繼前不久，央行表態(tài)支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款后，關(guān)于存量房貸利率調整又有消息了。

(資料圖)

8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開(kāi)2023年下半年工作會(huì )議。會(huì )議認為，精準有力實(shí)施穩健的貨幣政策，有效防控金融風(fēng)險，持續深化金融改革，切實(shí)改進(jìn)金融服務(wù)，全面加強黨的建設，各方面工作取得新成績(jì)。其中最重要的一點(diǎn)就是提到了存量房貸利率的調整。

1、存量房貸利率下調將成大概率事件。

這次，央行表述是指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個(gè)人住房貸款利率，而上次是“支持和鼓勵”，現在是“指導……依法有序……”，很明顯從表述來(lái)看，基本也就意味著(zhù)存量房貸利率下調板上釘釘了。而這一次央行直接提到的就是存量房貸利率。

有人可能會(huì )說(shuō)了，直接下調存量房貸利率豈不是更省事，說(shuō)實(shí)話(huà)，我也希望如此，但央行并不會(huì )那么做，當年是有合同約定的，央行也不能直接干預。所以會(huì )說(shuō)支持或者指導，而且還得是依法有序，如果粗暴干預銀行肯定是不合法的。有序則意味著(zhù)接下來(lái)要做好工作部署，按步驟程序進(jìn)行。無(wú)論是購房者還是各大銀行都要做到相互理解、協(xié)商，共同維護穩定。

實(shí)際上，下調存量房貸利率是有歷史基礎的，早在2008年也曾有下調存量按揭貸款利率的先例。2008年10月，央行曾發(fā)布《關(guān)于擴大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問(wèn)題的通知》，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。

對此，招商證券研報指出，存量按揭利率下調可能性較高。央行表態(tài)后，出于金融工作的人民性高度，銀行需要對此采取必要的舉措，回應廣大群眾的關(guān)切。

這樣一來(lái)，真的要恭喜正在努力還貸的購房者們，如果房貸利率較高那很有可能看到希望了。但也要知道，這項壓力來(lái)自于銀行，他們主動(dòng)調降動(dòng)力并不足，但又迫于壓力很難不執行，所以可能仍需要一定時(shí)間。

2、繼續落實(shí)好支持房企的金融政策。

很顯然，盡管有些房企融資面有了改善，但還有不少房企面臨著(zhù)巨大壓力，此次央行還表態(tài)，要落實(shí)好“金融16條”，延長(cháng)保交樓貸款支持計劃實(shí)施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩有序。

確保房企能夠按時(shí)按質(zhì)交樓，也是維護購房者合法權益的重要組成部分。

3、支持剛需和改善購房者的政策還有空間。

央行指出，因城施策精準實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續引導個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求。

結合住建部前幾天剛提到的，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率，確實(shí)可以讓一些暫時(shí)有困難的可以提前買(mǎi)房，因為降低了買(mǎi)房門(mén)檻。不過(guò)我在這里要多說(shuō)一句，利用更高的杠桿撬動(dòng)整套房子，這是好事，不過(guò)購房者一定要量力而行，減輕了當下壓力，增加了未來(lái)壓力。降低首付比例算不上真正意義的好處，是對有能力的人的好處。

而真正的好處是降低房貸利率，這個(gè)可以真的少花錢(qián)，降低購房成本。

尤其是改善購房者，我想政策也需要也一定會(huì )加大支持，因為他們很多人是有購買(mǎi)力的，缺的是資格和支持力度。如果也把認房不認貸政策落地，那將對一線(xiàn)城市是極大的利好。

4、落實(shí)好民生工作，探索新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。

央行表示，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。我想，這些不僅僅是老百姓們的民生，更是房地產(chǎn)未來(lái)長(cháng)效機制的組成部分。同時(shí)，也將為房地產(chǎn)尋找到新的出路，成為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。

5、防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險。

央行表示，在防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險方面，要牢牢守住不發(fā)生系統性金融風(fēng)險的底線(xiàn)。雖然沒(méi)有點(diǎn)明是房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險，但實(shí)際上，房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險依然沒(méi)有化解。要高度警惕房地產(chǎn)金融風(fēng)險，除了房企還有地方債務(wù)風(fēng)險，都需要統籌化解。

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