新周期下，資深酒店投資人如何踏準“二次紅利”？

2023年6月16日，長(cháng)沙湖南金融中心麗柏酒店和瓊海銀海路麗柏酒店的簽約儀式落成。我們得以了解他們的投資邏輯，以及選擇麗柏的深層原因。

如今，酒店行業(yè)已進(jìn)入全新周期，中高端酒店賽道日益內卷、投資門(mén)檻不斷攀升，與此同時(shí)，新的投資紅利也在持續涌現。面對新形勢，投資數十年酒店、擁有數十家門(mén)店的資深酒店投資人，將如何踏準“二次紅利”？

2023年6月16日，長(cháng)沙湖南金融中心麗柏酒店和瓊海銀海路麗柏酒店的簽約儀式落成。麗柏酒店將正式落地湖南省長(cháng)沙市和海南省瓊海市，進(jìn)駐長(cháng)沙“陸家嘴”和瓊海城市中軸線(xiàn)雙黃金區位，填補區域的市場(chǎng)空白。值得注意的是，這兩位選擇麗柏酒店這一國際中高端品牌的投資人，恰好也是資深的維也納系列品牌投資人。

為理清兩位資深酒店投資人選擇麗柏品牌背后的投資邏輯，次方點(diǎn)評對兩位投資人展開(kāi)采訪(fǎng)，希望通過(guò)對他們投資決策的深度復盤(pán)、投資思路的深入分析，拆解麗柏酒店的產(chǎn)品結構和商業(yè)模型，為酒店投資人帶來(lái)更多的啟發(fā)與思考。

廣州火車(chē)站越秀國際會(huì )議中心麗柏酒店

PART 1成功投資人的“不同”與“同”

同期簽約麗柏的投資人何文琦與周德剛，雖然同樣都在酒店投資領(lǐng)域浸潤多年，有著(zhù)極為專(zhuān)業(yè)的投資眼光，但作為不同物業(yè)持有情況的投資人，在對品牌的選擇上，卻有著(zhù)不同的出發(fā)點(diǎn)。在對他們投資故事的挖掘中，我們得以一窺資深酒店投資人品牌投資變化背后的考慮要素。

長(cháng)沙湖南金融中心麗柏酒店和瓊海銀海路麗柏酒店簽約儀式

從左至右分別為：

瓊海銀海路麗柏酒店投資人周德剛

錦江酒店（中國區）副總裁、維也納國際&麗柏品牌總裁諶業(yè)偉

長(cháng)沙湖南金融中心麗柏酒店投資人何文琦

租賃物業(yè)投資人何文琦：要做搶占品牌先機的人

長(cháng)沙湖南金融中心麗柏酒店投資人何文琦，是二十多年的酒店投資老炮。在二十多年的酒店投資中，他一直采取租賃物業(yè)的方式，他在采訪(fǎng)中指出，酒店是門(mén)生意，投資酒店的目的是賺錢(qián)，投資人要帶著(zhù)“目的”出發(fā)。為找到可復制的、可持續的賺錢(qián)方式，何文琦常常是那個(gè)“搶占先機”的人。

何文琦告訴次方點(diǎn)評，他當前的酒店投資品牌，仍以錦江酒店（中國區）旗下的維也納系列品牌為主，而他與維也納的故事，也源自20年多年前。彼時(shí)的何文琦，想要找到一個(gè)合適的行業(yè)進(jìn)行投資與深耕，酒店業(yè)也在此時(shí)，進(jìn)入了他的視野。在他看來(lái)，酒店投資雖然投資回報周期長(cháng)，但勝在有長(cháng)期生命力，且有著(zhù)較為穩定的現金流。

頗具投資眼光的何文琦，選擇了與維也納酒店“結緣”，深圳坂田維也納酒店的開(kāi)業(yè)，開(kāi)啟了何文琦的酒店投資之路，至今，他仍對當時(shí)看準了維也納的增長(cháng)潛力頗為滿(mǎn)意。20多年前的維也納酒店還不是大品牌，但隨著(zhù)國內酒店業(yè)不斷發(fā)展，品牌知名度的不斷提升，何文琦踏準了第一次時(shí)代紅利，并從中獲得了持續投資酒店的“后勁”。

