全球即時(shí)：經(jīng)觀(guān)頭條｜保交樓這一年

（美編：肖利亞）

(資料圖片僅供參考)

經(jīng)濟觀(guān)察報記者陳月芹昆明、貴陽(yáng)、鄭州報道 5月31日中午，昆明市中心的華潤潤府營(yíng)銷(xiāo)中心旁，突然響起了鞭炮聲，這個(gè)僅花費幾百元的營(yíng)銷(xiāo)舉動(dòng)，引起周邊市民們討論：

“大白天誰(shuí)放鞭炮？”

“華潤?！?/p>

“為什么？”

“華潤能交房?！?/p>

看上去，放鞭炮慶祝交樓正變得合理而必要，即便對央企而言，也是如此。

貴陽(yáng)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人陳桀有一位客戶(hù)，每周都會(huì )到中海貴陽(yáng)映山湖看工地，當時(shí)項目正在挖基坑、打樁，一連好幾天，從外邊根本看不到工程有明顯變化，這引發(fā)了客戶(hù)的擔憂(yōu)。

陳桀解釋說(shuō)，“中海是央企，不會(huì )爛尾”。

客戶(hù)反問(wèn)：“你中海算什么？排名第一的恒大都能爛尾?！?/p>

買(mǎi)家確實(shí)在徘徊，他們看到城市的工地上：工人的身影越來(lái)越少，塔吊和挖機不動(dòng)了。剛建起來(lái)幾棟樓體框架，戶(hù)型朝向很好，風(fēng)吹過(guò)，赤裸的鋼筋水泥里南北通透。

有人在網(wǎng)絡(luò )留言板寫(xiě)下房子停工/爛尾的長(cháng)文，抄送給住建、市長(cháng)乃至省長(cháng)；有人去售樓處打地鋪，到地產(chǎn)公司樓下圍堵；或是干脆停貸，不再為等不來(lái)的一磚一瓦掏錢(qián)……

2022年7月，針對爛尾樓的斷貸潮在全國蔓延，警報拉響。央地政府高度重視，央行、住建部、財政部等部門(mén)隨即出臺多項措施，釋放超5000億元的保交樓專(zhuān)項借款?！氨＝粯恰背蔀榉科?、建設單位、金融機構和地方政府的核心任務(wù)，甚至成為了最高層會(huì )議的重要議題。

購房者的信心，需要用樓盤(pán)的實(shí)質(zhì)交付來(lái)一點(diǎn)點(diǎn)建立，因此在相當大的程度上，保交樓進(jìn)度決定著(zhù)市場(chǎng)復蘇的節奏。

然而經(jīng)濟觀(guān)察報記者在多地調研發(fā)現，一年以來(lái)的保交樓會(huì )戰中，有些地方取得了明顯成果，但相當多項目的交付，仍因多方拉鋸，處于板結狀態(tài)。其中經(jīng)金融機構和AMC、紓困資金評估后還無(wú)法復工的項目，是此項行動(dòng)中真正難啃的骨頭。

保交樓不易

迄今為止，沒(méi)有官方數據披露過(guò)全國停工/爛尾樓盤(pán)的數量。

建筑業(yè)第三方信息平臺百年建筑網(wǎng)對全國范圍內1114個(gè)項目的保交樓交付進(jìn)度進(jìn)行調研：截至5月底，華南、華北交付進(jìn)度較好，占比達到56%和40%；而西南和華中地區交付比例在全國排名倒數一二，分別為15%和16%。

6月以來(lái)，經(jīng)濟觀(guān)察報記者在昆明、貴陽(yáng)、鄭州等地采訪(fǎng)，隨機詢(xún)問(wèn)近十位不同房企人士——估算近兩年購房的同事中買(mǎi)到停工/爛尾樓的比重，答案普遍在一半以上。一家頭部房企鄭州區域公司，買(mǎi)房員工中超8成無(wú)法獲得如期交付。

這些城市往往有一個(gè)共同點(diǎn)：依賴(lài)城改模式供地。而企業(yè)大部分通過(guò)一二級聯(lián)動(dòng)拿地，拆遷補償和一級開(kāi)發(fā)沉淀了巨額資金。2019年前后，樓市開(kāi)始下行，部分企業(yè)流動(dòng)性難以為繼，因而留下了大量爛尾樓。

“云南王”俊發(fā)地產(chǎn)就是這樣倒下的。在昆明單個(gè)城市，俊發(fā)的銷(xiāo)售額一度突破300億元，現在，則在當地留下了數十個(gè)停工項目。

一位俊發(fā)前管理者透露，從2022年初爆雷以來(lái)，該公司主要分兩步走展開(kāi)自救：一是和金融機構、開(kāi)發(fā)商深入接觸，為5-6個(gè)新拿的地塊找買(mǎi)家，但目前尚未有成功盤(pán)活的項目；二是為即將封頂交付的項目，申請紓困資金。

一位央企人士測算過(guò)俊發(fā)貨架上的部分項目，如果想要收購城改項目，不僅要出地價(jià)，還需承接回遷房、道路、學(xué)校及周邊配套建設義務(wù)，還要把項目欠平安信托的賬款接過(guò)來(lái)，算不過(guò)賬。

