華僑城A轉讓獲利上癮去年實(shí)現營(yíng)收600.25億元

即便依靠出售子公司股權帶動(dòng)投資收益增速近乎翻倍，華僑城A(000069.SZ)的業(yè)績(jì)還是低于預期了。加之繼續縮水的分紅率，正所謂期望有多大，失望就有多大。

雖然略低于預期，2019年，華僑城A的營(yíng)收和凈利潤仍繼續保持穩定的增長(cháng)。無(wú)論是在A(yíng)股上市的房企，抑或是在中國香港上市的內房股，與之盈利相仿的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，目前沒(méi)有一家市值低于華僑城A;甚至部分盈利不如華僑城A的房企，其市值也要更高。

僅從凈利潤結果看，市場(chǎng)顯然是低估了華僑城A的價(jià)值了，但如果拉長(cháng)周期，自完成重組之后的十余年時(shí)間里，華僑城A的凈利潤增長(cháng)了何止數倍，但在二級市場(chǎng)上公司幾乎沒(méi)有像樣的表現，是市場(chǎng)一直錯了?

近幾年來(lái)，華僑城A凈利潤快速增長(cháng)的一大推手便是轉讓資產(chǎn)。利用“文旅+地產(chǎn)”的獨特優(yōu)勢，公司擁有無(wú)可比擬的拿地優(yōu)勢。在獲得成片土地后，華僑城A再將部分項目通過(guò)股權轉讓等方式溢價(jià)轉出，從而實(shí)現資源變現。

利用自身優(yōu)勢低價(jià)獲取大量土地，部分項目再高價(jià)轉出。作為“中間人”的華僑城A獲得了一進(jìn)一出之間的溢價(jià)。不僅如此，公司急劇膨脹的利息收入也說(shuō)明，“中間商”的生意不止一種。

轉讓獲利上癮

2019年，華僑城A實(shí)現營(yíng)收600.25億元，同比增長(cháng)24.65%;實(shí)現歸屬母公司股東的凈利潤123.4億元，同比增長(cháng)16.69%。2020年1-3月，公司實(shí)現營(yíng)收68.18億元，同比下降13.91%;實(shí)現歸屬母公司股東的凈利潤8.39億元，同比下降30.01%。

在2019年年報中，華僑城A宣布向全體股東每10股派發(fā)現金紅利3元(含稅)，合計分紅24.6億元，分紅率為19.94%，與2017-2018年28.48%和23.24%分紅率相比進(jìn)一步下降，與多數一線(xiàn)房企30%左右的分紅率相比更是差距顯著(zhù)。

由于房地產(chǎn)結算周期和疫情對文旅收入造成的直接影響，華僑城A一季度收入和凈利潤的下降并不奇怪，但歸屬凈利潤下滑超過(guò)30%，明顯超過(guò)了營(yíng)收的降幅，其中投資收益的虧損拖累了華僑城A一季度的業(yè)績(jì)。

投資收益已經(jīng)成為華僑城A重要的利潤來(lái)源了。與一線(xiàn)房企投資收益主要源于聯(lián)營(yíng)合營(yíng)企業(yè)貢獻的利潤不同，華僑城A的投資收益主要來(lái)自股權轉讓收益，聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)帶來(lái)的投資收益已經(jīng)“退居二線(xiàn)”。

華僑城A是從2017年開(kāi)始通過(guò)大量轉讓項目公司股權從而獲取投資收益的，此前的投資收益主要來(lái)自聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)，即使主要是由股權轉讓收益組成，對公司的凈利潤貢獻影響也有限。

2017-2019年，華僑城A的投資收益分別為48億元、23.46億元和44.77億元，營(yíng)業(yè)利潤分別為122.05億元、150.47億元和192.31億元，投資收益占比分別為39.33%、15.59%和23.28%。

如果扣除轉讓而來(lái)的投資收益，那么公司2019年的營(yíng)業(yè)利潤將大幅下降至153.22億元，與2016年相比漲幅不到80%，遠不及目前1.24倍的漲幅。

2017年之前，華僑城A的投資收益基本在5億元之下，占營(yíng)業(yè)利潤的比例多在5%左右。2017-2019年的投資收益構成中，來(lái)自聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)的貢獻分別為2.19億元、6.05億元和5.68億元。

華僑城A表示，投資收益是“聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)公司及出售股權確認的投資收益”，顯然，出售股權才是最主要的投資收益源頭。