如今已是資深酒店投資人的何文琦，在考察品牌生命周期與品牌發(fā)展紅利上，眼光更為老辣，在麗柏品牌身上，他看到了與當初投資維也納系列品牌時(shí)，一樣的“紅利”機會(huì )。這促使著(zhù)他將踏準“第一次紅利”中收獲的經(jīng)驗與模式，再度復制到麗柏品牌上。

他指出，盡管麗柏進(jìn)入國內時(shí)間尚短，但作為本身就有著(zhù)不容小覷的國際影響力的成長(cháng)期品牌，麗柏未來(lái)將在錦江酒店（中國區）的推廣與大力打造下，不斷成熟。這個(gè)先機需要搶占，“誰(shuí)開(kāi)得早，誰(shuí)得益早”。

自持物業(yè)投資人周德剛：酒店的投資，要有面子，還要有里子，還能賺到銀子

作為扎根海南的業(yè)主投資人，瓊海銀海路麗柏酒店投資人周德剛則更關(guān)注如何盤(pán)活資產(chǎn)，在實(shí)現資產(chǎn)保值增值的同時(shí)，最大限度地利用當地資源，增加投資回報率。因此，對于品牌的選擇上，他有著(zhù)自己的標準——品牌的包容度、產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比、服務(wù)的多元化、團隊的專(zhuān)業(yè)性。

在恒定標準之下的品牌考察與選擇，變得更加有的放矢。盡管也曾投資過(guò)諸如溫德姆在內的國際高端酒店品牌，但如今的周德剛，不再“國際高端”至上，而是“要有面子，還要有里子，還能賺到銀子”。

近年來(lái)，海南的旅游熱度持續攀升，為吸引當地的旅游客。周德剛拿出一處自持的旅游地產(chǎn)——一個(gè)14000平的大體量物業(yè)投資酒店，由于旅游地產(chǎn)在整理處理上更加注重實(shí)用性，就需要考慮對消費者的吸引力和實(shí)際投資成本。

周德剛表示，當下的酒店市場(chǎng)對多樣化的需求日益強烈，消費者更為謹慎，更關(guān)注性?xún)r(jià)比與體驗感。與此同時(shí)，作為特有的投資優(yōu)勢，自持物業(yè)自帶精裝修的產(chǎn)品、大幅減少的裝修投入成本與投資回報周期，這就需要酒店品牌在風(fēng)格之外，本身便有著(zhù)出色的溢價(jià)力與整合力。

因此，周德剛對該物業(yè)的設想是：為消費者提供精選服務(wù)，打造“大業(yè)態(tài)”的旅游地產(chǎn)綜合項目。酒店品牌作為“大業(yè)態(tài)”的一環(huán)，要與宴會(huì )廳、酒吧、中餐、康樂(lè )瑜伽普拉提等其他業(yè)態(tài)緊密結合，甚至在未來(lái)，與當地的水上項目、音樂(lè )節等活動(dòng)實(shí)現資源整合?！斑@個(gè)大業(yè)態(tài)中，酒店為主，但其他空間要與酒店互不影響?！?/p>

周德剛向次方點(diǎn)評指出，這一旅游地產(chǎn)項目，主要面向的是偏中高端客群，為他們打造精致生活方式。在品牌的選擇中，品牌的國際基因與包容性被放在了優(yōu)先的位置。

從2009年就開(kāi)始接觸維也納酒店品牌，并與維也納密切合作十余年的周德剛，在某次刷短視頻的過(guò)程中，無(wú)意刷到了錦江酒店（中國區）副總裁兼維也納國際&麗柏品牌總裁諶業(yè)偉關(guān)于麗柏的推介視頻，得知麗柏與維也納國際屬同一團隊，并被其描繪的麗柏專(zhuān)業(yè)、細致與品牌理念所打動(dòng)，選擇了率先將麗柏品牌引入海南島。

事實(shí)證明，國際中高端酒店品牌麗柏，也恰好得以滿(mǎn)足周德剛的需求——繼承麗笙設計基因的設計風(fēng)格，擁有更長(cháng)的審美周期；與物業(yè)中其他業(yè)態(tài)，如康樂(lè )、酒吧的結合中，也與投資人的設想不謀而合；而極具性?xún)r(jià)比的中高端品類(lèi)，則讓投資人實(shí)現了“消費可以降維，但品質(zhì)不能降維”的考慮。

麗柏酒店 HUNGRY 24小時(shí)美食自助站

不同物業(yè)持有類(lèi)型的酒店投資人，雖然在投資方式與品牌選擇上有所不同，但成功者，常常也有著(zhù)共通之處。

深耕行業(yè)

