降100萬(wàn)甩盤(pán),北京樓市,慘嗎?_每日消息

(資料圖片僅供參考)

內容來(lái)源：子木聊房

昨天北京一個(gè)讀者跟我哭訴，聽(tīng)別人說(shuō)北京樓市要完蛋，嚇得自己第二天下調報價(jià)100萬(wàn)甩盤(pán)，結果純純賣(mài)虧?，F在氣得自己連覺(jué)都睡不著(zhù)。月有陰晴圓缺，市場(chǎng)有冷熱交替。這段時(shí)間，對北京樓市利空輿論比較多。比如我最近看到一篇文章，稱(chēng)：5月北京二手房網(wǎng)簽成交量為12982套，比今年3月22305套的高點(diǎn)成交量減少了9300多套，相較于4月環(huán)比37.3%的跌幅，腰斬。二手房最新掛牌數已超過(guò)12萬(wàn)套+，高位。買(mǎi)的人變少，賣(mài)的人變多。供需失衡，北京樓市搖搖欲墜，結尾處再升華一下，北京都這樣了，全國豈不難矣？一些網(wǎng)友響應，言之有理，拍手稱(chēng)快。這數據的確是真的，但事實(shí)上，還需要仔細推敲。12982套，不能說(shuō)好，但也不至于差，相當于去年的平均月銷(xiāo)水平，橫向比較5月國內其他城市，也是老大哥水準。而對于庫存來(lái)講，我找的朋友做深度檢索，12萬(wàn)套二手房，超過(guò)20年房齡的老房子，占了一多半。而1-5月上架的新增掛牌二手房中，老房子占比高達72.3%。為什么突然涌現出這么多老房子？一方面，就是我年前所說(shuō)的，北京疫情走了很多老人，這些老房子，子女不愿意住，租也沒(méi)幾個(gè)錢(qián)，不如甩手變現。另一方面，大量北京業(yè)主想借年后這波行情，置換改善，搶一波周期，結果剛需跟不上，老房子形成了踩踏。在之前的文章里，我曾重點(diǎn)強調過(guò)，北京老破小能出盡出。整個(gè)城市都在拉骨架，到處都是新區，地鐵打平了資源獲取效率，外圍區域生活配套增速迅猛，而新一代購房者又偏年輕化?，F在跟過(guò)去不同，里面有的外面有，里面沒(méi)有的外面還有，東南西北4-5環(huán)已經(jīng)成為了黃金居住帶。同樣600萬(wàn)，三環(huán)的老破小VS五環(huán)外的新房，年輕人對后者，眼睛都不會(huì )眨一下。最重要的是前段時(shí)間，北京宣布，拆遷退出歷史舞臺，這意味著(zhù)老破小集群的板塊會(huì )持續性老化。倒不會(huì )出現美國大都市那種市中心空心化趨勢，但除了核心產(chǎn)業(yè)板塊外，其他地方，政府很難愿意花大價(jià)錢(qián)更新優(yōu)化。北京樓市的分化，是國內任何一個(gè)城市都無(wú)法比擬的。購房者開(kāi)始追求生活配套的“高級感”，追求相對“低密”的生活環(huán)境，更追求“新”。這個(gè)從新房市場(chǎng)就能看出來(lái)。2023年1-5月北京新房共成交22782套，同比上漲46.6%。這個(gè)數據遠超去年同期，即使在5月份，也只環(huán)比下跌了19%左右，比二手房要好太多。5月份，幾個(gè)新入市的新板塊剛需盤(pán)都賣(mài)得非常好，比如石景山越秀·天玥，開(kāi)盤(pán)熱賣(mài)18億，成績(jì)亮眼，順義北京城建星譽(yù)BEIJING、亦莊豐禾嘉會(huì )均首批房源售罄。豪宅自然也被熱搶?zhuān)行懦撬钠?-5月銷(xiāo)售額97.69億元，已經(jīng)逼近百億，北京城建天壇府、信達東外39號都在榜單前列。

北京前5月成交，1000-3000萬(wàn)，同比上漲43%，3000-5000萬(wàn)同比上漲高達94%，強壓其他一線(xiàn)城市。

這再次證明，北京不缺有錢(qián)人，缺的是好房子。

另一個(gè)關(guān)注點(diǎn)是北京土拍。

剛剛北京六月土拍結束。共攬金355億，近40家房企參與，整體溢價(jià)率達到15%左右，刷新了近幾年來(lái)的熱度。

15日，3塊地，兩塊雙新村海淀的，都是30多家房企哄搶?zhuān)樍x的地也有20多家競拍，最后全部進(jìn)入搖號環(huán)節。

16日，3塊地，共吸引了36家房企及聯(lián)合體參與競拍，最終2宗“雙觸頂”、1宗溢價(jià)成交。華潤、城建、中鐵建、中鐵、保利、中海、金茂等鏖戰數小時(shí)。

