北京二手房市場(chǎng)有一種迷惑假象,避坑!

(相關(guān)資料圖)

內容來(lái)源:居者老莫講買(mǎi)房上周梳理出7月份小區掛牌量環(huán)比漲幅TOP10的小區,其中天通苑北三區排名第一?？赡芎芏嗳瞬恢?掛牌量≈在售房源數量;成交量≈近3個(gè)月成交量;流通性=成交量/掛牌量。也就是說(shuō),掛牌量多,成交量少,意味著(zhù)這個(gè)小區的流通性有一些問(wèn)題。掛牌量多,成交量也多,就說(shuō)明這個(gè)小區,還相對受歡迎。1各小區掛牌量環(huán)比漲幅TOP10根據相關(guān)數據,7月份掛牌量環(huán)比漲幅前十的小區,分別是天通苑北三區、天竺花園、珠江拉維小鎮、新悅家園、龍湖長(cháng)城源著(zhù)1號院、菊園、小南莊社區、南湖中園二區、城建上河灣北區、萬(wàn)科城市花園。這幾個(gè)小區,有的昌平,有的在順義,有的在通州,還有幾個(gè)在海淀和朝陽(yáng)望京?？此铺炷系乇?但都有一個(gè)共同點(diǎn)——都是剛需盤(pán)。除了城建上河灣北區和龍湖長(cháng)城源著(zhù)1號院總價(jià)在100多萬(wàn),其他小區都是總價(jià)在300-700萬(wàn)之間的剛需房。北京的剛需房,普遍特點(diǎn)是流動(dòng)性大。畢竟北京房?jì)r(jià)貴,均價(jià)4萬(wàn)的房子,只能買(mǎi)到老破小或者遠大新。很多人買(mǎi)的時(shí)候圖便宜,住進(jìn)去之后卻后悔,發(fā)現物業(yè)、品質(zhì)一點(diǎn)沒(méi)有,房子價(jià)格還跟不住大盤(pán),還是得換。所以對很多買(mǎi)房的剛需,我們都希望能擦亮眼睛,別踩雷。畢竟北京買(mǎi)房難,剛需買(mǎi)房,更是難上加難。如果把流通性展開(kāi),可拆分為三個(gè)層級:① 掛牌極多,成交極少屬于大眾盤(pán),流通性不好,即便在北京,房子也不是閉眼買(mǎi)的,買(mǎi)時(shí)容易賣(mài)時(shí)難,加上現在分化加劇,尤其要慎重② 掛盤(pán)、成交均衡屬于一般的香餑餑,可入法眼③ 掛盤(pán)幾乎為0,成交不低屬稀缺香餑餑,出一套沒(méi)一套,甚至都來(lái)不及上架就內部消耗了在有限的預算下,流通性的數值越高越好。另外三部分分別是:時(shí)機、區域、漲幅預期,權重依次降低,最后是流通性。這四個(gè)權重雖有優(yōu)先級之分,但都是必要條件,好比心腦臟手。2剛需買(mǎi)房,難上加難慧子在順義的體制內工作,丈夫在西城國企,都解決了北京戶(hù)口。聊房子那會(huì )兒,他們在順義的政策房里居住,每個(gè)月房租不到2000塊,預計還能住三年。他們想在城六區買(mǎi)一套剛需房,或者去通勤更便利的通州。但具體到預算上,慧子家里出了70萬(wàn),丈夫家里出了100萬(wàn),兩個(gè)人只湊出了170萬(wàn)首付,這筆錢(qián)要在北京買(mǎi)一套像樣的房子,只能是遠郊?；圩幼约喝?5號線(xiàn)的后沙峪、花梨坎、國展看了房,能買(mǎi)得起的只有國展的天恒花園、天竺花園這幾個(gè)小區,但距離慧子單位很遠,開(kāi)車(chē)都要40分鐘,更別提慧子的丈夫了。他們也去通州看了房,比如梨園的京玥蘭園、物資學(xué)院的國譽(yù)朝華,但目前工作還沒(méi)定,萬(wàn)一出了差錯,真是賠了夫人又折兵,孩子上學(xué)的問(wèn)題也很難解決。一籌莫展。其實(shí)在北京,從300萬(wàn)到3000萬(wàn),都能買(mǎi)到房子。只是這套房子能不能提升你的幸福指數、居住品質(zhì),或者幫助家庭資產(chǎn)保值增值,就不一定了。300萬(wàn)以下買(mǎi)房,只能追求有個(gè)地方住,想保值增值還需要提高預算。至少在500萬(wàn)-800萬(wàn)至少,才有避開(kāi)雷的機會(huì )。畢竟北京的房子,不僅僅有居住屬性,還有金融屬性。這是很多剛需購房群體想上車(chē)又不敢上車(chē)的原因。很多剛需群體在買(mǎi)房時(shí)非常謹慎,一方面怕工資的漲幅跟不上房?jì)r(jià)上漲的速度;另一方面,又因為手里的錢(qián)不夠,買(mǎi)不到兼顧居住品質(zhì)和位置的次新房。如果湊合買(mǎi)了,未來(lái)有可能跌,或者5年左右置換,又是一筆成本?；圩臃蚱薜氖赘峨m低,但家庭月收入8萬(wàn)左右的優(yōu)勢不可忽略,且外地還有閑置資產(chǎn)。賣(mài)掉外地保值增值能力一般的房子+資金周轉之后,慧子的首付提升到了300萬(wàn),總預算在700萬(wàn)-800萬(wàn)之間。