當前訊息：婚后按揭買(mǎi)房離婚有貸款的房屋如何分割？二手房交易注意事項是什么？

婚后按揭買(mǎi)房，離婚有貸款的房屋如何分割：

1、婚后一方或雙方以夫妻共同財產(chǎn)出資買(mǎi)房，取得房產(chǎn)證的，離婚按揭房怎么分?

婚后一方以夫妻共同財產(chǎn)購房，共同還貸。不管房產(chǎn)證登記在哪方名下，該房產(chǎn)理應屬于夫妻共同財產(chǎn)。離婚房產(chǎn)分割時(shí)，按照夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。

2、婚后雙方父母出資買(mǎi)房，夫妻共同還貸，產(chǎn)權登記在一人名下，離婚房產(chǎn)歸誰(shuí)?

根據司法解釋的規定，婚后雙方父母資助子女買(mǎi)房，產(chǎn)權登記在一人名下的，該房產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額占有。在離婚房產(chǎn)分割時(shí)，如果當事人另有約定的，按照約定辦理。沒(méi)有約定的按照出資比例分割。對于償還的貸款，如果夫妻對財產(chǎn)沒(méi)有約定的，償還貸款的錢(qián)屬于夫妻共同財產(chǎn)，離婚時(shí)就不需要分割了。

3、一方父母出首付款，產(chǎn)權登記在自己的子女名下，由夫妻共同還貸的，離婚按揭房怎么分?

這種情況，首付款可以認定為只贈與出資方的子女，離婚時(shí)該房產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)，對首付部分應認定為出資子女的個(gè)人財產(chǎn)。共同還貸部分屬于夫妻共同財產(chǎn)還貸，離婚時(shí)不予分割。

房子是夫妻之間一筆重要的財產(chǎn)，很多財產(chǎn)分割糾紛就是因為房產(chǎn)在購買(mǎi)的時(shí)候是一方購買(mǎi)，但是按揭又是雙方共同支付的，所以各自都認為自己有房子的所有權，認為這個(gè)財產(chǎn)自己也是有一部分的，所以才會(huì )發(fā)生糾紛，如果出現這樣的情形，房子是屬于付首付的一方的，另一方有權要求補償。

二手房交易十項注意：

(1.)房屋手續是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣(mài)，即使現在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

(2.)房屋產(chǎn)權是否明晰

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買(mǎi)受人應當和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時(shí)，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。

(4).土地情況是否清晰

二手房中買(mǎi)受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

(5.)市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購買(mǎi)時(shí)應全面了解詳細情況。

(6).福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買(mǎi)受人購買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國家法律沖突。

(7.)單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標準價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉讓時(shí)應繳納土地使用費。再者，對于標準價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買(mǎi)權。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì )和房主一起侵犯單位的合法權益。

(8)物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長(cháng)期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買(mǎi)受人不知情購買(mǎi)了此房屋，所有費用買(mǎi)受人有可能要全部承擔。

(9).中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現，所有的責任有可能自己都要承擔。

(10.)合同約定是否明確

二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對于一些細節問(wèn)題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應全面考慮

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