成立7個(gè)月的福建雄旺摘下北京最火地塊！專(zhuān)家：警惕馬甲“買(mǎi)地打新”

彭紅俠/發(fā)自北京

繼昌平朱辛莊和豐臺青塔之后，北京土地市場(chǎng)再現房企奪地大戰。

6月1日，北京出讓順義、亦莊、石景山4宗地塊，其中順義新城2地塊異?；鸨?，分別有45家、36家房企報名，線(xiàn)上競拍時(shí)就已觸及地價(jià)上限?，F場(chǎng)搖號后，最終由福建雄旺和中能建獲得，亦莊臺湖地塊由招商蛇口斬獲，中海競得石景山衙門(mén)口地塊。

(資料圖片)

“土地市場(chǎng)表現為‘火熱’，實(shí)質(zhì)是有更多房企進(jìn)京參與，導致更多房企進(jìn)京參與一方面是土地質(zhì)量較高，另一方面是競拍規則導致利潤預期可控?！庇蟹治鋈耸繉τ浾咄嘎?，本次土地出讓規則中明確要求，如競得土地后轉讓股權必須在參與競地的企業(yè)中選擇合作對象，這讓更多外地房企愿意進(jìn)京“試試運氣”。

相比土地市場(chǎng)的超高熱度，北京樓市表現則稍顯平淡。機構數據顯示，北京5月網(wǎng)簽12982套，成交面積118.44萬(wàn)平方米，無(wú)論成交數量還是成交面積，均不及三四月份樓市表現。價(jià)格下調、市場(chǎng)退燒，為何樓市與土地冰火兩重天？

上述分析人士表示，土地市場(chǎng)火熱是土地素質(zhì)和出讓規則共同決定的。而新房二手的轉冷是疫情影響消退后“階段性需求集中釋放”成交量沖高后的回落，本質(zhì)上在就業(yè)和經(jīng)濟基本面尚不穩定的時(shí)候，居民端的大額消費支出信心不足導致的。

在中原機構首席分析師張大偉看來(lái)，當前北京樓市并不熱，但北京掛牌出讓的土地限價(jià)，給了企業(yè)巨大的利潤空間，特別是上限后搖號，催生出一些馬甲房企進(jìn)入北京成為“打新投機者”?！罢尪闪司薮蟮耐恋厥找媸菫榱似椒€房?jì)r(jià)，卻被‘打新族’鉆了空子?！?/p>

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外地房企積極涌入北京

多家房企爭搶一宗地塊，正成為北京拍地的新常態(tài)。據中房報京津冀統計，本次北京出讓的3宗觸頂地塊報名房企91家（不排重），平均每宗地塊30家房企競拍。

其中以順義新城兩地塊熱度最高，19-69及6001地塊分別有45家、36家報名參與，創(chuàng )下北京土地市場(chǎng)報名房企數量紀錄。

以順義新城19-69為例，該地塊除了中海、保利、華潤、首開(kāi)、金茂、龍湖等北京土地市場(chǎng)?？蛨竺偱耐?，還吸引了東方雨虹、武安明芳、恩祥、廈門(mén)巖垚盛、山西保景順、山西金匯海、福建雄旺、南通海門(mén)海泰、蕪湖市康潤房地產(chǎn)、南通江海港、同泰日方、如皋市潤皋、上海遠篤、成都鴻哲、山西星河、陽(yáng)明尚興、揚州華鵬、江蘇師山等20余家上下游企業(yè)和外地新面孔房企。

在眾多房企積極參與下，順義新城兩地塊在線(xiàn)上報價(jià)環(huán)節就雙雙觸發(fā)上限，開(kāi)拍后直接競現房面積。其中19-69地塊搖號確定最高報價(jià)者為山西星河，直接進(jìn)入競現房銷(xiāo)售面積環(huán)節，在此環(huán)節不到1分鐘便觸及現房銷(xiāo)售面積上限，45家全部遞交搖號申請，10分鐘后福建雄旺搖中，以16.56億元和1.2萬(wàn)平方米現房銷(xiāo)售面積（交高標）競得該宗地，溢價(jià)率15%，樓面價(jià)2.91萬(wàn)元/平方米。

順義新城6001地塊同樣迅速，不到1分鐘就到現房銷(xiāo)售面積上限，隨后中能建幸運搖中，以17.3075億元和1.3萬(wàn)平方米現房銷(xiāo)售面積（交高標）競得該宗地，溢價(jià)率15%，樓面價(jià)2.91萬(wàn)元/平方米。

順義新城兩地塊位于六環(huán)內，地理區位并不算十分優(yōu)越，為何會(huì )引來(lái)四十余家房企熱搶?zhuān)恐T葛數據研究中心高級分析師陳霄認為，順義新城兩宗地塊坐享豐富的配套資源，同時(shí)具備低容積率和較高的盈利空間，起始樓面價(jià)和銷(xiāo)售指導價(jià)之間價(jià)差超3萬(wàn)元/平方米，利潤空間足，這也是吸引四十多家房企競拍的重要原因。

具體到兩地塊，合碩機構首席分析師郭毅表示，19-69地塊臨近中海湖光玖里，該項目流速不錯，給房企很好的市場(chǎng)信心；6001地塊臨近京密路，距離15號線(xiàn)后沙峪站1公里，綜合來(lái)看兩地塊位置條件相對優(yōu)越，且周邊有山姆會(huì )員店、中糧祥云小鎮等大型商業(yè)，生活配套較為豐富。

在郭毅看來(lái)，兩地塊體量較小、競拍總價(jià)低是房企積極參與的另一因素。掛牌資料顯示，19-69地塊建筑規模5.68萬(wàn)平方米，6001地塊建筑規模6.14萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)分別為14.4億元和15.05億元?！笆畮變|的土地價(jià)，無(wú)論是大企業(yè)還是小企業(yè)，都有能力去競爭一下，因而參與競拍的企業(yè)會(huì )更多一些?！?/p>