2017年，華僑城A的四次重大股權出售給公司帶來(lái)了44.74億元的投資收益，2018年的一筆轉讓就貢獻了10.03億元的投資收益，2019年轉讓五家公司股權又給華僑城A帶來(lái)了26.76億元的投資收益。

需要說(shuō)明的是，上述投資收益并沒(méi)有全部給華僑城A帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的現金流入。2017年的48億元投資收益中，有11.49億元屬于“喪失控制權后，剩余股權按公允價(jià)值重新計量產(chǎn)生的利得”，2019年則是13.74億元，這屬于賬面利潤，并不能貢獻真實(shí)的現金流。

華僑城A轉讓的子公司并非空殼，而是有實(shí)實(shí)在在的開(kāi)發(fā)項目。以2019年為例，當年8月，華僑城A轉讓西安思睿置地有限公司(下稱(chēng)“西安思睿”)80%股份，實(shí)現投資收益9.17億元。

工商信息顯示，西安思睿2019年4月剛剛注冊成立，由西安灃東華僑城發(fā)展有限公司間接全資持有。公開(kāi)資料顯示，2018年下半年和2019年年初，該公司在陜西西咸新區灃東新城兩次拿地合計千余畝，轉讓價(jià)款合計逾52億元。

也就是說(shuō)，在拿地不到一年后，華僑城A就轉手將其中的項目公司溢價(jià)賣(mài)給他人，“炒地皮”就獲利近10億元。

無(wú)獨有偶，2019年9月，華僑城A出售了云南華僑城置業(yè)有限公司(下稱(chēng)“云南華僑城”)50%股權，實(shí)現投資收益9.15億元。

工商信息顯示，云南華僑城在2017年年底成立，華僑城A間接持股70%。根據公開(kāi)資料，云南華僑城主要負責開(kāi)發(fā)昆明陽(yáng)宗海地區的19宗土地建設，但不到兩年后，公司的大股東就換人了。

凡此種種不勝枚舉。左手低價(jià)拿地，右手溢價(jià)轉出，對于這種盈利模式，中信建投認為，“文化+旅游+城鎮化”本身就是華僑城自上而下獨特的獲取資源的獨特渠道，這種項目的獲取是可持續可復制的，而轉讓項目股權是加速去庫存，并且引入優(yōu)質(zhì)合作伙伴的一種途徑，這與傳統房企存在本質(zhì)區別，應該正視公司這種成長(cháng)的動(dòng)力。

但在二級市場(chǎng)上，這種依靠轉讓項目增厚當期收益的方式并未受到市場(chǎng)的追捧，反而情況都不理想。

與華僑城A類(lèi)似，喜歡賣(mài)賣(mài)賣(mài)的一線(xiàn)房企還有另外兩家-招商蛇口(001979.SZ)和綠地控股(600606.SH)。2015年年底，招商蛇口實(shí)現整體上市，從2016年開(kāi)始，公司的投資收益就逐步走高，2019年更是突破百億元，占營(yíng)業(yè)利潤的比例接近四成，其中股權處置收益貢獻絕大多數。綠地控股的情況與之類(lèi)似，不再贅述。

巧合的是，這三家房企在二級市場(chǎng)上的走勢幾乎都不盡如人意。十年未漲的華僑城A被認為是價(jià)值投資的“墳墓”，招商蛇口也鮮有超越整體上市時(shí)高點(diǎn)的時(shí)刻，綠地控股更加慘淡，公司2015年7月完成借殼，股價(jià)從此進(jìn)入下行通道，市值從彼時(shí)的2000億元上下跌至如今700億元左右，股價(jià)一次次刷新新低，投資者一次次深套其中。

市場(chǎng)是公平的。從目前的結果看，這種中間商賺差價(jià)的生意模式并沒(méi)有得到投資者的認可，否則就無(wú)法解釋華僑城A營(yíng)收和歸屬凈利潤大幅增長(cháng)、股價(jià)卻反不如前的現狀。招商蛇口和綠地控股的營(yíng)收和歸屬凈利潤同樣是大幅增長(cháng)，股價(jià)表現悉數皆墨。

作為央企的華僑城A，除了擁有拿地的綜合優(yōu)勢外，資金優(yōu)勢同樣明顯。在華僑城A的盈利構成中，除了銷(xiāo)售樓盤(pán)和投資收益外，利息收入越來(lái)越成為重要源泉之一，賺取利息差似乎已經(jīng)成了公司的業(yè)務(wù)之一。

資金融通平臺?

