熱點(diǎn)聚焦：統計數據里的樓市倒春寒

原標題：統計數據里的樓市倒春寒

國房景氣指數半年來(lái)首次下降、一線(xiàn)二手房?jì)r(jià)集體環(huán)比下跌、開(kāi)發(fā)商國內貸款到位資金同比下降超過(guò)10%……6月15日，國家統計局發(fā)布的5月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)和前5月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況，在經(jīng)歷了極為短暫的小陽(yáng)春后，房地產(chǎn)市場(chǎng)毫無(wú)意外地迎來(lái)了倒春寒。

一線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)集體下跌

【資料圖】

市場(chǎng)對于二手房的降價(jià)并不意外，但沒(méi)想到反饋到數據上如此之快。

國家統計局的數據顯示，從二手住宅看，5月一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%，其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%；二、三線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平分別轉為下降0.3%和0.2%。

在城市方面，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市僅剩15個(gè)，比上月減少21個(gè)。

“3月房?jì)r(jià)全面普漲后，4月就開(kāi)始出現了小陽(yáng)春退熱的現象，5月明顯開(kāi)始了倒春寒?！痹谥性禺a(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，這樣的快速波動(dòng)說(shuō)明市場(chǎng)此前的反彈并不是真正的反彈，更多是擠壓需求的多方釋放?！胺?jì)r(jià)上漲城市明顯減少，特別是二手房只有15個(gè)城市價(jià)格上漲，讓市場(chǎng)再次回到小陽(yáng)春前冷清現象?！?/p>

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，一線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格普跌主要原因有兩個(gè)：一是一季度市場(chǎng)回升以后，更多的業(yè)主選擇掛牌，其中有換房需求，也有一部分是套現需求，其中豪宅掛牌量也在明顯攀升。其中，北京和上海樓齡較長(cháng)的房源占比較大，在需求端選擇多元的情況下，為了盡快出手，很多業(yè)主選擇多次下調掛牌價(jià)，導致京滬下跌幅度更大。二是新房入市項目增加，且選擇低于二手房?jì)r(jià)格出售，導致需求被分流。

“更撐不住”是易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)對當前二手房市場(chǎng)價(jià)格的研判。在他看來(lái)，二手房市場(chǎng)的價(jià)格比一手房壓力要更大，目前轉跌，說(shuō)明“更撐不住”，這也說(shuō)明二手房的供求關(guān)系惡化情況更為嚴重。從城市看，上海二手房市場(chǎng)的跌幅最大，本身就是一個(gè)重要的信號，這說(shuō)明當地市場(chǎng)的二手房其實(shí)存在很大的泡沫問(wèn)題。

不樂(lè )觀(guān)的新房市場(chǎng)

二手房?jì)r(jià)下跌實(shí)錘的同時(shí)，新房市場(chǎng)也并不樂(lè )觀(guān)。

數據顯示，5月一線(xiàn)城市新房指數環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；二線(xiàn)城市新房指數環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為持平。

在李宇嘉看來(lái)，一線(xiàn)城市漲幅回落幅度更加明顯，主要原因在于一線(xiàn)城市一季度新房市場(chǎng)回升明顯，二季度開(kāi)始開(kāi)發(fā)商有提價(jià)行為，但集中在一線(xiàn)城市的新市民、年輕人的剛需和換房需求，對價(jià)格比較敏感，且一直有價(jià)格下跌預期，導致價(jià)格上升后去化降低，加上二手房掛牌量攀升，且價(jià)格下跌對新房形成沖擊，于是在4-5月開(kāi)始，提價(jià)現象減少，重回降價(jià)促銷(xiāo)。

需求與供給需兩端保障

談及后市，包括李宇嘉在內的多位業(yè)內人士均給出“立體化保障措施急需出臺”的建議。

李宇嘉建議，4-5月，新房和二手房銷(xiāo)售面積連續2個(gè)月環(huán)比下降，100城數據顯示，4月環(huán)比下降27%，5月下降8%。顯示需求明顯收縮、預期轉弱，新盤(pán)去化率明顯降低，31個(gè)重點(diǎn)城市平均開(kāi)盤(pán)去化率降至43%，較上月下降8個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，二手房掛牌量也明顯走高，市場(chǎng)在二季度下行幅度加大。針對內需疲弱的情況，央行降低1年期MLF，預計5年期LPR有望下降，有望對后市形成一定支撐，但最關(guān)鍵的還是需求端對新市民、年輕人的就業(yè)、收入能積極紓困，供給端對開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險能及時(shí)控制，否則金融層面的降息政策難以支撐地產(chǎn)量?jì)r(jià)的穩定。

供給端的問(wèn)題其實(shí)已經(jīng)不斷地被提及。就在15日同一天，國家統計局的數據顯示，1-5月，開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金55958億元，同比下降6.6%，跌幅連續收窄后再次擴大。其中，國內貸款下降10.5%，跌幅比1-4月擴大了0.5個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金下降21.6%，跌幅擴大了2.2個(gè)百分點(diǎn)。這兩項跌幅擴大，反映了金融機構對房企的風(fēng)險擔憂(yōu)加大，貸款及發(fā)債都在下降。

“目前的信貸寬松，更多是保交付，金融機構對于民營(yíng)企業(yè)的信心依然不足?！比A東某出險房企的融資部負責人直言，從當下直接融資看，民企除了龍湖外均不樂(lè )觀(guān)，銀行雖然并沒(méi)有出現斷貸、抽貸的情況，但新增也基本為零，這種局面疊加銷(xiāo)售不暢，企業(yè)的資金指標是不可能好的?！颁N(xiāo)售回款兩個(gè)數據還能保持增長(cháng)，主要是因為低基數效應?！?/p>

“當前市場(chǎng)的托底，不能停留在2014年的方式，要有更立體的措施出臺?！眹儡S進(jìn)指出，總結今年前5月的全國房地產(chǎn)市場(chǎng)數據，可以看出供需兩端都相對冷，這說(shuō)明近期房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力或風(fēng)險還沒(méi)有很好解除。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀(guān)經(jīng)濟的情況，房地產(chǎn)必須穩住，各類(lèi)更有實(shí)質(zhì)性的政策必須加快出臺。唯有激活購房需求，才能帶動(dòng)開(kāi)發(fā)投資端和企業(yè)資金面的恢復。（記者 王寅浩）

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