廣州地鐵3號線(xiàn)將“上市” REITs不適合心急的人

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每經(jīng)特約評論員 蔣光祥

REITs再度引起廣泛關(guān)注，可能是因為最近廣州地鐵3號線(xiàn)準備“上市”的消息。這讓普通人日常乘坐“自己”價(jià)值一個(gè)多億的交通工具出行，將不再只是一個(gè)段子。廣州地鐵集團擬推出的基礎設施REITs業(yè)務(wù)，之所以首選廣州地鐵3號線(xiàn)主線(xiàn)作底層資產(chǎn)，無(wú)他，就是3號線(xiàn)人多，非常擁擠。換句話(huà)說(shuō)就是生意興隆，現金流強。廣州地鐵3號線(xiàn)途經(jīng)重要交通樞紐、旅游打卡地、知名高校等人流聚集地，早晚高峰時(shí)段的“壯觀(guān)場(chǎng)面”據說(shuō)和北京十號線(xiàn)、上海六號線(xiàn)有一拼，單日客運量常居廣州地鐵首位。其基礎設施REITs作為當前詳細公布進(jìn)展的城市軌道交通基礎設施REITs之一，一旦成功落地拿下國內地鐵REITs首單，表率作用非常明顯，也給普通客戶(hù)的可選資產(chǎn)菜單上添加了一個(gè)穩健品種。

REITs用中文表述就是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)有著(zhù)自身的優(yōu)缺點(diǎn)。最突出的優(yōu)點(diǎn)是可以產(chǎn)生穩定現金流，比如租金收入，缺點(diǎn)是流動(dòng)性往往比較差，遇到市場(chǎng)行情低迷的時(shí)候，就不太好賣(mài)。REITs則完全拿捏了這一點(diǎn)，將這些缺乏流動(dòng)性的不動(dòng)產(chǎn)變成較強流動(dòng)性的證券。一方面不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的租金等現金流，作為投資綜合收益按照比例分配給投資者，另外一方面則使不動(dòng)產(chǎn)的原始權益人，也就是資金需求方獲得了資金支持，不失為一種有效的直接融資方式。更為難得的是，REITs 一般有強制派息政策，國內公募REITs每年以現金紅利方式分配給投資人的金額，不低于當年可供分配金額的90%，每年不得少于1次。這比起A股很多上市公司可謂有良心了不少。

但嚴格來(lái)說(shuō)，REITs尤其是公募REITs（公開(kāi)市場(chǎng)通過(guò)發(fā)行標準化證券或受益憑證匯集投資者資金），在國內仍然屬于新生事物。截至今年1月初，已經(jīng)上市的公募REITs產(chǎn)品不過(guò)24只，規模不一，項目涵蓋了高速公路、保障性住房、倉儲物流等多種資產(chǎn)類(lèi)型，正探索在其他基礎設施領(lǐng)域開(kāi)展試點(diǎn)。實(shí)際上，廣州地鐵集團啟動(dòng)基礎設施REITs上市已有兩年之久，在日前方才取得行政主管部門(mén)出具的無(wú)異議函。但從前景來(lái)看，公募REITs意義深遠，市場(chǎng)容量不容小覷。近兩年圍繞公募REITs稅制優(yōu)化、新業(yè)態(tài)擴圍、產(chǎn)品擴募等方面頻現利好，其中去年初財政部及稅務(wù)總局發(fā)布的試點(diǎn)稅收政策“3號文”可作為代表。

對于普通投資者來(lái)說(shuō)，隨著(zhù)過(guò)往收益率高企的信托（大部分為房地產(chǎn)相關(guān)）計劃等非標產(chǎn)品式微，股票這些又非一般人能玩得轉，市面上能夠接觸到的風(fēng)險可控，收益尚可的資產(chǎn)品種已經(jīng)不多，連銀行主打固收的理財產(chǎn)品都會(huì )在行情慘淡時(shí)跌破凈值。如何在這一特殊階段，保證自己的那仨瓜兩棗，亦是家庭財富的種子，有一個(gè)稍稍超越存款利息，又還算安全的投資產(chǎn)品，似股又似債的公募REITs目前來(lái)看可能是普通人最好的選擇之一。其底層資產(chǎn)主要為成熟優(yōu)質(zhì)、運營(yíng)穩定的基礎設施項目，一方面有較為明確的現金流和收益目標，一般情況下不會(huì )爆雷，遑論我國現在對REITs增量的核準相當審慎。但要想大賺也不太現實(shí)，REITs底層投資標的的穩定性也決定了收益增長(cháng)空間有限。但這一在長(cháng)周期視角下具備相對高確定性的金融產(chǎn)品，普通人參與的時(shí)候，有一點(diǎn)要注意，那便是要遠離二級市場(chǎng)的折溢價(jià)炒作，此刻不妨將REITs視為“小票”，就會(huì )清楚掙錢(qián)的難度有多大，它不適合心急的人。

標簽： REITs 廣州市