無(wú)論是租賃物業(yè)投資人何文琦還是自持物業(yè)投資人周德剛，他們都對酒店行業(yè)，有著(zhù)頗為長(cháng)期的酒店投資經(jīng)驗，可以說(shuō)，他們與國內酒店業(yè)、諸多酒店品牌共同成長(cháng)，共同進(jìn)步，當品牌成為經(jīng)典，這些投資人也成為了行家，更成為酒店投資的引領(lǐng)者。

這批成功投資人與時(shí)俱進(jìn)的腳步從不停滯，而是在新時(shí)代和新環(huán)境下不斷進(jìn)步提升，他們也從不滿(mǎn)足于單一品牌的認知，而是通過(guò)對新趨勢的研判，不斷考察著(zhù)市場(chǎng)中新出現的品牌，將行業(yè)、區域、物業(yè)與品牌深度融合，最終得以創(chuàng )造出一套專(zhuān)屬且行之有效的投資方式，獲得最優(yōu)的投資回報率。

深耕區域

成功的投資人，往往選擇深耕某一區域市場(chǎng)，有著(zhù)對城市、商圈以及客群有更精準的洞察和判斷，讓品牌選擇更為精準，而對于地方政策、法律法規管理、區域關(guān)系的熟悉和維護，也讓投資更為順利。

扎根長(cháng)沙的何文琦，在投資長(cháng)沙湖南金融中心麗柏酒店之前，對物業(yè)周邊市場(chǎng)進(jìn)行了深度考察。長(cháng)沙作為“網(wǎng)紅城市”，年輕人消費力強勁，在華中酒店投資市場(chǎng)中，發(fā)展潛力大，同時(shí)，物業(yè)所在區域商旅需求旺盛、高端商務(wù)客群眾多，因此，適合布局年輕化的中高端品牌。

而麗柏酒店精準地將品牌定位為國際中高端精選服務(wù)酒店，延續了引領(lǐng)全球設計酒店風(fēng)潮的麗笙酒店集團的高端設計基因，將“精致主義”貫穿旅途和生活，高度匹配長(cháng)沙的城市氣質(zhì)，也符合新一代年輕客群的審美標準。

麗柏酒店大堂　　深耕品牌

資深投資人雖然會(huì )考察不同的酒店品牌，但他們同樣也有自己的偏好，高契合度的品牌團隊，能夠讓投資事半功倍。

何文琦與周德剛，都是維也納系列品牌的“深耕者”，這背后，既有情懷，也有實(shí)際利益。兩位投資人都是通過(guò)維也納酒店和維也納國際酒店品牌進(jìn)入酒店投資領(lǐng)域，并收獲了品牌紅利。同時(shí)，長(cháng)久投資過(guò)程中，他們也已檢驗了維也納系列品牌團隊在運營(yíng)和管理上的專(zhuān)業(yè)性，對商業(yè)模式、管理體系也了如指掌，而這，也成為他們選擇與維也納國際品牌有相同團隊背景的麗柏，踏準“二次紅利”的關(guān)鍵。

麗柏酒店客房

PART2什么樣的品牌，更受資深投資人青睞？

無(wú)論是自有物業(yè)持有者的周德剛，還是租賃物業(yè)投資者的何文琦，在中高端酒店賽道競爭加劇的當下，都對酒店投資的未來(lái)做出了一致判斷，需要通過(guò)品牌賦能、產(chǎn)品賦能、運營(yíng)賦能構建持續賺錢(qián)的投資能力，而這正好與麗柏的品牌價(jià)值觀(guān)高度契合。

優(yōu)越堅實(shí)的集團背景

在兩位投資人的品牌考慮因素中，集團背景都被放在了極為優(yōu)先的考量點(diǎn)上。集團的背景優(yōu)勢，決定了品牌能夠走多遠，而對于投資人來(lái)說(shuō)，他們都希望能夠背靠大樹(shù)，站在巨人肩膀上，賺到更多錢(qián)。

麗柏作為錦江酒店（中國區）旗下的重點(diǎn)發(fā)展品牌，得到了來(lái)自錦江國際集團“一中心三平臺”的支持，憑借集團的強大中后臺，實(shí)現酒店全生命周期的賦能。投資人也可對應獲得來(lái)自集團在會(huì )員和供應鏈方面的支持，降低投資成本，提高投資回報率。

