領(lǐng)地集團向資本市場(chǎng)發(fā)起沖擊 百億負債需兩年內償還

在引入許曉軍、姚科等明星職業(yè)經(jīng)理人后，川派房企領(lǐng)地控股集團有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“領(lǐng)地集團”)向資本市場(chǎng)發(fā)起沖擊。

4月9日晚間，領(lǐng)地集團向港交所提交招股說(shuō)明書(shū)，獨家保薦人是建銀國際。領(lǐng)地集團的這份招股書(shū)，是其首次將“家底”展現在公眾面前，不僅有高速增長(cháng)的業(yè)績(jì)，也有負債高企、不合規事件頻發(fā)等一系列隱憂(yōu)。

“全國化”：逾六成項目仍位于四川

領(lǐng)地集團于1999年4月在四川成立。在招股書(shū)中，領(lǐng)地集團提到，已形成著(zhù)眼于成渝經(jīng)濟帶及四川省、華中、京津冀地區及粵港澳大灣區的全國化布局。截至2020年2月29日，領(lǐng)地集團有90個(gè)處于不同發(fā)展階段的房地產(chǎn)項目，涉及總土地儲備為1331.45萬(wàn)平方米。不過(guò)，其中57個(gè)項目位于四川省，占比超過(guò)了63%。

從財務(wù)數據來(lái)看，2017年-2019年，領(lǐng)地集團分別實(shí)現收益53.38億元、45.14億元和75.68億元;分別實(shí)現利潤凈額6.49億元、5.18億元和6.72億元。以此計算，領(lǐng)地集團2019年的收益和利潤凈額同比增幅分別為67.66%和29.73%。

不過(guò)，領(lǐng)地集團的凈利率卻出現了逐年下滑，2017年-2019年這個(gè)數據分別為12.2%、11.5%和8.9%。同花順I(yè)Find統計的數據顯示，在159家港股上市房企中，有超過(guò)百家2019年的凈利率在10%以上。

此外，領(lǐng)地集團的毛利率2019年是27.8%，與上年同期相比下降了近8個(gè)百分點(diǎn)。領(lǐng)地集團表示，這主要是因為個(gè)別不同的項目毛利不同，且項目銷(xiāo)售尾聲階段所剩物業(yè)位置吸引力不足而價(jià)格較低。

“擴規模”：計劃2020-2021年實(shí)現千億

與多數房企類(lèi)似，領(lǐng)地集團對規模的訴求也十分強烈。2019年4月，在20周年品牌發(fā)布會(huì )上，領(lǐng)地集團稱(chēng)將全力以赴完成重點(diǎn)省份70余個(gè)核心城市進(jìn)駐，力保100個(gè)以上優(yōu)質(zhì)項目覆蓋的階段性戰略目標，最終在2020-2021年實(shí)現千億戰略的新跨越。

不過(guò)，從第三方機構披露的數據來(lái)看，領(lǐng)地集團距離千億規模還有較大的距離?？硕鹋兜臄祿@示，領(lǐng)地集團2019年全口徑銷(xiāo)售金額為247.3億元，行業(yè)排名第96;而2018年的流量銷(xiāo)售金額為235億元，行業(yè)排名第92。有房地產(chǎn)行業(yè)評論員在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，對比目前銷(xiāo)售規模，領(lǐng)地集團想在明年飛躍至千億，恐怕有不小難度，這對公司的運營(yíng)模式、現金流和人才儲備等都是極大的挑戰。

近年，領(lǐng)地集團也進(jìn)行了一系列與規模追求相匹配的動(dòng)作，比如積極進(jìn)行人員架構調整。2019年8月，金科地產(chǎn)前品牌總經(jīng)理姚科加盟領(lǐng)地集團，任助理總裁兼品牌總經(jīng)理;2019年12月，原恒大集團總裁許永軍出任領(lǐng)地總裁一職。

與此同時(shí)，領(lǐng)地集團也開(kāi)始加強對外合作。今年3月18日，領(lǐng)地集團與大發(fā)地產(chǎn)簽署合作協(xié)議。據了解，大發(fā)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)涉足長(cháng)三角城市群、粵港澳大灣區、中部城市群、成渝城市群等。

“加杠桿”：資產(chǎn)負債比率達140%

走在規模擴張路上的領(lǐng)地集團，也同樣采取了“加杠桿”的方式。招股書(shū)顯示，2017-2019年末，領(lǐng)地集團的有息負債分別為35.86億元、78.54億元和117.55億元，凈資產(chǎn)負債比率分別為60%、110%和140%。

