焦點(diǎn)信息:房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛增多 房屋交易監管待加強

房屋買(mǎi)賣(mài)雙方均應自覺(jué)遵守國家房地產(chǎn)登記制度及有關(guān)政策，誠信交易并積極采取措施防范潛在交易風(fēng)險。購買(mǎi)房屋后應及時(shí)辦理房屋權屬登記，對于明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的房屋，買(mǎi)房者應謹慎購買(mǎi)，認真審查房屋產(chǎn)權登記情況。

近年來(lái)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件數量和涉案標的額均大幅上升，有的當事人不服司法裁判，向檢察機關(guān)提出監督申請。最高人民檢察院5月9日公布數據顯示，2023年一季度共辦理房屋買(mǎi)賣(mài)合同類(lèi)民事訴訟監督案件800余件。

(相關(guān)資料圖)

最高檢第六檢察廳四級高級檢察官助理李大揚介紹，房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的特點(diǎn)主要為房屋出賣(mài)人“一房二賣(mài)”給買(mǎi)受人造成經(jīng)濟損失，房屋實(shí)際所有人與權利證書(shū)登記人不一致產(chǎn)生房屋權屬爭議，房屋買(mǎi)受人購買(mǎi)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格房屋容易給自身造成損失。

我國全面實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權登記制度，目前不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度體系已基本成型。實(shí)際交易活動(dòng)中，“一房二賣(mài)”指房屋出賣(mài)人違反誠實(shí)信用原則，將同一特定房屋先后或同時(shí)出賣(mài)給兩個(gè)不同買(mǎi)受人。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，當事人借名買(mǎi)房、合伙買(mǎi)房導致房屋實(shí)際所有人與權利證書(shū)登記人不一致，易產(chǎn)生房產(chǎn)權屬糾紛。李大揚表示，合伙買(mǎi)房當事人應簽訂相應內部協(xié)議，留存購房款支付憑證等能夠充分證明房屋真實(shí)權屬關(guān)系的證據材料。

在房屋買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中，房屋權利證書(shū)登記人有時(shí)并非房屋實(shí)際所有人。在房屋名義登記人出售房屋，而實(shí)際所有人對出售行為未予追認的情況下，該行為屬無(wú)權處分行為。這種情形下，如果賣(mài)房者購買(mǎi)房屋的價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，其購房行為可能不構成善意取得，將不受法律保護。

“監管部門(mén)應重點(diǎn)關(guān)注二手房買(mǎi)賣(mài)中的‘陰陽(yáng)合同’問(wèn)題?！敝袊鐣?huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室副主任李超表示，一旦出現爭議時(shí)，會(huì )嚴重影響房地產(chǎn)交易安全和消費者合法權益。

為確保存量房交易資金監管安全，不少地方出臺舉措，加強監管。如廈門(mén)近日發(fā)布《廈門(mén)市存量房交易資金監管辦法》，將于今年6月1日起施行。該辦法明確，交易資金監督機構或交易當事人應在商業(yè)銀行設立存量房交易結算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)，對交易資金進(jìn)行監督管理。

在二手房交易中，“陰陽(yáng)合同”大量出現?！瓣幒贤笔秋@示買(mǎi)賣(mài)雙方真實(shí)的成交價(jià)格；“陽(yáng)合同”是在辦理繳稅或者房屋過(guò)戶(hù)時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方為達到避稅或少納稅的目的，向有關(guān)部門(mén)虛報房屋交易價(jià)格而簽訂的另一份合同。

“陰陽(yáng)合同”引發(fā)糾紛，多與房產(chǎn)中介活動(dòng)有關(guān)。針對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構利用市場(chǎng)優(yōu)勢地位收取過(guò)高費用、未明碼標價(jià)、捆綁收費、濫用客戶(hù)個(gè)人信息等問(wèn)題，5月8日，住建部、市場(chǎng)監管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見(jiàn)》進(jìn)行規范。在規范簽訂交易合同方面，意見(jiàn)明確，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構促成房屋交易，應當通過(guò)房屋網(wǎng)簽備案系統辦理房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃合同網(wǎng)簽備案。

檢察機關(guān)提示，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方均應自覺(jué)遵守國家房地產(chǎn)登記制度及有關(guān)政策，誠信交易并積極采取措施防范潛在交易風(fēng)險，避免引發(fā)不必要的民事糾紛甚至民事訴訟，最大限度維護交易安全。

專(zhuān)家建議，購買(mǎi)房屋后應及時(shí)辦理房屋權屬登記，避免賣(mài)家再次出售房屋給自己造成損失。對于明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的房屋，買(mǎi)房者應謹慎購買(mǎi)，認真審查房屋產(chǎn)權登記情況。（經(jīng)濟日報記者 李萬(wàn)祥）

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