現房銷(xiāo)售或將“跨”出一大步 天天關(guān)注

今年1月，全國住房和城鄉建設工作會(huì )議提出“有條件的可以進(jìn)行現房銷(xiāo)售”。今年2月，河南省提出，以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn)，積極探索預售制度改革和現房銷(xiāo)售。此后，湖南省、山西省也開(kāi)始探索現房銷(xiāo)售試點(diǎn)。9月，雄安新區宣布取消商品住房預售，實(shí)行現房銷(xiāo)售，實(shí)現“所見(jiàn)即所得、交房即交證”。

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購房者還沒(méi)收到房，其購買(mǎi)的期房就降價(jià)近一半，這是近期發(fā)生在廣東惠州的事，開(kāi)發(fā)商通過(guò)返首付的方式大幅度降價(jià)，引起了不少該樓盤(pán)早期購房者的不滿(mǎn)。目前這一行為已被當地住建局叫停。不久前，武漢也出現了類(lèi)似的情況。

房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調整期后，老百姓購買(mǎi)期房的風(fēng)險問(wèn)題越來(lái)越突出，一些購房者甚至覺(jué)得買(mǎi)期房一“坑”接一“坑”。由此，取消商品房預售制度，實(shí)行現房現售的呼聲也越來(lái)越高。而9月，雄安新區宣布取消商品住房預售，實(shí)行現房銷(xiāo)售，實(shí)現“所見(jiàn)即所得、交房即交證”，也讓購房者看到了現房現售的曙光。

一手交錢(qián) 一手交房

當下，不少購買(mǎi)期房的業(yè)主都有些“焦慮”，他們最關(guān)心的還是其購買(mǎi)的樓盤(pán)能否如期保質(zhì)收房、拿證。這其中管住錢(qián)——預售資金，非常關(guān)鍵。

近期，一些人在網(wǎng)上留言詢(xún)問(wèn)其購買(mǎi)的商品房預售資金是否進(jìn)了監管賬戶(hù)，資金使用是否有異常，資金余額能否支撐到房屋完工?

對此，首都經(jīng)濟貿易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(cháng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)趙秀池認為，房屋預售資金監管增加了企業(yè)融資成本，因此個(gè)別企業(yè)便想辦法逃避監管。未來(lái)，還應該更多采用市場(chǎng)管理手段監管商品房預售資金。另外，期房出現的問(wèn)題應該從信用體系、住房質(zhì)量法規體系建設等方面來(lái)解決。

商品房預售源起于香港，20世紀90年代，內地住房制度改革初期，引入了商品房預售制度，為房企融資提供了支持，提升了資金使用效率，也進(jìn)一步促進(jìn)了商品房市場(chǎng)發(fā)展。購房者也可以更低的價(jià)格購房。但與此同時(shí)，購房者也面臨更多風(fēng)險。

一段時(shí)期內，房企快速擴張，高杠桿、高周轉、高負債的“三高”模式成為一些房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的典型模式。持續通過(guò)高周轉追求市場(chǎng)規模，也導致部分房企債務(wù)規模過(guò)大，隱藏著(zhù)資金鏈斷裂風(fēng)險。房企不能準時(shí)交房、交的房不對板、爛尾樓等情況時(shí)有發(fā)生，明顯影響購房者的信心和預期。

近年來(lái)，實(shí)行商品房現售制的呼聲越來(lái)越高。中國社科院財經(jīng)戰略研究院住房大數據項目組組長(cháng)鄒琳華表示，隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)邁入新發(fā)展階段，行業(yè)亟須新發(fā)展模式，尤其是進(jìn)入存量時(shí)代以后，房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了“買(mǎi)方市場(chǎng)”，購房者擁有更多話(huà)語(yǔ)權，推動(dòng)著(zhù)市場(chǎng)主動(dòng)選擇現房銷(xiāo)售，推進(jìn)現房銷(xiāo)售是民心所向。

“相比于預售制，現房銷(xiāo)售更符合大眾對商品房銷(xiāo)售的期望，‘所見(jiàn)即所得’更符合購房者的置業(yè)意愿。”中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜表示，現房銷(xiāo)售也利于保障樓盤(pán)項目品質(zhì)，對項目工程質(zhì)量提出了更高要求，有效避免虛假宣傳、質(zhì)量瑕疵、延期交付、爛尾等風(fēng)險。這也更考驗企業(yè)的產(chǎn)品力，高產(chǎn)品力、強品牌力的企業(yè)未來(lái)發(fā)展機遇更大。