2019年，華僑城A首次披露了公司的簽約銷(xiāo)售情況，公司全年實(shí)現簽約面積252萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)22%;實(shí)現簽約金額863億元，同比增長(cháng)45%。

有息負債也一并公告。2019年，華僑城A期末融資余額為1177.04億元，雖然公司沒(méi)有公告平均融資成本情況，但2019年公司外部融資558.16億元，平均融資成本僅有4.56%。

雖然華僑城A并沒(méi)有公布之前的融資余額情況，但由于公司自2017年起積極拿地，因此可以想見(jiàn)，公司有息負債規模應處于持續攀升中。

但華僑城A的財務(wù)費用并沒(méi)有隨之明顯增長(cháng)。2017-2019年，公司的財務(wù)費用分別為15.98億元、20.65億元和17.94億元，利息支出從2017年的18億元增長(cháng)至2019年的31.74億元，增幅近80%。

在利息開(kāi)支大幅增長(cháng)情況下財務(wù)費用卻能保持基本穩定，華僑城A依靠的是翻倍增長(cháng)的利息收入。2017-2019年，公司的利息收入分別為2.73億元、6.81億元和15.28億元，漲幅高達4.6倍。三年時(shí)間，利息收入上漲接近五倍，無(wú)論是A股上市房企還是在港上市內房股，都無(wú)出其右者。

不僅增速快，利息收入規模也不逞多讓?zhuān)?019年的利息收入規模僅次于“招保萬(wàn)金”四家一線(xiàn)房企，與在港上市的中國海外發(fā)展(0688.HK)不相上下，但2019年華僑城A的簽約規模尚不足千億元，而上述幾家房企沒(méi)有一家簽約規模低于2000億元。

在2019年年報中，華僑城A對財務(wù)費用減少的解釋是“利息資本化及委貸利息收益增加”。

事實(shí)確實(shí)如此。華僑城A委托貸款的規模在急劇增加，而且委托貸款的資金來(lái)源也不再局限于自有資金。2017-2019年，華僑城A委托貸款期末余額為54.26億元、32.09億元和85.95億元，前兩年是自有資金，2019年則變成自有資金及銀行借款。

華僑城A的資金借給了誰(shuí)?除了聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)外，第三方委托貸款也是出借對象之一。

重資產(chǎn)運營(yíng)的華僑城A本就需要大量資金支持，否則難以解釋公司急于甩賣(mài)部分項目變現的行為。但同時(shí)，公司又將自有資金借與他人，甚至是銀行借款也轉手給了關(guān)聯(lián)方或者第三方，只要借入方按時(shí)還本付息，這種穩賺不賠的買(mǎi)賣(mài)足以讓華僑城A賺的盆滿(mǎn)缽溢。

2017年之前，華僑城A的利息收入基本沒(méi)有超過(guò)2億元，如今已經(jīng)翻數倍超過(guò)15億元，這直接抵消了公司由于借款增長(cháng)帶來(lái)的利息支出上漲。如果華僑城A的利息收入維持在2億元左右，那么公司的凈利潤將減少不止10億元。

那么，作為聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)等關(guān)聯(lián)方的合作方，與華僑城A一起成立項目公司的合作方是否也提供了相應的資金給予聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)呢?

如果答案為否，主要的出資人是華僑城A，那么華僑城A成立聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)究竟是為了開(kāi)發(fā)項目還是賺取利息收益呢?除了聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)等關(guān)聯(lián)方，公司出借的第三方對象又是誰(shuí)，投資者就更加難以知曉了。

近幾年，華僑城A加速拿地，資產(chǎn)規模迅速膨脹。“文旅+地產(chǎn)”的模式固然可以為華僑城A帶來(lái)大量?jì)?yōu)質(zhì)土地，但這也讓公司的負擔愈發(fā)沉重。

負重前行

市場(chǎng)之所以對華僑城A寄予更多期待，主要是因為公司近三年開(kāi)啟的加速擴張步伐，土地儲備和預收賬款是最好的佐證。從土地儲備上看，2016年，公司新增規劃建筑面積198.45萬(wàn)平方米，累計權益土地儲備641.17萬(wàn)平方米，規劃總建面902.24萬(wàn)平方米。