平均算下來(lái),月供2萬(wàn)左右,兩個(gè)人公積金很高,完全不影響家庭生活,也不影響生娃養娃?；圩游磥?lái)想要孩子,考慮教育問(wèn)題,那么,在新北苑、亞運村、亞運村小營(yíng)等板塊內選籌次新房,享受居住品質(zhì)的同時(shí),兼顧一定的學(xué)區屬性。按照漲幅排序,新北苑漲幅最靠前的小區分別是潤澤莊園、華貿鉑金墅、潤澤莊園墅郡、中國鐵建國際城、世華泊郡、天潤福熙大道、潤澤公館、華貿城等。亞運村和亞運村小營(yíng)漲幅最靠前的小區分別為潤楓德尚苑、慧忠北里、陽(yáng)光新千線(xiàn)、干楊樹(shù)、榮尊堡國際俱樂(lè )部公寓、康斯丹郡、小營(yíng)路5號、育慧里二區、安慧東里、新榮家園、亞運新新家園竹溪園、遠洋萬(wàn)和城A區等。無(wú)論是漲幅還是房?jì)r(jià)走勢,都遠超昌平和通州。2023年4月,慧子入手了新北苑的世華泊郡南向兩居,總價(jià)740萬(wàn),2011年的次新房,對口朝陽(yáng)外國語(yǔ)學(xué)校(來(lái)廣營(yíng)校區小學(xué)部)。對于他們夫妻來(lái)說(shuō),通勤問(wèn)題緩解了,居住品質(zhì)提升了,未來(lái)孩子上學(xué)如果追求學(xué)區可以去東西城買(mǎi)一套占坑房,如果相對佛一點(diǎn),新北苑的學(xué)區也是朝陽(yáng)區比較出挑的。一步解決三個(gè)問(wèn)題。3剛需買(mǎi)房,很多人都買(mǎi)錯了在一線(xiàn)城市買(mǎi)房,首先要有宏觀(guān)邏輯。我們常說(shuō)500萬(wàn)以下的房子盡量不要買(mǎi),經(jīng)常招致罵聲一片,但只需要說(shuō)出三個(gè)基礎邏輯,明白的人就知道為什么不能買(mǎi)了:1、市場(chǎng)的基本面在逐漸發(fā)生變化。經(jīng)濟放緩、人口退潮、城鎮化風(fēng)向轉變。這些都讓很多精準的剛需接盤(pán)俠放棄了北京,轉而去二三線(xiàn)城市奮戰。也就是說(shuō),你手里的剛需房,沒(méi)人接盤(pán)了。2、資產(chǎn)的邏輯在變化。奢侈品之所以貴,是因為它對標富人圈層,對于這個(gè)圈層來(lái)說(shuō),買(mǎi)一只愛(ài)馬仕的錢(qián)和普通人買(mǎi)一雙耐克鞋的錢(qián)差不多。在資產(chǎn)逐步分化的背景下,房產(chǎn)中的奢侈品——改善房、大平層等,即便是被拍賣(mài),價(jià)格也不會(huì )跌。3、想買(mǎi)500萬(wàn)以下房產(chǎn)的人,總有撿筍思維。如果追求居住的舒適度,買(mǎi)什么價(jià)位的房子都無(wú)可厚非,但很多購房者是帶著(zhù)撿筍思維去看便宜房子的。但在當下基本面已經(jīng)定型的情況下,這種思維幾乎相當于賭博。選房四大要素:時(shí)機、區域、漲幅預期、流通預期,每個(gè)環(huán)節都有優(yōu)化的空間,每個(gè)步驟都有坑可踩。有限的預算,總能找到最優(yōu)解,絕不能將就,這也是居者咨詢(xún)的固有價(jià)值。另外,方法是死的,人是活的,選房方法論之上,還要疊加最優(yōu)金融方案,確保杠桿度不高不低。選房方法論之下,還要配合實(shí)操經(jīng)驗,畢竟市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變,若臨門(mén)一腳沒(méi)處理好,同樣另人扼腕。提示:公眾號平臺更改了推送規則,如果不想錯過(guò)精彩文章,記得讀完點(diǎn)個(gè)“贊”、點(diǎn)個(gè)“在看”,這樣每次新文章推送才會(huì )第一時(shí)間出現在你的訂閱列表里!往 期推薦:買(mǎi)房指南:1、北京多區發(fā)布拆遷騰退動(dòng)態(tài),又一批“拆二代”要誕生?2、100平的房子跌了107萬(wàn)?!三季度北京二手房漲跌榜單揭曉!3、三批次過(guò)半,央國企也躺下了……北京熱度卻反超上海4、房地產(chǎn)市場(chǎng)分化行情或加劇!從20大報告看房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向5、京樓干貨|是不是南三環(huán)永遠不如北五環(huán)?317政策5年了,這些盤(pán)…保障性共產(chǎn)房:小合集

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