當前速讀：江蘇 縣域房企 進(jìn)京“淘金”?

(資料圖片僅供參考)

內容來(lái)源：中房報京津冀

北京的土地拍賣(mài)市場(chǎng)像天氣一樣火熱。6月16日下午，北京再度迎來(lái)本月第三場(chǎng)土地集中出讓?zhuān)还渤鲎?宗宅地，其中就包括之前業(yè)內一直關(guān)注的“王炸”地塊——經(jīng)開(kāi)區X47地塊，收獲了31家房企報名參與競拍，最終被中皋置業(yè)成功競得。根據出讓安排，北京此次推出的3宗地塊，分別位于經(jīng)開(kāi)區、朝陽(yáng)區、石景山區，總出讓面積20.91萬(wàn)平方米，總建筑面積39.68萬(wàn)平方米，三宗地塊分別吸引31家、4家、2家房企及聯(lián)合體關(guān)注并參與競拍，最終共計收金109.94億元，其中經(jīng)開(kāi)區X47地塊在線(xiàn)上競價(jià)環(huán)節就已“觸頂”上限價(jià)格?！爱斍昂臀磥?lái)較長(cháng)一段時(shí)間，房企間的競爭是資產(chǎn)流動(dòng)性的競爭。誰(shuí)能拿到好地、快速實(shí)現去化，誰(shuí)就將獲得更好的利潤水平，搶占更高的市場(chǎng)份額，土儲和資產(chǎn)質(zhì)量高、流動(dòng)性好的房企，未來(lái)發(fā)展空間更大?！敝兄秆芯吭和恋厥袌?chǎng)研究負責人張凱說(shuō)道。

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X47混戰后的結局

此次，經(jīng)開(kāi)區X47地塊最為吸睛，共吸引了31家房企參與競拍。線(xiàn)上便經(jīng)過(guò)31次報價(jià)直接觸及上限，在線(xiàn)下迅速走完競現房面積環(huán)節，進(jìn)入搖號環(huán)節。最終，名不見(jiàn)經(jīng)傳的中皋置業(yè)成為“終極贏(yíng)家”，以79.12億元+53000平方米現房銷(xiāo)售斬獲經(jīng)開(kāi)區X47R1地塊，溢價(jià)率15%，成交樓面價(jià)4.44萬(wàn)元/平方米，期房銷(xiāo)售指導價(jià)7.7萬(wàn)元/平方米，現房銷(xiāo)售指導價(jià)7.9萬(wàn)元/平方米。為何X47地塊能引來(lái)這么多“外來(lái)戶(hù)”進(jìn)京熱搶?zhuān)糠治鋈耸糠Q(chēng)，政府對土地進(jìn)行限價(jià)，為競得企業(yè)創(chuàng )造出巨大的利潤空間，這是企業(yè)積極參與競拍的重要原因之一。房產(chǎn)網(wǎng)站顯示，周邊次新二手房金茂府掛牌均價(jià)10萬(wàn)元+，金茂悅、海梓府單價(jià)也達到了8萬(wàn)元+，與X47地塊形成明顯倒掛。縫差超過(guò)了3萬(wàn)元/平方米，給了開(kāi)發(fā)商足夠的利潤空間。未來(lái)項目能否打造成中海京叁號院一樣的高端改善住宅？據了解，中海京叁號院打造的戶(hù)型為168平方米-240平方米。未來(lái)我們對X47地塊產(chǎn)品非常期待。

02

房企到底什么來(lái)頭？

天眼查顯示，中皋置業(yè)成立于2018年3月13日，是江蘇省南通市如皋市市屬一類(lèi)地方國有企業(yè)富皋萬(wàn)泰集團的子公司，注冊資金30億元，具有房地產(chǎn)二級開(kāi)發(fā)資質(zhì)，經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售；棚戶(hù)區改造、城鎮基礎設施、交通基礎設施建設、市政公用項目的投資建設等。對于這樣一家規模不大卻豪氣斥資80億元進(jìn)京淘金的縣域國企，有知情人士透露，中皋置業(yè)與某家央企存在一定關(guān)聯(lián)，后續不排除共同合作開(kāi)發(fā)。來(lái)源天眼查網(wǎng)站

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中海不敵保利失守“大本營(yíng)”

石景山廣寧地塊只有2家房企報名，中海新城和保利發(fā)展。這塊地雖未被更多房企青睞，但在中海、保利的角逐下，還是競價(jià)31輪。對于競得人，多位房企投拓人士曾直言，“這塊地沒(méi)什么懸念，中海必拿?！背鲱A料的是，“石景山霸主”中海新城并未如愿拍地，反而是從未踏足石景山的保利激流勇進(jìn)，成功以36.2億元總價(jià)摘下石景山廣寧地塊。舉牌過(guò)程中，中海新城多次停滯，似乎對競拍地塊信心不足。有業(yè)內人士分析，石景山廣寧地塊屬性復雜，由4個(gè)小地塊組成，地塊性質(zhì)復雜、配建較多。另外在位置上，地塊距離金安橋地鐵站兩公里多，附近有高架橋，存在噪音干擾，且區域城市界面較差，地塊周邊配套奇缺。從價(jià)位來(lái)看，石景山廣寧地塊銷(xiāo)售指導價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米，剔除非住宅部分樓面均價(jià)4.3萬(wàn)元/平方米，不足2萬(wàn)元/平方米價(jià)差，也在一定程度上考驗著(zhù)開(kāi)發(fā)商的集采能力和產(chǎn)品銷(xiāo)售能力。作為朝陽(yáng)大熱板塊，奶西一度引來(lái)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。2022年二批次成交的奶西29-319地塊、29-318地塊，對應的首開(kāi)金茂望京樾、中建宸園，網(wǎng)簽率均超過(guò)70%和50%，奶西版塊認知度至此打響市場(chǎng)。不過(guò)，朝陽(yáng)奶西此次競拍，也未迎來(lái)以往的高熱度。僅中建智地+朝開(kāi)、北京城建和招商3家房企報名競拍。最終北京城建以34.5億元和1.2萬(wàn)平方米現房銷(xiāo)售拿下此地塊。從地塊信息來(lái)看，奶西地塊位于中建宸園北側，占地39830.411平方米，建筑面積（地上）55762平方米，容積率1.4，限高30。期房指導價(jià)8.9萬(wàn)元/平方米，現房9.1萬(wàn)元/平方米。

地塊素質(zhì)并不錯，不過(guò)這宗地塊需要捆綁2宗地塊，一處為317-1環(huán)衛設施用地，要求建設1000平方米的菜場(chǎng)和一處公廁；另一處為317-4商業(yè)金融地塊，4.9萬(wàn)平方米（地上）建筑面積，需要開(kāi)發(fā)商自持20年，自持比例47%，非?？简為_(kāi)發(fā)商的操盤(pán)能力。

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