2017-2019年，華僑城A分別新增規劃建筑面積約580.12萬(wàn)平方米、1382.5萬(wàn)平方米和1208萬(wàn)平方米，期末土地儲備分別約為1197.26萬(wàn)平方米、2378.7萬(wàn)平方米和2533.02萬(wàn)平方米。

華僑城A的土地儲備主要是指待開(kāi)發(fā)計容建筑面積，而房企的土地儲備除了待開(kāi)發(fā)面積外，一般還包括已竣工項目未交付面積和在建項目未交付面積。

2017-2019年，華僑城A旅游綜合及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現簽約面積146.27萬(wàn)平方米、206.56萬(wàn)平方米和252萬(wàn)平方米漲幅剛剛70%出頭，而土地儲備面積已經(jīng)翻番。

從預收賬款上來(lái)說(shuō)，華僑城A表現不錯。2017-2019年年末，公司預收賬款分別為309.1億元、422.84億元和624.12億元，上漲超過(guò)一倍。

那么在華僑城A的土地儲備中，到底有多少可以對外銷(xiāo)售呢?在公司的土地儲備中，既包括純住宅項目，也包括純商業(yè)項目，還有大量的住宅+商業(yè)和文旅等綜合拿地項目，僅僅是純住宅拿地面積，已經(jīng)足夠華僑城A銷(xiāo)售。

2017-2018年，華僑城A純住宅待開(kāi)發(fā)計容建筑面積分別約為563.1萬(wàn)平方米、593.33萬(wàn)平方米，連續兩年接近600萬(wàn)平方米。

2019年，華僑城A沒(méi)有披露土地儲備的用途，不過(guò)在當年的新增土地儲備中，純住宅項目的計容建筑面積約為440.37萬(wàn)平方米，2018年僅略超300萬(wàn)平方米，2017年更是遠遜于此。由此不難推算，2019年年末，華僑城A的純住宅土地面積或許要超過(guò)2018年再創(chuàng )新高。

加之華僑城A數量更為龐大的綜合拿地項目，公司住宅可售面積的充裕程度是不難想象的。近三年，華僑城A的土地簽約面積復合增長(cháng)約為30%，即使公司不再拿地或者恢復之前的拿地節奏，目前在手項目或許也足以支撐公司未來(lái)幾年的銷(xiāo)售了。

土地充裕固然是好事，但土地無(wú)法快速轉化為銷(xiāo)售則不是好現象。目前，華僑城A的存貨周轉率已經(jīng)下降至0.15左右，較快速擴張前約0.3的存貨周轉率降幅50%左右。

也許有人認為華僑城A土地儲備中文旅和商業(yè)項目并不對外銷(xiāo)售，因此存貨周轉部分失真。憑借文旅拿地固然可以降低土地成本，但文旅項目本身難以自我造血，反而對華僑城A的發(fā)展帶來(lái)沉重的拖累。

對于文旅項目的景區門(mén)票、酒店等具體收入，華僑城A一直諱莫如深，總是以旅游綜合業(yè)務(wù)收入一并計算。根據早前浙商證券的估算，2017年，華僑城A景區門(mén)票收入、酒店收入及商用物業(yè)分別實(shí)現營(yíng)業(yè)收入26.25億元、5.72億元及6.53億元，合計約為38.5億元。

對于旅游項目的毛利率華僑城A也一直秘而不宣。廣發(fā)證券之前的研報指出，2016年華僑城A旅游綜合行業(yè)的毛利率超過(guò)40%，但按照實(shí)際業(yè)務(wù)口徑，主題樂(lè )園運營(yíng)的毛利率僅有約4%。

“文旅+地產(chǎn)”的重資產(chǎn)模式可以讓華僑城A獲得優(yōu)質(zhì)低成本的土地，但公司每復制一個(gè)項目就要背上一個(gè)包袱，旅游項目盈利高度依賴(lài)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?？此茡碛袩o(wú)可比擬高毛利率優(yōu)勢的華僑城A，在快速擴張三年后依然沒(méi)有得到市場(chǎng)認可。

自2009年年底完成重組直至2016年，華僑城A的慢發(fā)展并不符合當下資本市場(chǎng)對房企規模的訴求，但當2017年加速擴張后投資者仍未發(fā)掘華僑城A的價(jià)值。是市場(chǎng)一直錯了，還是公司重資產(chǎn)模式讓市場(chǎng)存在擔憂(yōu)呢?(楊現華)

標簽： 營(yíng)收