雅居樂(lè )陳家二代掘金港股：兩個(gè)項目撐起一個(gè)房企IPO

不少地產(chǎn)二代都想憑借自己的努力開(kāi)創(chuàng )一番新天地，然而卻很少有人能真正做到。近日，雅居樂(lè )集團董事會(huì )主席陳卓林的侄子、副主席陳卓賢長(cháng)子陳思銘創(chuàng )辦的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司景業(yè)名邦，向港交所遞交了招股書(shū)。

不少地產(chǎn)二代都想憑借自己的努力開(kāi)創(chuàng )一番新天地，然而卻很少有人能真正做到。近日，雅居樂(lè )集團董事會(huì )主席陳卓林的侄子、副主席陳卓賢長(cháng)子陳思銘創(chuàng )辦的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司景業(yè)名邦，向港交所遞交了招股書(shū)。

年僅30歲的陳思銘，于2013年創(chuàng )立了景業(yè)名邦，至今擁有30個(gè)物業(yè)項目，總建筑面積300萬(wàn)平方米，這一規模，在地產(chǎn)行業(yè)還顯得十分“迷你”。雖手握30個(gè)項目，但多數有待開(kāi)發(fā)，景業(yè)名邦的業(yè)績(jì)幾乎全靠廣州的景業(yè)荔都和海南的景業(yè)清水灣兩個(gè)項目撐起。“地產(chǎn)二代”陳思銘想在地產(chǎn)行業(yè)有所施展，前路漫長(cháng)。

小房企配備豪華管理團隊

招股書(shū)顯示，公司起源可追溯至創(chuàng )始人、主席兼執行董事陳思銘于2013年成立的景業(yè)控股，起步資金由其家庭提供。陳思銘的起家，確實(shí)收到了家人的照拂，例如，廣州意濃是景業(yè)名邦主要附屬公司之一，在收購前，廣州意濃由陳思銘親屬名下公司全資擁有。2014年3月，景業(yè)控股(香港)以1.38億元人民幣從其親屬處收購了廣州意濃的全部股權。

在景業(yè)名邦初創(chuàng )與發(fā)展期，雅居樂(lè )的身影時(shí)常出現。景業(yè)名邦與雅居樂(lè )控股全資所有的番禺雅居樂(lè )簽署了10年的租賃合同，租用位于廣州番禺區的景業(yè)名邦大廈5208.6平方米的面積用于商業(yè)辦公及商店之用，每年的租金在100萬(wàn)元至140余萬(wàn)元之間。以今年的租金粗略計算，景業(yè)名邦大廈的租金不到17元/平方米/月。

景業(yè)名邦2018年的營(yíng)收為13.29億元人民幣，不及雅居樂(lè )的零頭，但是，這家公司的高管團隊堪稱(chēng)豪華，有多名成員都是雅居樂(lè )的老臣。執行董事兼董事會(huì )副主席劉華錫1995年起就任職于雅居樂(lè )，曾出任雅居樂(lè )集團副總裁;執行董事兼總裁鄭紅也是雅居樂(lè )老將，曾擔任廣州番禺雅居樂(lè )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理;執行董事兼副總裁吳新平出任過(guò)雅居樂(lè )地產(chǎn)置業(yè)有限公司工程中心總經(jīng)理;執行董事兼副總裁薛雙、執行董事兼財務(wù)中心總經(jīng)理韋妙嫦、副總裁譚玉杏等人，都曾長(cháng)期就職于雅居樂(lè )。

在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)，雅居樂(lè )方面表示：“雅居樂(lè )和景業(yè)名邦是兩家完全獨立經(jīng)營(yíng)的公司，不存在同業(yè)競爭。雅居樂(lè )也沒(méi)有入股景業(yè)名邦的計劃，不會(huì )參與IPO。”

2014年，景業(yè)名邦收購廣州意濃后，在廣州就擁有了首個(gè)住宅項目景業(yè)荔都，之后，業(yè)務(wù)拓展到了海南、云南及湖南省，包括約10萬(wàn)平方米的可供出售或出租的已竣工物業(yè)、60萬(wàn)平方米的在建物業(yè)以及230萬(wàn)平方米持作未來(lái)開(kāi)發(fā)物業(yè)。也就是說(shuō)，景業(yè)名邦竣工物業(yè)和在建物業(yè)只有70萬(wàn)平方米，占全部土地的不足1/4。

