北京樓市轉折點(diǎn)終于來(lái)了?內附漲跌榜!

內容來(lái)源：居者老莫

接連三天，重磅政策接連出臺。

(資料圖片僅供參考)

7月25日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《支持協(xié)調發(fā)展稅費優(yōu)惠政策指引》，直接掀翻房產(chǎn)圈。

文件從區域協(xié)同發(fā)展、城鄉一體化方面梳理了涵蓋216項支持協(xié)調發(fā)展的稅費優(yōu)惠政策指引，特別是在稅費調整方面，有關(guān)購房環(huán)節的稅費優(yōu)惠直接高達19條：

1.個(gè)人銷(xiāo)售住房減免增值稅

2.個(gè)人轉讓自用家庭唯一生活用房免征個(gè)人所得稅

3.職工取得單位低價(jià)售房的差價(jià)收益免征個(gè)人所得稅

4.個(gè)人銷(xiāo)售或購買(mǎi)住房免征印花稅

5.個(gè)人銷(xiāo)售住房免征土地增值稅

6.個(gè)人購買(mǎi)安置住房免征印花稅

7.個(gè)人購買(mǎi)安置住房減征契稅

8.個(gè)人因房屋被征收而取得改造安置住房減免契稅

9.個(gè)人購買(mǎi)家庭唯一住房或第二套改善性住房減征契稅

10.個(gè)人購買(mǎi)經(jīng)濟適用房減半征收契稅

11.城鎮職工第一次購買(mǎi)公有住房免征契稅

12.居民換購住房退還個(gè)人所得稅

13.個(gè)人出租住房減按10%征收個(gè)人所得稅

14.個(gè)人租賃住房免征印花稅

15.個(gè)人出租住房減征增值稅

16.個(gè)人出租住房減征房產(chǎn)稅

17.個(gè)人出租住房免征城鎮土地使用稅

18.企事業(yè)單位等向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規?；》孔赓U企業(yè)出租住房減征房產(chǎn)稅

19.住房租賃企業(yè)出租住房減征增值稅

具體怎么落實(shí)呢？

以交易環(huán)節個(gè)人所得稅為例：

此前，個(gè)人轉讓家庭唯一住房，只有持有該住房滿(mǎn)5年，才能免征個(gè)人所得稅和增值稅；房子滿(mǎn)2年情況下，只能免增值稅，仍需承擔個(gè)人所得稅；如果是非普通住房，不管是滿(mǎn)2年還是滿(mǎn)5年，都會(huì )產(chǎn)生增值稅。

如果一套房子總價(jià)500萬(wàn)，個(gè)人所得稅（按1%稅率）和增值稅（按5%稅率）預計可減免30萬(wàn)元！

但值得注意的是，這不是新政發(fā)布文件，也不是倡導型文件，只是對歷史已發(fā)布政策的“梳理、匯總、指引”，各政策均有適用城市及附加條件，相當于老黃歷合集、歷年題庫精編，僅此而已。

