北京明確老樓加裝電梯全套規范流程

《北京市既有多層住宅加裝電梯操作指引(試行)》發(fā)布

明確老樓加裝電梯全套規范流程

□ 本報記者 陳磊

【資料圖】

在北京范圍內，啟動(dòng)老樓加裝電梯有了明確指引——法定多數業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意，即啟動(dòng)項目報建確認工作。

近日，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )等4部門(mén)編制并發(fā)布《北京市既有多層住宅加裝電梯操作指引(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《操作指引》)，明確老樓加裝電梯申請、施工、運行管理的全套規范流程。

受訪(fǎng)專(zhuān)家解讀稱(chēng)，《操作指引》的發(fā)布，為老舊小區居民提供了一個(gè)規范的申請、施工和運行管理流程，更加合理合法地推進(jìn)老舊小區加裝電梯工作，方便老舊小區居民上下樓、出行。

加裝電梯有了規范指引

今年67歲的蔣先生是北京市朝陽(yáng)區居民，他所在小區建于20世紀90年代，居民樓主要是地上6層、地下一層的板樓，沒(méi)有電梯。

蔣先生曾患小兒麻痹癥(即脊髓灰質(zhì)炎)，留下的后遺癥包括右腿、右臂肌肉萎縮，使不上力氣，屬于肢體殘障者。他雖然住在二樓，但每次下樓都需要好幾分鐘，因為要用手扶著(zhù)欄桿，一步步往下挪。對他來(lái)說(shuō)，生活中最大的煩惱就是上下樓問(wèn)題，“要是能有電梯坐該多好”。

蔣先生的期待在北京許多老舊小區已經(jīng)變成現實(shí)。根據公開(kāi)信息，自2017年起，北京市大力推進(jìn)老樓加裝電梯工作，截至今年8月底，累計完成加裝電梯3370余部。

如今，《操作指引》的出臺，意味著(zhù)北京市推進(jìn)老樓加裝電梯工作有了政府部門(mén)發(fā)布的指引文件，老樓加裝電梯從提出到落地有了全套規范流程?！恫僮髦敢访鞔_提出了老樓加裝電梯的“三就工作法”，即一戶(hù)申請就啟動(dòng)、達到比例就確認、協(xié)商一致就開(kāi)工。

中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院黨委書(shū)記孫柏瑛認為，《操作指引》的發(fā)布，對北京社區既有多層住宅加裝電梯的條件與技術(shù)標準進(jìn)行了明確規定，這將對北京加裝電梯工作產(chǎn)生積極影響?！恫僮髦敢芬环矫娼⒘思友b電梯的規范流程和技術(shù)標準，指明了社區公共設施供給的安全要求;另一方面，電梯加裝能夠解決老年居民群體上下樓難題，提高老年人群體的社會(huì )福利與生活品質(zhì)，有助于“老破小”社區基礎設施的改善。

在她看來(lái)，如果從超大城市基層公共治理視角分析，“老破小”社區加裝電梯作為城市更新與設施改造的一項重大的公共事務(wù)，《操作指引》不僅助推電梯的加裝與設施改造事務(wù)，而且加裝過(guò)程為居民提供了一個(gè)圍繞準公共物品供給的民主協(xié)商討論、達成合意共識、推進(jìn)公共參與、發(fā)展自主治理，從而產(chǎn)生社區合作型集體行動(dòng)的平臺與場(chǎng)域。

北京市物權法學(xué)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)畢文強認為，《操作指引》可以更加合理合法地推進(jìn)老舊小區加裝電梯工作，使老樓加裝電梯流程更加規范、機制更加成型，解決了此前加裝電梯過(guò)程中出現的問(wèn)題，使老舊小區居民能夠更加方便地上下樓。

“尤其是老年人，由于身體原因，上下樓梯存在一定困難，老樓加裝電梯的需求日益增強。因此，不管從安全角度、改善老年人生活品質(zhì)還是提高城市居住品質(zhì)等角度，加裝電梯都有較強的需求。”畢文強說(shuō)。

一戶(hù)業(yè)主可提加裝需求

加裝電梯實(shí)施流程的第一步是提出需求。

《操作指引》明確，單位(集體)或業(yè)主向房屋所在地街道(鄉鎮)或社區(村)提出加裝電梯需求。相關(guān)單元具備加裝電梯條件的，由街道(鄉鎮)、社區(村)啟動(dòng)征詢(xún)相關(guān)業(yè)主意愿工作，做到一戶(hù)申請就啟動(dòng)征詢(xún)意愿工作。

畢文強解讀說(shuō)，《操作指引》明確了申請標準，一戶(hù)業(yè)主即可申請，本質(zhì)上是優(yōu)化了流程。從整體上看，《操作指引》大大簡(jiǎn)化了過(guò)去復雜的申請和審批流程。

加裝電梯實(shí)施流程的第二步是組織協(xié)商，即居民委員會(huì )(村民委員會(huì ))指導監督業(yè)主組織(業(yè)委會(huì )或物管會(huì ))組織業(yè)主進(jìn)行表決。業(yè)主同意比例達到民法典第278條規定的由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意，即啟動(dòng)項目報建確認工作。