上半年最大的贏(yíng)家，要屬越秀。

2月，其先是溢價(jià)15%摘下了石景山蘋(píng)果園地塊，又搖中了昌平信息園二期地塊，加上昨日所得，3宗地累計斥資超138億元。

進(jìn)京3年不到，這位新玩家靠實(shí)力+運氣，完成了對北京市場(chǎng)的多維布局。

通過(guò)北京6月土拍，我們需要思考幾件事：

1、行情這么冷，為什么北京開(kāi)發(fā)商還能有如此高漲的搶地熱情？

如果單方面認為是放出四季青和亦莊X47R1，這樣的王炸地塊，來(lái)刺激樓市預期，有些單薄。

問(wèn)題是順義、石景山廣寧村地塊這樣的非熱門(mén)地塊，也跑出了較好的成績(jì)。

要知道這些開(kāi)發(fā)商都是卷王之王，是經(jīng)歷過(guò)黑夜的幸存者……

2、這次土拍，北京加碼競“現房銷(xiāo)售”“超低能耗建筑面積”和“高標準住宅建設”。

其實(shí)暗含的深意是，北京對綠色科技住宅的呼應，好的住宅是符合時(shí)代主題的，是簡(jiǎn)約富有新意的的，起碼是保證人居基礎舒適性的。

這跟前幾年的限競房慘狀，形成強烈的對差。

3、地價(jià)絲毫不減，指導價(jià)越來(lái)越高，即使是不如之前的地塊，依然賣(mài)出了更高的價(jià)格，這其實(shí)從土地市場(chǎng)傳導信心，有意在穩住樓市整體價(jià)格體系，達到反向刺激的效果。

對于北京購房者來(lái)說(shuō)，一定盡可能買(mǎi)到房屋的稀缺性。

地段是一種稀缺，“新”也是一種稀缺。

海淀，這兩年為什么漲幅大于朝陽(yáng)，甚至海淀的剛需房都壓朝陽(yáng)改善一頭。

這是因為海淀產(chǎn)業(yè)動(dòng)力太強了，現在的碼農未來(lái)依舊是搞AI的城市精英，北大清華高材生直通對口輸出高階購房者。

再加上海淀供應稀缺，新盤(pán)屈指可數，這樣的地方冷市抗跌，熱市易漲，對其他區域是一種碾壓態(tài)勢。

現在對北京來(lái)說(shuō)，其實(shí)最大的隱憂(yōu)還是人口結構和市場(chǎng)產(chǎn)品的錯配。

好房子、新房子不如有錢(qián)人多，改善市場(chǎng)長(cháng)期向好。

小房子、老房子庫存大，剛需人口又處于停滯甚至衰退的狀態(tài)，長(cháng)期橫盤(pán)甚至向下。

北京住宅，根據歷史，可以劃分為三類(lèi)：

1、步梯房（老破?。?/p>

2、電梯+物業(yè)（改善）

3、綠色、科技、玻璃幕墻（豪宅）

這三代產(chǎn)品之間已經(jīng)形成了極強的割裂感，隨著(zhù)工業(yè)技術(shù)的升級，老破小徹底淪為底層剛需住房，玻璃幕墻會(huì )成為標配，人居需求會(huì )持續上升。

根據北京2023年土地規劃，今年預計釋放73宗住宅用地，目前已經(jīng)推出13宗，接下來(lái)還有60宗，產(chǎn)品會(huì )較之前有一個(gè)大的提升。

如果用2017年和2023年比，現在的性?xún)r(jià)比反而更好一些。

最后多說(shuō)一句。

這篇文章，并不是倡導買(mǎi)房，而是一定要探索幣的兩面性，不能被“小作文”帶節奏。

北京5月數據的滑坡，是需求階段性釋放結束、傳統淡季、經(jīng)濟數據預期下滑，多因素合力導致的，而不是莫名其妙的滑鐵盧。

這注定會(huì )有短暫的回調周期，但長(cháng)期來(lái)看，土地預期+扎實(shí)的購買(mǎi)力，北京樓市依然穩健。

而且北京還有很多張牌沒(méi)有打，比如取消認房認貸，利率下調到全國平均，取消購房資格……

作為全國救市的最后一環(huán)，接下來(lái)政策解綁，甚至出臺刺激政策概率的非常大。

我一直認為，北京這種城市，每一輪回調都是機會(huì )，把握好資產(chǎn)屬性和地段價(jià)值，不用過(guò)分擔憂(yōu)。

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