萬(wàn)科半年報：牢守安全底線(xiàn) 經(jīng)營(yíng)性現金流連續14年為正

風(fēng)急浪高，不改穩健本色。

8月30日晚，萬(wàn)科發(fā)布2023年半年報，實(shí)現營(yíng)業(yè)收入2008.9億元，凈利潤98.7億元。

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在行業(yè)環(huán)境劇烈動(dòng)蕩之下，萬(wàn)科繼續堅守安全底線(xiàn)，財務(wù)狀況良好，經(jīng)營(yíng)性現金流連續14年為正；經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)保持雙位數增長(cháng)，全口徑營(yíng)業(yè)收入同比提升11.9%。

業(yè)內人士認為，2023年地產(chǎn)困境加劇，各類(lèi)利好刺激下，市場(chǎng)悲觀(guān)情緒卻未見(jiàn)好轉，再疊加近期新一輪房企違約風(fēng)波，行業(yè)信心前所未有的低迷。行業(yè)風(fēng)雨飄搖下，萬(wàn)科仍能同時(shí)實(shí)現財務(wù)一如既往的安全健康、住宅產(chǎn)品力的顯著(zhù)提升和經(jīng)營(yíng)服務(wù)賽道的持續領(lǐng)跑，實(shí)為不易。

行業(yè)加速風(fēng)險出清 萬(wàn)科牢守安全底線(xiàn)

2023年以來(lái)，行業(yè)困境進(jìn)一步加劇，各類(lèi)利好刺激下，市場(chǎng)悲觀(guān)情緒卻未見(jiàn)好轉，再疊加近期新一輪房企違約風(fēng)波，行業(yè)信心前所未有的低迷。據相關(guān)數據顯示，新開(kāi)工面積降至近十年來(lái)同期最低，上半年300城住宅用地供求規模同比下降均超三成，全國房屋新開(kāi)工面積同比下降24.3%；開(kāi)工面積驟降的背后，是銷(xiāo)售狀況的持續低迷，百強房企6月單月同比降幅超20%，市場(chǎng)下行壓力進(jìn)一步加大。截至8月18日，約有近80家房企披露上半年業(yè)績(jì)預告，其中超過(guò)6成預計虧損，累計總虧損額超千億元，并有越來(lái)越多房企陷入資金流動(dòng)性危機。

在行業(yè)震蕩下，萬(wàn)科依然實(shí)現了經(jīng)營(yíng)性現金流連續14年為正，保持了一貫的健康財務(wù)狀況和難能可貴的安全韌性。在近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)信心極其脆弱的環(huán)境下，萬(wàn)科是為數不多依然還能完全依靠自身信用在公開(kāi)市場(chǎng)融資的企業(yè)，從去年至今，萬(wàn)科境內累計發(fā)行信用債396億，居行業(yè)第一梯隊。同時(shí)，萬(wàn)科的債務(wù)結構進(jìn)一步優(yōu)化，短債占有息負債比例降至14.2%的歷史低點(diǎn)，持有貨幣資金1221.8億元，對短期債務(wù)的覆蓋倍數從年初的2.1倍提升至2.7倍。健康的財務(wù)狀況也讓萬(wàn)科獲得評級機構認可，國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽(yù)均維持了萬(wàn)科業(yè)內領(lǐng)先的信用評級。

穩健的財務(wù)狀況，也讓萬(wàn)科無(wú)須急于開(kāi)展股權融資。8月30日晚間，萬(wàn)科公告稱(chēng)，公司在定增預案披露后，積極推進(jìn)各項相關(guān)工作，并得到監管部門(mén)鼎力支持，但基于當前公司A股股價(jià)處于低位，經(jīng)審慎分析，并充分聽(tīng)取投資者意見(jiàn)，公司決定終止此前的A股定增計劃。

市場(chǎng)人士分析，今年以來(lái)，政策層面持續加大對地產(chǎn)行業(yè)的支持，但受市場(chǎng)環(huán)境影響，地產(chǎn)板塊整體估值仍處于歷史低點(diǎn)，A股地產(chǎn)指數上半年一度下跌近20%，此時(shí)增發(fā)股票，盡管大股東支持，對于其他現有股東特別是中小股東而言也難免造成攤薄影響，對股價(jià)也會(huì )造成進(jìn)一步的下行壓力。在此情況下，終止增發(fā)顯然是對股東相對有利的選擇。

上半年獲取項目總地價(jià)718.6億元 已開(kāi)項目投資兌現度達93%

2023年上半年，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現合同銷(xiāo)售面積1297萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額2039.4億元，銷(xiāo)售回款和銷(xiāo)售金額總量相當，繼續保持了一貫的高回款效率。與此同時(shí)，萬(wàn)科進(jìn)一步改善開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理水平，投資質(zhì)量提升，存貨去化加速，上半年已開(kāi)項目整體投資兌現率達93%，年初庫存去化率同比提升8個(gè)百分點(diǎn)。

今年以來(lái)，萬(wàn)科堅持高質(zhì)量投資，聚焦市場(chǎng)和客戶(hù)基數好、操盤(pán)團隊能力強、財務(wù)指標優(yōu)秀的項目，累計獲取新項目32個(gè)，項目總地價(jià)718.6億元，投資金額中，一二線(xiàn)城市占比100%。投資質(zhì)量的提升和庫存去化的加快，也推動(dòng)了萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結構和質(zhì)量的轉好。