1風(fēng)口已至，購房者焦慮慌亂因為這幾天接二連三的政策，這幾天群里很熱鬧。原來(lái)不著(zhù)急買(mǎi)房的，現在也開(kāi)始著(zhù)急了；甚至原來(lái)準備明后年買(mǎi)房的，也開(kāi)始提前賣(mài)房了。其實(shí)對于這次的政策頻出，從輿論發(fā)酵情況來(lái)看，討論房?jì)r(jià)利好的話(huà)題并未受到嚴格輿控，這個(gè)匯編文件的出臺時(shí)機也耐人尋味，說(shuō)明實(shí)質(zhì)利好雖未到，但已在路上是沒(méi)跑了。而受眾的購房情緒也在被逐步激起，這對整體樓市來(lái)說(shuō)，不是壞事。甚至從當下的土拍熱度也能看出，很多外地的開(kāi)發(fā)商都來(lái)北京拿地了。原因就在于，相比于北京樓市，二三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)支撐力度真的太弱了。房企是和政府走得最近的一群人，當房地產(chǎn)商聞風(fēng)而動(dòng)，就說(shuō)明利好真的要來(lái)了。其實(shí)現在這個(gè)行情，和2015年很像。2015年，全國一手房庫存量非常大，政府為了清庫存，在購房政策上逐步放松，全國性認房認貸取消，還有滿(mǎn)二免增值稅、棚改等等一系列組合拳先后出臺。所以全國樓市從2015年之后開(kāi)始往上走，上海是房?jì)r(jià)最先起來(lái)的城市，北京由于調控已至比較嚴格，調控后的市場(chǎng)化反應相對較慢，到2015年下半年，成交開(kāi)始逐步加大，市場(chǎng)熱度開(kāi)始顯現了。2016年開(kāi)始，北京的樓市已經(jīng)開(kāi)始一天一個(gè)價(jià)格了。那時(shí)候大家基本是早搶房，一套房子十幾個(gè)買(mǎi)家，看誰(shuí)出價(jià)高。從2016年初到2017年3月，北京房?jì)r(jià)基本處于狂飆狀態(tài)，一直到731政策出臺，史上最嚴格認房又認貸政策出爐，房?jì)r(jià)才被壓下來(lái)。但經(jīng)過(guò)一段短暫的蟄伏后，北京房?jì)r(jià)還是走到了今天的高點(diǎn)。這也說(shuō)明了，北京的房?jì)r(jià)，還遠遠沒(méi)有到所謂的“泡沫”。現在北京樓市的最大問(wèn)題，是需求和商品不匹配。2北京中產(chǎn)以上，有錢(qián)沒(méi)地兒花為什么外地開(kāi)發(fā)商爭相北京？因為他們發(fā)現，北京的購買(mǎi)力非常強，但市場(chǎng)上的房源普遍偏老。很多中產(chǎn)以上的改善群體，手里握著(zhù)1000萬(wàn)-2000萬(wàn)，買(mǎi)不到合適的房子。這也是前幾天開(kāi)會(huì )還提到棚改的原因。目前北京城市更新規模比較大的區域，包括朝陽(yáng)區的亮馬河、三里屯、望京；海淀的西三旗、西北旺、中關(guān)村、軟件園等；以及豐臺、石景山、通州，都有不同程度的城市更新規劃。除了棚改、降息之外，對于下半年的情況，我們預計有四個(gè)方向：1、今年下半年會(huì )出臺房地產(chǎn)利多政策2、針對供地區域較大但成交較冷淡的近郊區做調整3、主動(dòng)提振市場(chǎng)的信心和業(yè)主的預期4、下半年市場(chǎng)將整體上行是必然，但不會(huì )失控起爆在此基礎上，我們更建議大家落子穩重。3下半年買(mǎi)房，要穩我們常講，消息不重要，買(mǎi)賣(mài)雙方怎么看消息，才重要。有一線(xiàn)買(mǎi)房業(yè)務(wù)的朋友反饋到，現在已有小部分業(yè)主開(kāi)始傲嬌守價(jià)了，甚至還有少量抬價(jià)/撤房源的。根據相關(guān)數據顯示，在北京樓市最低迷的時(shí)刻，北京還有很多板塊非常堅挺，甚至逆勢上漲。其中排名前10的分別是安交、定慧寺、景東、陶然亭、九龍山、西三旗、天宮院南、北工大、北新橋、白紙坊。排名前10的區域，論證了東西城的王者地位，以及強產(chǎn)業(yè)區域、次新房對于房?jì)r(jià)的超強支撐力。但即便是在漲幅前10的板塊，區域內部也有漲有跌。比如香餌胡同、花園胡同8號院、土兒胡同、朗家胡同13號院、交道口南大街等小區。其中交道口南大街跌幅最高，達到了-12.4%。此外，萬(wàn)壽路、朝陽(yáng)門(mén)外、永豐-上莊、孫河、科技園區（大興)、臨河里、常營(yíng)、后沙峪、香山-四季青幾個(gè)板塊，價(jià)格在下跌。隨著(zhù)下半年利多情緒傳導，由輿論傳導到業(yè)主，再由業(yè)主經(jīng)中介，傳導給買(mǎi)家，如果形成合力，市場(chǎng)在短期內，是會(huì )有一波動(dòng)作的。建議正在買(mǎi)房/換房的朋友，或許要加快節奏，有好的房源，該拿就要拿了，要么加快置換節奏，要么談個(gè)長(cháng)周期鎖定稀缺房源，后邊的談判難度，只會(huì )比這個(gè)更高。這種情況下，有群友問(wèn)，現在這個(gè)行情買(mǎi)房，風(fēng)險大不大？是買(mǎi)了就會(huì )漲，還是很容易踩坑？如今政策就在眼前，利好是真實(shí)的，但也絕對不能閉眼買(mǎi)，至少要兼顧以下兩點(diǎn)：1、選擇未來(lái)10年國家大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)強區。比如互聯(lián)網(wǎng)、新能源、硬科技、自動(dòng)駕駛、人工智能等。這些高新行業(yè)未來(lái)將養活一大批購房者，而人，是房子流通的關(guān)鍵。2、一定要選擇核心產(chǎn)業(yè)的次新房，能買(mǎi)兩居室不買(mǎi)一居室。90后和00后不吃苦，很少再會(huì )有人為了湊合上車(chē)買(mǎi)一套老破小了。居住品質(zhì)高、物業(yè)好的房子，才是未來(lái)房地產(chǎn)中的硬通貨。摸清以上兩點(diǎn)，選房80%不會(huì )出錯。而另外20%，就出在小區選擇和房源選擇之上了。提示：公眾號平臺更改了推送規則，如果不想錯過(guò)精彩文章，記得讀完點(diǎn)個(gè)“贊”、點(diǎn)個(gè)“在看”，這樣每次新文章推送才會(huì )第一時(shí)間出現在你的訂閱列表里！

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