研究中心統計數據顯示，其中海淀區供地下限完成率僅為23%。受此影響，北京增加土地供應需求明顯—北京市規劃和自然資源委員會(huì )數據顯示，截至12月23日，北京12月已成交經(jīng)營(yíng)性用地7宗，為2018年12月全月量。

在今年減稅降費、經(jīng)濟壓力下，為地方增收或許也是地方土地供應增量的原因之一。

12月17日，財政部發(fā)布2019年11月財政收支情況。數據顯示，減稅降費帶來(lái)的財政收入壓力已經(jīng)短暫穩住，1―11月全國一般公共預算收入同比增速穩在了3.8%。但地方壓力仍在—數據顯示，1―11月，地方一般公共預算本級收入92851億元，同比增長(cháng)3%，增速較1―10月減少0.3個(gè)百分點(diǎn)。

在地方一般公共預算本級收入另一側，地方政府性基金預算本級收入開(kāi)始增長(cháng)，其中土地出讓收入增長(cháng)明顯。數據顯示，1―11月累計，地方土地出讓收入同比增長(cháng)8.1%。按照2018年1―11月地方土地出讓收入53362億元計，2019年1―11月，地方土地出讓收入為57737.7億元。

“從我們實(shí)際了解到的情況來(lái)看，現階段各地加大土地供應也有為財政增收的需求。”張宏偉表示，“觀(guān)察一下近期加大土地供應量的城市，多多少少還是有一些財政壓力的。”

以蘇州為例，根據蘇州市財政局公開(kāi)的資料，2019年1―11月，全市完成一般公共預算收入達2054.2億元，同比增長(cháng)5.8%。而這一數據，在2018年1―11月為同比增長(cháng)12.8%。從縱向來(lái)看，這也是蘇州自1―9月以來(lái)，連續第三個(gè)月全市一般公共預算收入同比增速下滑。

長(cháng)三角繼續領(lǐng)銜

從年頭到年尾，長(cháng)三角始終站在今年地市的焦點(diǎn)位置。

根據中指研究院40個(gè)主要城市土地市場(chǎng)監測數據，最新一周(12月16―22日)，杭州以165億元土地出讓金領(lǐng)銜40個(gè)主要城市。其中杭州富川73號地塊還以67億元的總價(jià)成為當周40城住宅用地成交總價(jià)榜首。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向時(shí)代周報記者解釋?zhuān)L(cháng)三角區域受近幾年長(cháng)三角核心城市上海房地產(chǎn)市場(chǎng)管控較嚴，房企及樓市需求外溢影響，長(cháng)三角區域熱點(diǎn)城市，比如杭州、南京等城市地市表現都比較好。

“但杭州由于本身經(jīng)濟較為活躍，開(kāi)發(fā)力度較大，以及人口即將破千萬(wàn)的需求支撐影響，故最為引人關(guān)注。”盧文曦進(jìn)一步指出。

時(shí)代周報記者注意到，長(cháng)三角這一輪地市熱度，從今年三四月“小陽(yáng)春”便已經(jīng)開(kāi)始。中指研究院今年6月發(fā)布的數據顯示，5月全國300城土地供需小幅上漲，土地出讓金也同比增長(cháng)51.53%。其中長(cháng)三角表現尤為突出，5月全國主要地級市土地出讓金前十榜單中，長(cháng)三角七城入圍，包括杭州、常州、溫州、上海、紹興、無(wú)錫、寧波。其中杭州5月土地出讓金266億元，位列全國第一，并以文暉單元宅地68.14億元總價(jià)，占據單幅地塊總價(jià)第一位置。

到了年底，這一情形仍在延續。

中指研究院40個(gè)主要城市土地市場(chǎng)監測數據顯示，11月和12月周度土地出讓金領(lǐng)銜城市中，長(cháng)三角蘇州、南京、杭州三城入圍。12月4日，南京百億級土拍出現，合計出讓4宗地塊，收金101.6億元。其中鐵北G86宅地以45輪報價(jià)、16.24%溢價(jià)率、31.5億元總價(jià)成交;南部新城G88商住混合地塊經(jīng)過(guò)了30輪報價(jià)，以12.95%溢價(jià)率、25.3億元總價(jià)成交。

“我們要看全局，不能看某一個(gè)地塊。事實(shí)上，杭州也只有局部的一些地方，或者某一個(gè)特別的地塊比較熱，受關(guān)注度比較高。整體而言，市場(chǎng)還是比較清淡的。”盧文曦提醒道。

浙報傳媒地產(chǎn)研究院統計數據顯示，2019年11月，杭州市區共成交17宗土地，總建筑面積110.8萬(wàn)平方米，總成交金額112.9億元，較上月下降約5.7%，在溢價(jià)率方面，僅有一宗臨平新城永樂(lè )街以北、汀蘭街以東商業(yè)地塊溢價(jià)率較高，達46.7%，另外還有西興單元BJ1302-R/B-02商住地塊和臨安經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區中部地區B4-06-03住宅地塊溢價(jià)率在12%左右，其余皆以底價(jià)成交。

“現在長(cháng)三角城市地價(jià)還是比較理性的。預計在明年二季度，在樓市回暖帶動(dòng)下，地市會(huì )有所回暖，地價(jià)會(huì )有所起色。”張宏偉判斷。

標簽： 土地