而行業(yè)由規模擴張轉向高質(zhì)量發(fā)展，產(chǎn)品力是未來(lái)企業(yè)最關(guān)鍵的競爭力之一，萬(wàn)科持續推動(dòng)產(chǎn)品系列化和標準化，提升高品質(zhì)項目的穩定量產(chǎn)能力。通過(guò)強化產(chǎn)品線(xiàn)建設，萬(wàn)科加快了成熟穩定產(chǎn)品模型的推廣應用，以“拾系”產(chǎn)品為例，目前已在寧波、南京、蘇州、合肥等多個(gè)城市落地應用，其中合肥“朗拾”實(shí)現取證去化率100%，蘇州“朗拾”首開(kāi)239套全部售罄，現金流9個(gè)月回正。

為給客戶(hù)交付更滿(mǎn)意的房屋，萬(wàn)科也在持續優(yōu)化交付過(guò)程的服務(wù)，上半年在53個(gè)城市組織了9939場(chǎng)質(zhì)量共建，邀請了5.8萬(wàn)戶(hù)客戶(hù)走進(jìn)工地，參與樓棟主體施工、室內裝修等關(guān)鍵節點(diǎn)的查驗，并在交付階段推進(jìn)房產(chǎn)證的辦理提效，８３個(gè)項目的客戶(hù)在收房現場(chǎng)拿到房產(chǎn)證，進(jìn)一步鞏固了消費者對萬(wàn)科的信賴(lài)，截至6月底，萬(wàn)科共計實(shí)現了超過(guò)9.2萬(wàn)套住宅的平穩交付。

經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)營(yíng)收267.3億 為公司長(cháng)期價(jià)值提供新來(lái)源

隨著(zhù)行業(yè)轉向新發(fā)展模式，市場(chǎng)對經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的認知將逐步改變，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)創(chuàng )造穩定現金流的優(yōu)勢也將開(kāi)始顯現。擁有業(yè)內最全轉型賽道布局的萬(wàn)科，在鞏固提升開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)能力的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)2023年上半年也保持了良好的增長(cháng)態(tài)勢，實(shí)現全口徑收入267.3億元，同比增長(cháng)11.9%。

萬(wàn)物云實(shí)現營(yíng)業(yè)收入161.1億元，同比增長(cháng)12.2%。萬(wàn)物云的社區空間居住服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)均實(shí)現雙位數增長(cháng)，同時(shí)蝶城戰略進(jìn)一步推進(jìn)，上半年蝶城內新增在管項目個(gè)數188個(gè)，并推進(jìn)150個(gè)蝶城供應鏈改造，覆蓋超過(guò)1000個(gè)住宅項目。受益于蝶城供應鏈改造，萬(wàn)物云基礎住宅物業(yè)服務(wù)毛利率提升4個(gè)百分點(diǎn)。

物流業(yè)務(wù)綜合實(shí)力穩居行業(yè)第一梯隊。萬(wàn)緯物流上半年實(shí)現營(yíng)收19.5億元，同比增長(cháng)17.0%，其中冷鏈業(yè)務(wù)取得快速發(fā)展，營(yíng)收同比增長(cháng)30.3%。萬(wàn)緯繼續保持著(zhù)行業(yè)領(lǐng)先的出租率，高標庫穩定期出租率為85%，冷鏈穩定期使用率為79%。

長(cháng)租業(yè)務(wù)繼續在規模和效率上保持行業(yè)第一。萬(wàn)科泊寓上半年租實(shí)現營(yíng)收16.4億元，同比增長(cháng)10.6%。業(yè)務(wù)布局全國34個(gè)城市，共運營(yíng)管理租賃住房22.5萬(wàn)間，累計開(kāi)業(yè)17.39萬(wàn)間，出租率達到95.9%。同時(shí)，泊寓積極響應國家納保政策，截至報告期末，在北京、天津、深圳等19個(gè)城市，為8.3萬(wàn)間保障性租賃住房提供運營(yíng)服務(wù)。

商業(yè)業(yè)務(wù)方面，上半年營(yíng)收43億元，同比增長(cháng)7.3%，其中印力管理的商業(yè)項目整體出租率進(jìn)一步提升至94.7%，銷(xiāo)售額同比增長(cháng)28%。截至上半年，萬(wàn)科商業(yè)業(yè)務(wù)累計開(kāi)業(yè)203個(gè)商業(yè)項目，公司內資源協(xié)同整合取得較大進(jìn)展，年初地產(chǎn)區域BG委托印力管理的34個(gè)項目，上半年銷(xiāo)售額同比提升29%。

未來(lái)，伴隨物流、商業(yè)、保租房REITs和不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金等推進(jìn)，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)逐步實(shí)現“投融建管退”閉環(huán)，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展也有望進(jìn)一步提速，為公司的長(cháng)期價(jià)值增長(cháng)提供新的來(lái)源。

業(yè)內人士認為，時(shí)至今日，以增長(cháng)論英雄的時(shí)代走到盡頭，市場(chǎng)遠超預期的深度調整、房屋居住屬性的回歸、城市和客戶(hù)需求的多樣化，決定了企業(yè)的抗風(fēng)險能力、產(chǎn)品能力和開(kāi)發(fā)運營(yíng)服務(wù)的綜合能力，才是新時(shí)期的核心競爭力。行業(yè)風(fēng)雨飄搖下，萬(wàn)科仍能同時(shí)實(shí)現財務(wù)一如既往的安全健康、住宅產(chǎn)品力的顯著(zhù)提升和經(jīng)營(yíng)服務(wù)賽道的持續領(lǐng)跑實(shí)為不易，這也成為萬(wàn)科穿越此輪周期的底氣所在。

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