北京新房為何賣(mài)這么火,樓市發(fā)生了什么?

(資料圖)

內容來(lái)源:北京買(mǎi)房子當下北京二手房依然在谷底徘徊,但新房市場(chǎng)賣(mài)一個(gè)火一個(gè),排除數據作假,北京樓市發(fā)生了什么?上周末,北京東部?jì)纱笮卤P(pán)開(kāi)盤(pán):位于通州東小馬的招商璀璨公元開(kāi)盤(pán)勁銷(xiāo)15.6億元,打破近兩年通州副中心首開(kāi)銷(xiāo)售金額記錄,璀璨首期122套房源,去化一大半。位于朝陽(yáng)平房的三元璽悅朝陽(yáng)盤(pán)銷(xiāo)售額高達22.3億元,99/112㎡三居基本售罄,四居122/124/150㎡僅剩低樓層,得房率最低的103㎡剩下的房源最多。連壓抑許久的通州,都能創(chuàng )造銷(xiāo)售神話(huà),北京樓市發(fā)生了什么?北京新房市場(chǎng),明面上風(fēng)光,大紅喜報一發(fā),掩蓋了市場(chǎng)不利的現實(shí),實(shí)際上,這些新房開(kāi)盤(pán)的熱度,很大程度上是通過(guò)「讓利」得來(lái)的。給渠道讓利,給購房者讓利。房企「讓利」賣(mài)房的背后,其實(shí)是一個(gè)不斷畸形的市場(chǎng),開(kāi)發(fā)商沒(méi)有利潤,憑什么要做出質(zhì)量超群的好項目?好像理解了為什么現在很多房企叫苦連天,現在開(kāi)發(fā)一個(gè)項目想要獲利,真的是太難了,北京如此,其他城市可能更難。如何解局呢?01渠道的勝利今年年初,北京頭部房企和某中介公司因“渠道費用”等問(wèn)題,撕了半個(gè)月之久,上演了北京樓市的開(kāi)年大戲。家大業(yè)大的頭部房企,在自己的大本營(yíng)北京都得屈服于渠道的淫威,實(shí)際上,北京目前除了昌南、海淀這些區域,僅個(gè)別項目不用上渠道,全北京約一半的項目直接上渠道。(2022年的數據)2023年北京市場(chǎng)更冷,意味著(zhù)上渠道的項目比例更多。渠道,簡(jiǎn)單理解就是新房銷(xiāo)售的平臺,提供包括新房銷(xiāo)售、推廣等服務(wù)。璀璨公元這種位于郊區的大體量樓盤(pán),開(kāi)盤(pán)上渠道不意外,璽悅朝陽(yáng)這樣不足300套的小盤(pán),且位于朝陽(yáng)區比較核心的地段,竟然也上了渠道。不僅如此,璽悅朝陽(yáng)隔壁的保利和光煦境也直接上渠道?，F在的開(kāi)發(fā)商主打一個(gè)求穩,哪怕割肉給渠道,只要不被項目套住,能快跑就快跑,絕不戀戰。地主家也沒(méi)有余糧了,現在的市場(chǎng),多大的開(kāi)發(fā)商也不能保證資金鏈絕對安全。所以你發(fā)現,今年北京很少有人做疊拼和別墅了,做大豪宅都少,因為這樣的項目流速慢,占用資金量大。買(mǎi)豪宅的朋友,盯緊X47和四季青吧,今年可選的項目實(shí)在不多。02操盤(pán)的策略操盤(pán)手有時(shí)決定一個(gè)項目的成敗,尤其集中供地之后,往往一區域同時(shí)出讓2個(gè)或3個(gè)地塊,項目貼面競爭成為常態(tài)。今天的主角璀璨公元和璽悅朝陽(yáng)都是如此。璀璨公元隔壁是京玥蘭園。璽悅朝陽(yáng)隔壁是和光煦境。在產(chǎn)品和價(jià)格拉不開(kāi)差距的情況下,操盤(pán)策略成為項目的勝負手。提前搶跑獲客不為一種上策,但是牛掰的操盤(pán)手就是敢玩后發(fā)優(yōu)勢。璀璨公元,在京玥蘭園把小戶(hù)型玩到極致的情況下,做起了剛改戶(hù)型,要知道璀璨公元樓面價(jià)比京玥蘭園高4700/㎡(京玥蘭園3.05萬(wàn)/平米、璀璨公元3.57萬(wàn)/平米)。招商的操盤(pán)手還是很勇的,拿出了高端的璀璨系,在精裝上也做了一定升級。開(kāi)盤(pán)策略上,璀璨公元也是錯峰競爭,小戶(hù)型打不過(guò)隔壁,就先開(kāi)大的,重要的是開(kāi)門(mén)紅,把熱盤(pán)的“人設”立住了。璀璨公元首期開(kāi)盤(pán)122套房源,77㎡2居22套,89㎡三居18套,107㎡3居30套,120㎡4居22套,140㎡4居30套。璽悅朝陽(yáng)期房總共263套房源,一次開(kāi)盤(pán)完事,沒(méi)那么多開(kāi)盤(pán)策略可以講,但是三元嘉業(yè)作為北京新房一年級新生跟保利這樣的博士后貼面競爭,學(xué)會(huì )“虛心借勢”很有必要。保利延續了高舉高打的節奏,和光煦境開(kāi)盤(pán)節奏非?？?