央行再出手，五措施助力樓市平穩發(fā)展

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國新辦24日舉行新聞發(fā)布會(huì )，介紹金融支持經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況。中國人民銀行行長(cháng)潘功勝在會(huì )上表示，最近幾年來(lái)，人民銀行不斷完善房地產(chǎn)金融宏觀(guān)審慎政策，從供需兩端綜合施策，多次調降個(gè)人住房貸款的最低首付比例、降低貸款利率、取消利率政策下限，設立保障性住房再貸款支持收購存量商品房等系列政策。為落實(shí)中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的決策部署，這次人民銀行會(huì )同金融監管總局出臺了五項房地產(chǎn)金融的新政策。

第一項政策就是引導銀行降低存量房貸利率。去年8月份，人民銀行推動(dòng)商業(yè)銀行有序降低存量房貸利率，效果是比較好的。今年5月17日，全國房貸利率的政策下限放開(kāi)之后，原來(lái)對按揭貸款是在LPR基礎上加減點(diǎn)，全國是有一個(gè)政策下限的，在5月17日那一次房貸新政中，把這個(gè)下限給取消了，新發(fā)放貸款利率在市場(chǎng)報價(jià)利率基礎上減點(diǎn)幅度擴大，利率水平大幅下降，再一次拉大了新老房貸的利差。尤其是在北京、上海、深圳、廣州這些大城市，原來(lái)的加點(diǎn)幅度比較高，那次調整之后，新發(fā)放按揭貸款和原來(lái)存量按揭貸款之間的利差更大。對此，人民銀行擬指導銀行對存量房貸利率進(jìn)行批量調整，將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預計平均下降幅度在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。之所以說(shuō)是平均，因為貸款在不同時(shí)期放的，不同時(shí)期、不同地區、不同銀行，發(fā)放的存量房貸利率水平不一樣，人民銀行預測下降的幅度是一個(gè)預期的平均數。銀行下調存量房貸利率，有利于進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出，預計這一項政策將惠及5000萬(wàn)戶(hù)家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元左右，這有助于促進(jìn)擴大消費和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時(shí)還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

潘功勝表示，下一步，人民銀行也在考慮將指導商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價(jià)機制，由銀行、客戶(hù)雙方基于市場(chǎng)化原則自主協(xié)商進(jìn)行動(dòng)態(tài)調整。

第二項政策是統一房貸最低首付比例至15%。為更好支持城鄉居民剛性和多樣化改善性住房需求，全國層面的商業(yè)性個(gè)人住房貸款將不再區分首套房和二套房，最低首付比例統一為15%。5月17日以后，首套房的已經(jīng)是15%了，當時(shí)二套房是25%，這次把首套房、二套房統一為15%。各個(gè)地方可以因城施策，自主確定是否采取差別化的安排，并確定轄區內的最低首付比例下限。因為全國這么大的地方，不同城市之間、地區之間房地產(chǎn)市場(chǎng)情況差別很大，地方政府可以采取差別化的安排，在全國底線(xiàn)基礎上確定轄區內最低首付比例下限。另外一點(diǎn)，商業(yè)銀行根據客戶(hù)風(fēng)險狀況和意愿，與客戶(hù)協(xié)商確定具體的首付比例水平。因為15%只是一個(gè)最低的首付比例，商業(yè)銀行要基于對客戶(hù)風(fēng)險的評估，可能會(huì )比這個(gè)水平要高，也有客戶(hù)說(shuō)我有錢(qián)，可以付30%首付比例，這是商業(yè)銀行和個(gè)人之間的一種市場(chǎng)化的磋商。

第三項政策是延長(cháng)兩項房地產(chǎn)金融政策文件的期限。前期，人民銀行和金融監管總局出臺了“金融16條”、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款這兩項政策，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險發(fā)揮了積極作用。其中，房企存量融資展期、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等階段性政策，原來(lái)按照文件是2024年12月31日到期，人民銀行這次和金融監管總局作出決定，把這兩個(gè)政策從2024年12月31日延長(cháng)到2026年12月31日。

第四項政策是優(yōu)化保障性住房再貸款政策。5月17日，人民銀行宣布了設立3000億元保障性住房再貸款，引導金融機構按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存的一項重要舉措。為進(jìn)一步增強對銀行和收購主體的市場(chǎng)化激勵，人民銀行將保障性住房再貸款政策中人民銀行出資的比例，由原來(lái)的60%提高到100%。原來(lái)商業(yè)銀行放100億元，人民銀行提供60億元，現在商業(yè)銀行放100億元，人民銀行提供低成本資金100億元，加快推動(dòng)商品房的去庫存進(jìn)程。

第五項政策是支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專(zhuān)項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購房企土地，盤(pán)活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時(shí)候，也可以由人民銀行提供再貸款支持。這項政策人民銀行和金融監管總局還在一起研究。

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