對于凈資產(chǎn)負債比率的增長(cháng)，領(lǐng)地集團給出的解釋是，與銀行及其他借款的增長(cháng)大致相符，主要是為應對業(yè)務(wù)擴張引致的融資需求。數據顯示，領(lǐng)地集團的融資利率一路走高，2017-2019年加權平均實(shí)際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%;銀行及其他借款利息分別為3.89億元、6.69億元和14.45億元。

此外，領(lǐng)地集團的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量近幾年連續為負值，2017-2019年分別為-1.87億元、-42.88億元和-31.12億元。領(lǐng)地集團表示，主要由于物業(yè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)及土地收購持續增加導致業(yè)務(wù)營(yíng)運所用現金龐大所致。

從短債和現金情況來(lái)看，領(lǐng)地集團似乎面臨著(zhù)較大的償債壓力。截至2019年末，領(lǐng)地集團的現金及現金等價(jià)物共13.81億元，而應于一年內償還的負債規模為57.63億元，應于第二年償還的金額則為41.32億元，合計98.95億元。

盡管如此，領(lǐng)地集團在完成重組前，于2019年依然向母公司分派了7億元的股息。而當時(shí)，領(lǐng)地集團的母公司主要由劉氏三兄弟的家庭持有。

“不合規”：旗下多家公司被處罰

對領(lǐng)地集團而言，由于報告期內發(fā)生了多個(gè)不合規事件，赴港上市能否成功還是個(gè)未知數。

領(lǐng)地集團提到，報告期內有4家項目公司未取得建設工程規劃許可證而率先動(dòng)工被罰70萬(wàn)元;2家項目公司因未嚴格遵守建設工程規劃許可證若干規定，被罰130萬(wàn)元，涉及車(chē)位數目較預期開(kāi)發(fā)的少，且窗戶(hù)、露臺及天花的實(shí)際建設與相關(guān)建設工程規劃許可證的規劃不符;還有12家項目公司因未取得建設工程施工許可證率先動(dòng)工，合計被罰約380萬(wàn)元。

領(lǐng)地集團還有3家項目公司因刊登不符合廣告法相關(guān)規定的物業(yè)廣告被罰。另外，公司的不合規事件還包括未能做出足夠的社會(huì )保險和住房公積金公款。

而領(lǐng)地集團旗下公司涉嫌違規售房偷稅漏稅等問(wèn)題并未在招股書(shū)中披露。成都市成華區住房建設與交通運輸局2019年7月發(fā)布文件，通報了成都領(lǐng)地泛太房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、成都睿恒房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司在銷(xiāo)售“領(lǐng)地海納時(shí)代”項目過(guò)程中的違規行為。通報顯示，領(lǐng)地集團旗下公司成都領(lǐng)地泛太房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在項目銷(xiāo)售過(guò)程中，對售樓處現場(chǎng)管理不善，且未按照成都市有關(guān)規定公示披露相關(guān)信息，在相關(guān)部門(mén)檢查指出問(wèn)題后仍然不整改落實(shí)。此外，開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀服務(wù)機構涉嫌偷稅漏稅行為。

有房地產(chǎn)行業(yè)評論員告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者：“隨著(zhù)誠信管理體系的不斷完善，開(kāi)發(fā)商違法違規行為將形成信用‘污點(diǎn)’，一直跟隨著(zhù)后續經(jīng)營(yíng)。這也會(huì )對其品牌形成影響，與企業(yè)的銀行授信評級，以及貸款支持力度也將直接掛鉤。”

此外，領(lǐng)地集團報告期內也有多處項目發(fā)生安全事故。2018年12月17日，四川省雅安市雨城區蘭臺府項目發(fā)生重傷害事故，死亡2人。該項目建設單位為領(lǐng)地集團子公司雅安領(lǐng)悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，眉山領(lǐng)地持有雅安領(lǐng)悅95%股權。

2019年1月6日，四川省樂(lè )山市市中區蘭臺府二期發(fā)生高處墜落事故，死亡1人。該項目建設單位為樂(lè )山領(lǐng)悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。樂(lè )山領(lǐng)悅目前有兩大股東，其中眉山領(lǐng)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持股60%，而眉山領(lǐng)地系領(lǐng)地集團的全資子公司。(記者 安平)

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