陳文靜表示，從市場(chǎng)來(lái)看，現房項目整體占用企業(yè)自有資金時(shí)間拉長(cháng)，成本增加，可能使現房項目的價(jià)格高于同類(lèi)型期房項目。她也談到，對于房企而言，現房銷(xiāo)售模式下，若項目建成后銷(xiāo)售不及預期，前期投入資金的回收及償還貸款將面臨巨大壓力，這也將倒逼企業(yè)更加尊重市場(chǎng)供求規律，審慎拿地，科學(xué)決策。

從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，現房銷(xiāo)售模式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高周轉模式難以為繼，現房銷(xiāo)售有助于降低開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金杠桿。

易居研究院總監嚴躍進(jìn)認為，雄安新區正在探索“新型住房制度”，推進(jìn)“現房銷(xiāo)售+精裝交付+交房即交證”模式是其中一個(gè)重要內容。這種模式對于購房者有積極作用，其購房的便捷性明顯增加，購房款支付后，就可以直接入住，且有不動(dòng)產(chǎn)權證，這樣就使得購房的權益得到極大的保障。在他看來(lái)，這一模式不僅適用于雄安，也適用于全國其他城市。相較于其他區域，雄安新區作為國家級新區，且為從“零”開(kāi)始的全新建設區，由于一系列政策加持，推動(dòng)現房銷(xiāo)售的政策可以實(shí)施得更加徹底，這也將為其他城市提供經(jīng)驗借鑒。

趙秀池認為，雄安新區現房銷(xiāo)售對其他地區有一定借鑒意義，但能否實(shí)現，能否推廣，還有待市場(chǎng)檢驗。

現房銷(xiāo)售試點(diǎn)的“朋友圈”逐漸擴大

隨著(zhù)雄安新區提出取消商品房預售，更多地區也在期待商品房現售可以更廣泛地推廣。

但業(yè)內人士認為，當下，商品房預售仍是我國商品房銷(xiāo)售的主流模式。不少房企的資金鏈都較為緊張，多家房企的債務(wù)雖然展期，但資金壓力仍然較大，實(shí)行現房銷(xiāo)售的難度較大。

但一個(gè)可喜的變化是，現房銷(xiāo)售試點(diǎn)的“朋友圈”正在逐漸擴大。今年1月，全國住房和城鄉建設工作會(huì )議提出“有條件的可以進(jìn)行現房銷(xiāo)售”。今年2月，河南省提出，以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn)，積極探索預售制度改革和現房銷(xiāo)售。不久前，湖南省、山西省也開(kāi)始探索現房銷(xiāo)售試點(diǎn)。

“未來(lái)現房銷(xiāo)售或是探索行業(yè)新發(fā)展模式的重要方向。”陳文靜表示，整體來(lái)看，未來(lái)商品房預售制度改革或將成為新發(fā)展模式的重要內容，但在金融配套政策到位以及解決部分核心城市可能出現的供給斷檔問(wèn)題之前，全面推行現房銷(xiāo)售的可能性較小，預計短期仍將通過(guò)在核心城市的部分項目進(jìn)行試點(diǎn)或者在部分地區小范圍落地執行的方式推進(jìn)。

“不能把期房銷(xiāo)售一棍子打死。”趙秀池認為，商品房預售與現售是兩種銷(xiāo)售方式，也有相關(guān)法律保駕護航，應由市場(chǎng)自發(fā)選擇。期房銷(xiāo)售的優(yōu)勢在于，期房預售資金是房企低成本的融資渠道，對購房人而言，通過(guò)購買(mǎi)期房可以鎖定較低的房?jì)r(jià)。在當前樓市狀況下，“一刀切”地實(shí)現現房銷(xiāo)售，恐怕會(huì )使房地產(chǎn)行業(yè)雪上加霜。

買(mǎi)房對于每個(gè)家庭來(lái)說(shuō)都是大事，如何規避風(fēng)險保障權益?有購房者建議，在購房協(xié)議期內設冷靜期。還有人建議，嚴格規范達成退房協(xié)議后的退款周期，杜絕開(kāi)發(fā)企業(yè)故意長(cháng)期占用首付款的行為。

貝殼研究院首席分析師許小樂(lè )也談到，商品房預售制度本身不必然導致問(wèn)題，關(guān)鍵是要做好預售資金監管，嚴格按照節點(diǎn)發(fā)放資金，防止資金被挪用。

中青報·中青網(wǎng)見(jiàn)習記者 趙麗梅 記者 張均斌 來(lái)源：中國青年報

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