麗柏酒店餐廳　　高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品打造

錦江酒店（中國區）副總裁、維也納國際&麗柏品牌總裁諶業(yè)偉曾說(shuō)，“圍繞以人為本的品牌創(chuàng )造法則，突破性的賺錢(qián)商業(yè)模式和革命性的酒店產(chǎn)品結構，麗柏正在做一件事：重新研發(fā)賺錢(qián)的中高端酒店”。

在投資長(cháng)沙湖南金融中心麗柏酒店時(shí)，何文琦就深刻感知到了品牌高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品優(yōu)勢。何文琦在采訪(fǎng)中說(shuō)道，假如酒店設計個(gè)產(chǎn)品，花里花俏的，導致運營(yíng)成本很高，但投資人也是真金白銀拿出去的，那這個(gè)投資合作肯定是不開(kāi)心的。

麗柏在產(chǎn)品的設計風(fēng)格上，就滿(mǎn)足了何文琦“要給年輕消費者他們喜歡的東西”的需求，豪華簡(jiǎn)潔大方的設計，得益于麗柏國際中高端精選服務(wù)酒店的定位，讓麗柏投資人在品質(zhì)上“既要高質(zhì)量，又要低成本”的構想變?yōu)榱爽F實(shí)。

由麗笙歐洲和中國設計師團隊共同傾力打造的空間產(chǎn)品，延續了低調、高級、本真的現代主義設計風(fēng)格，并結合時(shí)下主流審美，一眼出色。

另一方面，麗柏也通過(guò)產(chǎn)品打造上的成本把控，實(shí)現了極高性?xún)r(jià)比。麗柏在產(chǎn)品建造和運營(yíng)的成本投入上進(jìn)行增加、剔除、減少和創(chuàng )造，使其得到重新分配，降低投資人的投入成本，實(shí)現成本端和買(mǎi)方端價(jià)值的雙重創(chuàng )新。

數據顯示，麗柏酒店的單房造價(jià)僅為8.3萬(wàn)/間（不含公區），已落地的天津空港濱海國際機場(chǎng)麗柏酒店的單房造價(jià)也僅為12.3萬(wàn)/間（含公區）。

天津空港濱海國際機場(chǎng)麗柏酒店

此外，麗柏酒店還圍繞著(zhù)產(chǎn)品耐久度、健康環(huán)保、配套齊全、住宿體驗、盈利能力等維度對酒店產(chǎn)品展開(kāi)全方位的優(yōu)化。以產(chǎn)品耐用性為例，針對傳統酒店行業(yè)”三年一大修，五年一小修”的痛點(diǎn)，麗柏酒店通過(guò)對材料和工藝的深度優(yōu)化，盡可能幫助投資者降低成本，延長(cháng)產(chǎn)品的使用和審美周期，使產(chǎn)品在10年內不用大規模地翻新。

麗柏酒店客房　　專(zhuān)業(yè)可靠的落地團隊

正如周德剛所認為的，產(chǎn)品和服務(wù)只是酒店投資基本盤(pán)，品牌管理團隊是否專(zhuān)業(yè)才是盤(pán)活資產(chǎn)的關(guān)鍵因素。

如今，在麗柏酒店和維也納國際酒店的雙品牌戰略下，維也納系列品牌團隊的管理和運營(yíng)能力被成功遷移并復制到麗柏酒店上，而作為國際品牌的麗柏，不僅可以為資深維也納系列品牌投資人在區域內的投資版圖擴張提供基礎，實(shí)現規模效應，也能夠進(jìn)一步實(shí)現投資人市場(chǎng)布局的差異化、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的全局統籌以及盈利能力的綜合性。

從目前的數據來(lái)看，麗柏酒店的盈利能力已經(jīng)得到了市場(chǎng)的驗證。以北京通州環(huán)球度假區麗柏酒店為例，五一期間，該店連續四天滿(mǎn)房，平均RevPAR1254元，最高RevPAR達1487元，在同類(lèi)型酒店中表現亮眼。

北京通州環(huán)球度假區麗柏酒店

PART3與品牌共同成長(cháng)的投資人，如何踏準“二次紅利”？

新周期之下，早已不是投資人或品牌單打獨斗的年代，而是要雙方彼此成就、共同成長(cháng)。從維也納系列品牌到麗柏，在兩位資深投資人身上，我們能夠看到，踏準“二次紅利”的投資人，有著(zhù)以下幾點(diǎn)特質(zhì)。

