樓市,反攻

內容來(lái)源：子木聊房

自從前幾天政治局會(huì )議，抹去“房住不炒”，強調“適時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后。

(資料圖片僅供參考)

稅務(wù)局和住建部，響應號召，緊急出臺跟進(jìn)政策。

減稅政策一夜刷屏，沒(méi)有做解讀，是因為都是些老政策匯總。

但后來(lái)仔細想想，這個(gè)出場(chǎng)時(shí)機和方式，何不是對政治局會(huì )議的響應，在房地產(chǎn)稅收層面，為市場(chǎng)注入信心。

起到敲定、督促、傳導的作用。

而住建部門(mén)，則是在昨天晚上，緊跟其后表明態(tài)度：

進(jìn)一步落實(shí)好降低購買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個(gè)人住房貸款“認房不認貸”等政策措施。

我們一條一條看。

1、降首付比例和貸款利率。

這是上半年的主流救市政策，截至目前，大部分城市首套首付比例都降到了2成，貸款利率最低可以跑到3字頭。

基本處于歷史最低水平。

這條政策的提出，無(wú)疑在政策端給足了想象空間，鼓勵進(jìn)一步下調，支持剛需購房。

一般市場(chǎng)都會(huì )超前于政策，尤其現在銀行信貸業(yè)務(wù)這么難做，為了挖掘業(yè)務(wù)需求，我猜測，接下來(lái)很可能在二套房的首付比例和利率上也會(huì )放開(kāi)。

2、改善性住房換購稅費減免。

這個(gè)是首次提出的概念，上半年一些城市推出“帶押過(guò)戶(hù)”，降低置換成本，這次又進(jìn)一步提到了稅，屬于進(jìn)一步刺激改善需求。

這就對了……過(guò)去一直把矛頭對準剛需，但事實(shí)上，全國主要城市房地產(chǎn)“核動(dòng)力”早就切換到了改善需求。

剛需決定了樓市的下限，改善決定了樓市的上限。喚醒改善，才能真正修復樓市。

3、認房不認貸。

當年出臺時(shí)，我就認為這是史上最蠢的條例，沒(méi)有之一，毫無(wú)根據、毫無(wú)邏輯、毫無(wú)道理。

拿北京來(lái)講，只要你之前買(mǎi)過(guò)房，貸過(guò)款，或者說(shuō)已經(jīng)把貸款結清了，都算二套，二套非普首付比例就要達到80%……

一個(gè)朋友前段時(shí)間咬牙切齒，5年前給孩子在外地買(mǎi)套小房子過(guò)渡，房貸早還完了，房子也賣(mài)了，現在在北京買(mǎi)房，還是二套。。

這對購買(mǎi)力的遏制非常嚴重，純粹為了凍結流動(dòng)性。

這次沒(méi)有提“不認房認貸”，而是“認房不認貸”，倒也合理，因為取消“認房”，就是在典型鼓勵炒作了。

三條研究的方向，表面上是廣域范圍全國普適，但明白人都知道，條條都是為一線(xiàn)城市，量身定做。

其他城市比如杭州、武漢、成都，這些明星二線(xiàn)城市，表面上還有條條框框限制政策，但基本上也是名存實(shí)亡，強裝面子。

自此，一線(xiàn)城市放開(kāi)的概率，上升到99.9%。

很多人問(wèn)，一線(xiàn)城市如果放開(kāi)，樓市會(huì )起來(lái)嗎？

答案是肯定的。

這些年四大一線(xiàn)城市，購買(mǎi)限制極其殘酷，縱使如此，也跑出了大漲小跌的行情，拿北京來(lái)說(shuō)，2017年房?jì)r(jià)最高峰是7萬(wàn)多每平米。

后來(lái)出臺“認房認貸”等政策，樓市在極端壓制的情況下，反向上行，房?jì)r(jià)漲到7萬(wàn)多每平米，足見(jiàn)購買(mǎi)力的穩健。