開(kāi)發(fā)緩慢，讓景業(yè)名邦名下的4個(gè)地塊被有關(guān)政府機關(guān)認定為閑置土地。根據有關(guān)規定，非政府原因造成的土地閑置，不僅有可能遭到有關(guān)部門(mén)處罰，嚴重的還有會(huì )被無(wú)償收回土地。招股書(shū)中披露的兩個(gè)閑置地塊，一個(gè)已經(jīng)被當地政府罰款100萬(wàn)元，不過(guò)，項目如今已接近竣工;另一個(gè)最晚可至今年10月底前開(kāi)工建設。

兩個(gè)項目撐起九成以上營(yíng)收

景業(yè)名邦近三年的業(yè)績(jì)持續增長(cháng)，2016~2018年，景業(yè)名邦的收益分別約為6.41億元、8.38億元、13.29億元人民幣，毛利率為25.7%、32.2%、38.6%，純利潤為8450.7萬(wàn)元、8607.8萬(wàn)元、3.82億元，經(jīng)調整純利率為6.3%、7.3%、13.1%。

來(lái)源：景業(yè)名邦招股書(shū)

但根據招股書(shū)披露，這三年，景業(yè)名邦絕大多數的營(yíng)收均由兩個(gè)住宅項目貢獻。2016年，廣州的景業(yè)荔都一期、海南的景業(yè)清水灣3號一期與二期共獲得收益約6.25億元，占當年總收益的97.5%;2017年，景業(yè)荔都一期、景業(yè)清水灣3號一期與二期共獲得收益約7.83億元，占當年總收益的93.46%;2018年，景業(yè)荔都一期和景業(yè)清水灣3號一期、二期及三期共獲得收益約12.46億元，占當年總收益的93.74%。

財經(jīng)評論員嚴躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示，景業(yè)名邦對廣州和海南的兩個(gè)項目過(guò)度倚重，廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題不大，但海南已經(jīng)全島限購，其之后的項目去化壓力可想而知，可能會(huì )對公司業(yè)績(jì)造成影響。他稱(chēng)，為應對海南限購，一些房企已經(jīng)將業(yè)務(wù)轉移至廣西和云南市場(chǎng)。

海南的景業(yè)清水灣3號項目，距離成就雅居樂(lè )行業(yè)地位的雅居樂(lè )清水灣只有5公里車(chē)程，2018年，景業(yè)清水灣3號共產(chǎn)生收益11.56億元，占到景業(yè)名邦全年營(yíng)收的86%。

隨著(zhù)海南全島限購的實(shí)施與環(huán)保風(fēng)暴的來(lái)臨，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)雨飄搖。有數據顯示，雅居樂(lè )海南區域去年的銷(xiāo)售額為100億元，而2017年其單個(gè)項目就曾賣(mài)出170億元。如今，景業(yè)名邦在海南還有1個(gè)在建項目、3個(gè)待開(kāi)發(fā)項目。

景業(yè)名邦的一些財務(wù)指標也有待優(yōu)化。2016~2018年，公司年末現金及現金等價(jià)物分別為2.56億元、2.98億元、2.19億元，并未隨著(zhù)業(yè)績(jì)大幅增長(cháng)而增多。2017年、2018年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流連續兩年為負，分別約為-2.71億元、-2.1億元。

2016~2018年，景業(yè)名邦總借款分別約為7.33億元、11.22億元及7.58億元，凈負債率為614.4%、194.1%及42.0%。招股書(shū)稱(chēng)，2018年凈負債率下降，主要是由于2018年銀行及其它借款總額減少約3.64億及產(chǎn)生年度溢利3.82億使得總權益進(jìn)一步增加。不過(guò)，2018年溢利大幅增加至3.82億，則與出售附屬公司獲得收益有關(guān)。

(文章來(lái)源：中新經(jīng)緯)

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