“除土地素質(zhì)外，很多房企爭相布局北京市場(chǎng)，是出于對北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期看好，在市場(chǎng)回溫態(tài)勢尚不明朗的情況下，房企競相布局熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市也是規避風(fēng)險的重要選擇?！标愊鲅a充道。

臨近年中節點(diǎn)，房企補倉土地儲備也是土地市場(chǎng)火熱的原因之一。郭毅表示，伴隨房企周期化發(fā)展，需要有相對充足的土地資源儲備來(lái)完成項目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。如果沒(méi)有新地塊及時(shí)補充，企業(yè)開(kāi)發(fā)效率會(huì )大打折扣。

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土地市場(chǎng)“打新”熱

中原機構數據顯示，截至今年5月底，北京市完成出讓的住宅用地14宗、規劃建筑面積130萬(wàn)平方米、成交金額約347億元，與過(guò)往5年同期相比，處于歷史低點(diǎn)。與之相比，北京土地市場(chǎng)熱度卻達到新高，14宗競拍地塊平均8.3個(gè)企業(yè)搶1宗地，成為近5年以來(lái)房企參與熱情最高的年份。

陳霄認為，今年土地市場(chǎng)尤其是熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)都表現不俗，一方面是房企戰略調整，在市場(chǎng)回暖受阻，形勢尚不明朗的情況下，很多房企都有計劃的縮小了三四線(xiàn)中小城市的拿地占比，選擇增加在一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市拿地；另一方面，土地市場(chǎng)的熱度也與多城土地競拍規則調整優(yōu)化有著(zhù)一定關(guān)系。

當前北京供地規則調整，雙限制度產(chǎn)生限價(jià)紅利，催生出搖號制度。在地價(jià)端，有15%的溢價(jià)率限制；而房?jì)r(jià)端，有嚴苛的限價(jià)調控。兩相結合，在限價(jià)紅利板塊，能夠保障一定利潤空間的地塊，成為了最佳的投資標的。

此外，今年以來(lái)，北京、南京、蘇州、成都、天津、沈陽(yáng)、青島、濟南等城市，均宣布調整供地總價(jià)，大幅降低拿地成本和門(mén)檻。限價(jià)搖號政策與較低的拿地門(mén)檻，保證了房企開(kāi)發(fā)利潤，卻也在一定程度上催生了“二手地”市場(chǎng)。

在陳霄看來(lái)，土地限價(jià)搖號的競拍規則，實(shí)際上是政府想要讓渡利潤空間給房企，提升房企的拿地積極性，同時(shí)也是避免地價(jià)過(guò)高，維護地價(jià)和房?jì)r(jià)穩定。但是不得不說(shuō)，這也確實(shí)會(huì )讓一些房企尤其是一些新進(jìn)入房企通過(guò)馬甲借此機會(huì )“打新”。

限購與搖號，成為北京土地市場(chǎng)的核心邏輯，大批中小房企成為直接受益者。在此次報名競拍北京出讓的順義新城兩地塊中，就不乏這樣的中小企業(yè)。

比如競得順義新城19-69地塊的福建雄旺，該公司雖是一家以房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，但其此前從未通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)摘得地塊，也無(wú)任何項目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗。

對于一家無(wú)銷(xiāo)售團隊和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，成立不足1年、企業(yè)員工僅4人的公司而言，如何順利開(kāi)發(fā)北京熱門(mén)地塊？有業(yè)內人士關(guān)注到，在競拍結束后，同屬一個(gè)省份的某房企在積極幫助福建雄旺辦理后續手續。

“明明沒(méi)什么開(kāi)發(fā)能力，多去報幾個(gè)名，搖到地再倒手給其它開(kāi)發(fā)商‘合作’，自己賺個(gè)差價(jià)的情況屢見(jiàn)不鮮?！睆埓髠フJ為，搖號給了每家房企巨大的利潤空間，大量的參與競拍房企都是“馬甲”和沒(méi)有多少開(kāi)發(fā)經(jīng)驗的上下游企業(yè)，具備一個(gè)資質(zhì)就來(lái)“打新”，因為降低了保證金，所以參與萬(wàn)一搖號搖中利益巨大。

值得注意的是，進(jìn)入搖號環(huán)節后，不同實(shí)力的房企將站在同一起跑線(xiàn)，隨機拿地模式也讓未來(lái)品質(zhì)充滿(mǎn)了不確定性。更高的利潤率，但不確保下次何時(shí)能再拿地的情況下，是拼命做加法，還是爭取利益最大化？

“北京市場(chǎng)雖然目前有強需求支撐，但市場(chǎng)總是有波動(dòng)的。但對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)更應該把心思用在好房子的規劃設計和建造裝修上?！备呒壗?jīng)濟師宋庭敏認為，開(kāi)發(fā)出“安全耐久、居住適應、健康舒適、生活便利、運維長(cháng)效、環(huán)境友好”的好房子才是創(chuàng )收盈利和品牌維護的根本所在。

張大偉認為，本來(lái)政府讓渡了巨大的土地收益是為了平穩房?jì)r(jià)，而是便宜了土地市場(chǎng)的“打新族”。因而，搖號應該傾斜在北京項目多的、品質(zhì)好的開(kāi)發(fā)商。

陳霄也提出建議，相關(guān)部門(mén)可加強房企資質(zhì)審核，比如禁止多馬甲參與同一宗地塊的競拍等。

對于地塊后續開(kāi)發(fā)進(jìn)展，中房報京津冀將持續關(guān)注。

值班編委：馬琳

責任編輯：梁學(xué)城

審讀：戴士潮

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