全國主要資金、高凈值群體、核心資源，都在一線(xiàn)城市，并對全國有錢(qián)人持續高強度虹吸，只要放開(kāi)，人們為了占位資源，依舊會(huì )加持一線(xiàn)城市資產(chǎn)。

這個(gè)邏輯過(guò)去成立，在房地產(chǎn)后半段依舊成立，抬杠者可以去參考其他國家的核心城市房地產(chǎn)發(fā)展史。

一線(xiàn)城市放開(kāi)，全國資金向上涌動(dòng)匯集，但因為限購的原因，預期和資金位又會(huì )溢出到二線(xiàn)城市，形成大規模的板塊輪動(dòng)。

2015年-2023年，8年時(shí)間，好像正對應了房地產(chǎn)大周期。

網(wǎng)上很多媒體已經(jīng)開(kāi)始喧鼓鑼天了，號稱(chēng)全國房?jì)r(jià)暴漲正式啟動(dòng)，我認為有些夸張了。

現在來(lái)看，房地產(chǎn)政策歷史最松，購房成本歷史最低，房?jì)r(jià)除個(gè)別城市，也基本都跌回到了2018年之前。

看似條件都充沛，但房?jì)r(jià)、政策、購買(mǎi)力中，唯獨購買(mǎi)力尚不明確。

銀行里躺著(zhù)140萬(wàn)億的儲蓄資金，基本都是有錢(qián)人的，中下游還面臨著(zhù)收入預期不穩的困境。

這也意味著(zhù)，短期內，這波行情來(lái)的會(huì )很快，但規模不會(huì )很大，房?jì)r(jià)漲幅只屬于少數城市。

只有真正的經(jīng)濟問(wèn)題得以解決，就業(yè)充沛，收入預期穩健，才能考慮有全國范圍內的大行情，這個(gè)我們要清晰的認知。

這輪行情，高能級城市尋求升值，低能級城市尋求保值。

無(wú)論你是否是剛需，有沒(méi)有投資需求，都不重要，重要的是你能動(dòng)起來(lái)，主動(dòng)尋求資產(chǎn)避險：

100平米左右、小三居、電梯、次新房、低密度、地鐵盤(pán)、好學(xué)校、產(chǎn)業(yè)商圈……能挨幾個(gè)是幾個(gè)。

住房需求可能是短暫的，但住好房子的需求是永恒的。

值得注意的是，這次住建局又提到了兩句話(huà)：

1、穩住建筑業(yè)和房地產(chǎn)兩根支柱，對推動(dòng)經(jīng)濟回升向好具有重要作用。

2、要以工業(yè)化、數字化、綠色化為方向，充分發(fā)揮建筑業(yè)“促投資、穩增長(cháng)、保就業(yè)”。

房地產(chǎn)=支柱=經(jīng)濟=投資=就業(yè)

這在過(guò)去是不能提的，會(huì )被認為是“房地產(chǎn)綁定經(jīng)濟”的錯誤言論，罪大惡極，而現在，態(tài)度得以全方位支撐。

這也意味著(zhù)，房地產(chǎn)將會(huì )全力以赴，無(wú)下限刺激，直至救活為止，熟悉的配方，兜兜轉轉回來(lái)了。

中央決心已定，“房住不炒”壓頭四大字，徹底淪為歷史，任何部門(mén)只有配合與落地，很難轉移。

很多人心里肯定不痛快，罵罵咧咧，錢(qián)還沒(méi)賺夠，房?jì)r(jià)又要漲？

這就是市場(chǎng)，永遠不會(huì )等任何人，房子也注定不會(huì )讓所有人都買(mǎi)得起，不然也不會(huì )推出保障租賃房，推動(dòng)住房雙軌制。

形勢，形勢，形是現象，勢是規律，以現象推導規律，以規律復盤(pán)現象，對于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，重勢而不是形。

房地產(chǎn)向上的通道打開(kāi)了，無(wú)論承認不承認，都不重要。

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