房貸改革有利于精準調控

房貸改革不是為了“放水”，是對利率市場(chǎng)化的順勢而為，利率的總體水平基本與此前相當，利息的實(shí)際支出基本不受影響。把房貸改革向精準化的縱深推進(jìn)，要貫徹“以人民為中心”的發(fā)展思想。

前不久，央行發(fā)布公告稱(chēng)自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應期限的貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(簡(jiǎn)稱(chēng)LPR)為定價(jià)基準加點(diǎn)形成。這條被稱(chēng)為“房貸新政”的改革舉措引發(fā)多方關(guān)注。大部分解讀從利率形成機制入手，分析政策對不同購房群體的不同影響，普遍認為改革前后的利息負擔相當，對房地產(chǎn)市場(chǎng)短期作用不明顯，更適合精準調控、因城施策。

首先，房貸新政是利率市場(chǎng)化改革的有機組成。應當看到，商業(yè)銀行發(fā)放住房貸款本就應由“市場(chǎng)起決定性作用”，但目前貸款利率參照基準利率上下浮動(dòng)，而基準利率又由行政部門(mén)確定，且長(cháng)期相對穩定不變，這很容易造成資源錯配、降低金融效率。所以，參照公開(kāi)市場(chǎng)操作尤其是LPR，是解決基準和市場(chǎng)利率“兩軌合一軌”的關(guān)鍵一招。由此，房貸利率按月再與LPR“對表”，自然會(huì )較為及時(shí)反映市場(chǎng)利率的波動(dòng)，有利于風(fēng)險釋放與效率提升?？梢?jiàn)房貸改革不是為了“放水”，是對利率市場(chǎng)化的順勢而為。

其次，房貸利率水平總體上沒(méi)太大變化，更適合精準調控、因城施策。市場(chǎng)上主要的擔憂(yōu)情緒在于新的利率形成機制的“任性”。但從中長(cháng)期看，LPR水平的浮動(dòng)并非信馬由韁，基本上會(huì )反映金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟的能力，同時(shí)還會(huì )受到必要的窗口指導。短期來(lái)看“加點(diǎn)”也是重要調節手段。比如，當前北京首套、二套房貸利率，為基準利率分別上浮10%、20%左右。改革后，房貸利率首套不得低于LPR，二套不得低于LPR加60個(gè)基點(diǎn)，再綜合考慮各城市、各銀行的自由裁量權，以及還貸過(guò)程中的“利率重定價(jià)”因素，房貸利率的總體水平基本與此前相當，利息的實(shí)際支出基本不受影響。

再次，從宏觀(guān)調控取向來(lái)看，“房住不炒”定位未曾動(dòng)搖，房地產(chǎn)決不會(huì )再成為短期刺激增長(cháng)的手段。為避免房?jì)r(jià)尤其是熱點(diǎn)區域房?jì)r(jià)的大起大落，房貸利率作為購房成本重要內容，也必然受到適時(shí)適度的預調微調，必然服從、服務(wù)于調控的目標和大局。另一方面，近來(lái)各類(lèi)保障性、政策性住房的建設，比如上海將外來(lái)人口納入共有產(chǎn)權房申報范圍，大都屬于“首套、首貸”范疇，貸款審批享受一定程度優(yōu)待，事實(shí)上分流了相當一部分信貸需求，支撐了房貸利率整體上的平穩。

也要看到，一些地方房貸政策存在錯位、越位的傾向。比如有的銀行對改善性需求不分青紅皂白收緊乃至拒貸，有的銀行因為自身信貸額度或投放節奏的偏差，人為拖延審批時(shí)間。還有個(gè)別城市為了平抑房?jì)r(jià)，對公積金貸款客戶(hù)另設繳存年限、發(fā)放額度等種種不合理限制。剛性和改善性需求群體主要為工薪階層，大數據時(shí)代完全可以做到詳盡評估，“無(wú)差別”的“一刀切”有條件轉化為精準施策。對此，未來(lái)全面深化住房信貸改革必須著(zhù)眼于差別化、個(gè)性化、精準化的高質(zhì)量金融服務(wù)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，說(shuō)到底要貫徹“以人民為中心”的發(fā)展思想;房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，最終要緊緊圍繞共同富裕這條主線(xiàn)展開(kāi)。改革開(kāi)放以來(lái)，城鎮人均住房面積從6.7平方米躍升至36.6平方米，是非常了不起的成就。展望行進(jìn)在城鎮化后半程的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們有充滿(mǎn)活力的微觀(guān)基礎，有堅實(shí)可靠的中觀(guān)保障，有多元高效的宏觀(guān)工具，只要依靠科學(xué)規劃、合理引導、審慎監管，我們就能實(shí)現住有所居的目標。

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