“《操作指引》明確了組織業(yè)主表決的主體為社區居民委員會(huì )或村民委員會(huì )，并且明確了加裝電梯的表決比例以及法律依據。”畢文強說(shuō)。

根據民法典的規定，加裝電梯雖然只需要取得法定多數業(yè)主同意即可，但也不能忽視因加裝電梯而利益受損的一、二層業(yè)主，以免影響鄰里和睦。

為此，《操作指引》明確，加裝電梯受益業(yè)主可采取適當方式給予一、二層業(yè)主適當補償，這些適當補償方式包括：在業(yè)委會(huì )(物管會(huì ))組織業(yè)主共同決定的基礎上，低層業(yè)主可優(yōu)先選取停車(chē)位;加裝電梯施工時(shí)，低層業(yè)主有戶(hù)內局部改造需求的，實(shí)施主體、施工單位可幫助實(shí)施改造，并可給予相關(guān)費用減免等。

據畢文強梳理，《操作指引》強化了對老樓加裝電梯的監管，包括施工質(zhì)量、安全運行等方面，確保了電梯的安全性;允許引入第三方機構進(jìn)行施工和運行管理，打破了過(guò)去只能由政府部門(mén)進(jìn)行管理的模式等。

在他看來(lái)，《操作指引》作出的這些制度安排，整體上講構成一個(gè)推動(dòng)實(shí)操的規范性文件，有利于加裝電梯工作的落地。

發(fā)揮居民積極性主動(dòng)性

記者梳理發(fā)現，發(fā)布類(lèi)似《操作指引》文件的地方，不只是北京，近年來(lái)，廣州、上海等地已經(jīng)發(fā)布過(guò)加裝電梯指引。

2020年3月，廣州市相關(guān)部門(mén)編制印發(fā)《廣州市老舊小區住宅加裝電梯指引圖集》，以加強全市老舊小區住宅加裝電梯標準化設計、安裝、質(zhì)量安全等方面的技術(shù)指導。

此外，還有一些城市發(fā)布了專(zhuān)門(mén)的加裝電梯規定。例如，2020年6月，廣州市政府辦公廳印發(fā)《廣州市既有住宅增設電梯辦法》;2022年7月，福建省三明市政府辦公室印發(fā)《三明市既有住宅增設電梯實(shí)施辦法(修訂)》;今年9月，重慶市政府辦公廳印發(fā)《重慶市既有住宅增設電梯管理辦法》……

畢文強認為，各地作出這種舉措的背景是，隨著(zhù)城鎮化達到一定水平，城市更新工作將成為一段時(shí)期內的重點(diǎn)工作，因此，各地依法進(jìn)行城市更新，其中包括積極推動(dòng)老舊小區改造升級，通過(guò)加裝電梯等改善小區基礎設施，以提高城市居民的生活品質(zhì)。

“一些地方出臺加裝電梯指引，明確了加裝電梯的程序、資金籌集方式、安全管理等方面規定，可以為其他地方制定相關(guān)政策提供借鑒。”畢文強說(shuō)，特別是以地方立法的方式推動(dòng)老舊小區加裝電梯工作，不僅可以為加裝電梯工作提供明確的法律依據，還可以根據當地的實(shí)際情況，制定出更加符合當地需求的規定。

不過(guò)，在部分受訪(fǎng)專(zhuān)家看來(lái)，加裝電梯是社區居民自主、自治事務(wù)，不宜過(guò)度上升為政府的法定責任。

“需要注意的是，既有多層住宅加裝電梯，是社區居民、業(yè)主的事務(wù)，不是基層政府的責任，推動(dòng)加裝電梯工作是好事兒，但應該考慮財政的承受能力，同時(shí)不能把加裝電梯工作變成對基層政府的考核指標。”北京聯(lián)合大學(xué)應用科技學(xué)院教授李凌提醒道，加裝電梯屬于居民自治事務(wù)，不能“一刀切”并且以行政命令的方式推開(kāi)，而應該尊重社區居民、村民的積極性、主動(dòng)性和自主性。

李凌認為，在加裝電梯過(guò)程中，政府應該保障所投入的財政資金使用的公開(kāi)、合理、合規，同時(shí)切實(shí)做好電梯驗收工作，把好電梯驗收關(guān)，切實(shí)保障加裝電梯的質(zhì)量。

在孫柏瑛看來(lái)，政府只是改進(jìn)小區基礎設施的倡導者和推動(dòng)者，而非電梯物品的直接提供者，地方政府可以提供倡導性的《操作指引》規范，引導社區居民就加裝電梯進(jìn)行協(xié)商，同時(shí)，更主張通過(guò)居民個(gè)人、市場(chǎng)與企業(yè)、社會(huì )組織等多元主體、多樣化的共同生產(chǎn)機制，通過(guò)多渠道的融資途徑，創(chuàng )新電梯等社區設施的供給模式。(法治日報)

標簽： 電梯 業(yè)主 文強 居民