開(kāi)啟國際視野

在今天這個(gè)高速發(fā)展的時(shí)代，投資人的思想也要隨著(zhù)時(shí)代的步伐邁向國際化，真正開(kāi)啟國際視野。在國際視野之下，投資人才能實(shí)現投資理念的進(jìn)一步躍升，看得更多更遠，將更多優(yōu)質(zhì)品牌納入選擇范圍。

隨著(zhù)國際化的不斷發(fā)展，投資人不斷看到更多來(lái)自國際的新事物，多年來(lái)對于國際化的向往，如今有了足夠合適的生長(cháng)契機。對國際品牌麗柏的選擇，便是一次開(kāi)啟國際視野的積極嘗試。

作為國際化品牌，麗柏同時(shí)又擁有市場(chǎng)規模位列全球酒店集團300強第2位、亞洲第一的錦江國際集團酒店板塊包含全球視野、國際智慧的本土化演繹，對于投資人而言，無(wú)疑是架起了一道開(kāi)啟國際視野極其穩妥的橋梁。

麗柏酒店會(huì )議室　　保持與時(shí)俱進(jìn)

進(jìn)入新周期，優(yōu)質(zhì)酒店品牌時(shí)刻保持與時(shí)俱進(jìn)，面對不同消費趨勢、不同細分賽道，紛紛推陳出新，而投資人自身與品牌處于同一市場(chǎng)環(huán)境中，同樣面臨著(zhù)來(lái)自時(shí)代浪潮的不斷沖擊。

不難發(fā)現，資深投資人在做出決策之前，會(huì )對時(shí)代趨勢、區域市場(chǎng)進(jìn)行深刻調研，充分了解目標客群與他們的喜好，并據此來(lái)進(jìn)行品牌的選擇。這一點(diǎn)，與優(yōu)質(zhì)品牌有共通之處。

麗柏在品牌確立前期，也通過(guò)大量調查研究，將目標客群鎖定為“精致主義新中產(chǎn)”，并以此為指導，通過(guò)精致嚴選、精致設計、精致服務(wù)等等獨特策略，為新中產(chǎn)消費者“無(wú)止境創(chuàng )造精致體驗”的美好旅宿，打造屬于他們的酒店產(chǎn)品。

關(guān)注生命周期

周德剛指出，酒店是一個(gè)至少10年合作周期的生意，未來(lái)消費者視野、消費習慣都國際化了，不具備國際化形象和品質(zhì)的品牌，生命周期是有限的。何文琦也在采訪(fǎng)中指出，在品牌的選擇上，他會(huì )關(guān)注品牌的生命周期。

如何在有限的生命周期內，持續賺錢(qián)，實(shí)現利益最大化，是成熟投資人極為重視的點(diǎn)。踏準“二次紅利”，需要投資人在品牌發(fā)展初期，與品牌共同擁有長(cháng)遠的戰略眼光，做好與品牌共同成長(cháng)的準備。早在2021年，麗柏就致力于打造能持續賺錢(qián)的中高端酒店，以 “藍海戰略”和”長(cháng)期主義“創(chuàng )造更為長(cháng)線(xiàn)的品牌與產(chǎn)品價(jià)值。足夠清晰的未來(lái)發(fā)展戰略，無(wú)疑給予了投資人足夠的信心。

麗柏酒店客房　　PART 4 寫(xiě)在最后

從維也納系列品牌的投資人到麗柏的投資人，通過(guò)持有租賃物業(yè)的何文琦與持有自有物業(yè)的周德剛的案例，讓我們看到，在新周期之下，酒店投資是對未來(lái)市場(chǎng)進(jìn)行投資。

投資人要踏準“二次紅利”，找到未來(lái)5-10年甚至更長(cháng)時(shí)間維度的產(chǎn)品、客戶(hù)、市場(chǎng)和服務(wù)，就需要酒店品牌能力的不斷迭代，也需要投資人認知的持續升級，只有品牌與投資人共同成長(cháng)，才能形成競爭力的閉環(huán)，保持可期的投資收益。

顯然，作為國際化+新品牌的代表，麗柏將得到更快的成長(cháng)，更多的管理、運營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)、人才等方面的支撐，而麗柏酒店的投資人未來(lái)投資收益和資產(chǎn)增值的空間也值得期待。

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