提前獲客,搶占先機,取得了很好的效果,璽悅朝陽(yáng)這邊沒(méi)有搶客戶(hù)、搶節奏,而是按兵不動(dòng),遲遲不肯發(fā)布項目信息。璽悅朝陽(yáng)的戶(hù)型初稿到最后確定戶(hù)型,中間修改了三次,樣板間也是砸了重做,從去年年底拿到,到最近開(kāi)盤(pán)足足過(guò)了9個(gè)月。三元真是沉得住氣,目送和光煦境之后,還不斷打磨產(chǎn)品方案,這樣的開(kāi)盤(pán)節奏在北京真的不多見(jiàn),最后結果也是非常好的。03精裝升級,加大陽(yáng)臺,把附加值最大化北京新房市場(chǎng)是等等黨的福利。項目貼面競爭的實(shí)質(zhì)就是卷產(chǎn)品,房企的后發(fā)優(yōu)勢更多是在產(chǎn)品上做加法。璽悅朝陽(yáng)戶(hù)型上沒(méi)有表現的機會(huì ),但是把重金砸到了園林和精裝上。園林上強調功能性和客戶(hù)的參與性,做了兒童樂(lè )園、會(huì )客廳、小花園和跑道,還做了水系,在不大的地塊能給的都給了。精裝上更是給足了誠意?？照{日立的,新風(fēng)松下的,熱水器是萬(wàn)家樂(lè ),廚房7件套都齊了,蒸烤一體機和冰箱都是西門(mén)子或博世;衛生間五金花灑都是高儀的,馬桶是唯寶智能馬桶。而且這些電器的型號都可以在京東上查到,并不是開(kāi)發(fā)商集中采購,“特供”的。璽悅朝陽(yáng)主打一個(gè)錢(qián)多。璀璨公元樓面價(jià)高出隔壁不少,沒(méi)那么大力氣砸精裝,但是項目最終呈現效果還是很好的,整體設計的完整性,從色調、材料到功能,綜合產(chǎn)品力很能打。璀璨公元107㎡VS京玥蘭園100㎡璀璨公元140㎡VS京玥蘭園134㎡歷史總是給勝利者書(shū)寫(xiě),但是必須得清醒認識到,這樣的熱銷(xiāo)是畸形的,是開(kāi)發(fā)商互卷的結果,一旦后期算不過(guò)帳,很可能會(huì )減配或者降低建筑品質(zhì)。維權不就來(lái)了。怎么解決這個(gè)問(wèn)題呢?04只能漲價(jià)當然無(wú)論璽悅朝陽(yáng)和璀璨公元,都只能在精裝和戶(hù)型上硬碰硬,考驗的房企的實(shí)力。不過(guò)在某些區域比如豐臺和順義,由于報規口放松,直接給后來(lái)者批準了大陽(yáng)臺,這事就不那么公平了,前面拿地的開(kāi)發(fā)商怎么想,前面買(mǎi)房的購房者怎么辦?最近這個(gè)現象就特別明顯。熙華臺指導價(jià)8.5萬(wàn)/平米,剛出爐的戶(hù)型圖,南向客廳和主臥都有大陽(yáng)臺,熙華臺一出,意味著(zhù)去年的宸知筑和龍樾天元只有降價(jià)一條路了。后沙峪建發(fā)·觀(guān)云的大陽(yáng)臺一出,附近同戶(hù)型和光瑞府和湖光玖里150㎡戶(hù)型也很難賣(mài)了。這樣的例子這幾年出了太多,今年朝陽(yáng)區報規口就松了,中建璞園、保利東壩項目南向都有大陽(yáng)臺,這讓之前的項目怎么辦?這些騷操作搞得大家都想做等等黨,誰(shuí)先拿地誰(shuí)就輸了。何以解憂(yōu)?唯有漲價(jià)。只有把后來(lái)者價(jià)格漲上去,對于前者才算公平,對于購房者也更公平。所以最近這段時(shí)間市場(chǎng)上不少地塊都傳出了要漲價(jià)的信息,比如昌南某地比如朝陽(yáng)南部某板塊,漲價(jià)保平安,新房?jì)r(jià)格一漲,其實(shí)不用出臺什么政策,北京的新房馬上就能消化,對二手房市場(chǎng)也是一個(gè)積極的信號。在政策出臺之前,北京的大招很可能是漲價(jià)。。提示:公眾號平臺更改了推送規則,如果不想錯過(guò)精彩文章,記得讀完點(diǎn)個(gè)“贊”、點(diǎn)個(gè)“在看”,這樣每次新文章推送才會(huì )第一時(shí)間出現在你的訂閱列表里!往 期推薦:買(mǎi)房指南:1、北京多區發(fā)布拆遷騰退動(dòng)態(tài),又一批“拆二代”要誕生?2、100平的房子跌了107萬(wàn)?!三季度北京二手房漲跌榜單揭曉!3、三批次過(guò)半,央國企也躺下了……北京熱度卻反超上海4、房地產(chǎn)市場(chǎng)分化行情或加劇!從20大報告看房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向5、京樓干貨|是不是南三環(huán)永遠不如北五環(huán)?317政策5年了,這些盤(pán)…保障性共產(chǎn)房:小合集

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