自2022年4月正式爆雷后，俊發(fā)集團在昆明的多個(gè)項目停工（陳月芹/攝）

另一座西南大城貴陽(yáng)，熱衷于開(kāi)發(fā)“超級大盤(pán)”。在其他城市，建筑面積40萬(wàn)平方米的項目叫大盤(pán)，20萬(wàn)平方米的算中盤(pán)；而在貴陽(yáng)，500萬(wàn)平方米以上才有資格叫大盤(pán)，100萬(wàn)平方米只能算中盤(pán)。

由于財政規模有限，地方政府無(wú)力做土地整理和市政投資，于是讓渡土地收入，借助社會(huì )資本對片區進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)，在這種模式下，本土房企中天、宏立城打造了未來(lái)方舟、花果園等高密度“神盤(pán)”，一度引來(lái)全國各地的學(xué)習對象，如今卻走到債務(wù)重組、破產(chǎn)的邊緣。

一位央企營(yíng)銷(xiāo)人士透露，目前貴陽(yáng)在售的樓盤(pán)中，超過(guò)80%的小開(kāi)發(fā)商建設的項目停工，大部分項目被住建局暫停銷(xiāo)售和網(wǎng)簽，整個(gè)烏當區僅3個(gè)項目能正常銷(xiāo)售和動(dòng)工。

一家頭部民企客研負責人發(fā)現，在爛尾樓集中的城市，剛需新房產(chǎn)品更難賣(mài)了。她分析，可能是2021年以來(lái)房企為自救回款，腰斬賣(mài)房，甚至以低首付、零首付把“韭菜”割光了。

為什么這些地方的保交樓陷入困局？

專(zhuān)項借款：救急不救窮

2022年7月，遍布全國的樓盤(pán)斷供檄文，引發(fā)了房地產(chǎn)和金融的危機，當年8月，央行、住建部等部委指導國開(kāi)行、農開(kāi)行，通過(guò)專(zhuān)項借款方式支持保交樓，初期規模2000億元，目前各地已逐步發(fā)放第二期總額2000億元的紓困資金。

經(jīng)濟觀(guān)察報獨家獲悉，住建部給這筆錢(qián)設定了嚴格的使用條件：一、只能用于已售但逾期交付的住宅項目工程建設，商住公寓等不在保交樓范圍內；二、房企申請專(zhuān)項借款需提供充足抵押物。

一位接近住建部的人士透露，起初保交樓紓困資金的適用對象為需按期交付的商品房，在全國第一批申請項目匯總后發(fā)現，首批2000億元遠遠不夠，因此篩掉了可能帶有投資屬性的商住公寓類(lèi)項目，優(yōu)先保障住宅項目。

此外，首批專(zhuān)項借款僅適用于2023年3月31日前交付的已網(wǎng)簽的商品房申請，第二批次則截至2023年底。申報成功的項目，每套可獲得10萬(wàn)元專(zhuān)項借款。

專(zhuān)項借款利率很低，前兩年還有1%的貼息，除了國開(kāi)行、農開(kāi)行實(shí)際收取的年化利息外，房企還須向城投平臺公司支付管理費、盡調費等，折算后，多數城市保交樓專(zhuān)項借款的綜合成本約3%，部分城市如鄭州需3.7%。

早在2022年9月中下旬，全國首批專(zhuān)項借款相繼撥付到各城投平臺的專(zhuān)項賬戶(hù)上，由平臺公司做抵押擔保，此后也由其根據項目工程進(jìn)度審核并發(fā)放。

和財政撥款不同，這筆借款一旦進(jìn)入專(zhuān)項賬戶(hù)，即開(kāi)始計息。一家出險大房企的西南區域負責人張敦記得，去年9月底，十余個(gè)不同部門(mén)官員帶著(zhù)公章，跑到項目售樓處辦公近一個(gè)月，只為讓借款更快發(fā)放給企業(yè)。

不過(guò)，面對低息借款，不同房企的悲喜并不相通。

2022年9月底，住建部門(mén)要求申請專(zhuān)項借款的企業(yè)上報4個(gè)口徑的債務(wù)情況，例如項目所有債務(wù)、后續資金缺多少，細致到該項目?jì)H保交樓（只用于工程建設）缺多少錢(qián)，保民生（如項目裝修、園區綠化以及償還施工單位后續債務(wù)等）需要多少錢(qián)。

各區將所有申領(lǐng)項目列成臺賬，上報市里，由分管副市長(cháng)掛帥，開(kāi)專(zhuān)題會(huì )審批各項目情況。

張敦的兩個(gè)項目提供了價(jià)值10億元的抵押物，最終拿到4億余元專(zhuān)項借款。從申報到放款，總共花了3個(gè)月。

有房企反饋稱(chēng)，其公司申請了專(zhuān)項借款，錢(qián)早已撥付到項目公司對應賬戶(hù)上，但由于事中審計發(fā)現資產(chǎn)價(jià)值不合格，會(huì )要求收回專(zhuān)項借款，項目遭遇二次停工。

各地實(shí)操過(guò)程中，會(huì )側重于將專(zhuān)項借款發(fā)放給高層住宅，因為涉及套數多，單個(gè)項目可申請總額大，而大平層、別墅產(chǎn)品，僅給10萬(wàn)元/套的借款基本覆蓋不了建安成本，無(wú)法實(shí)際保交付。

因此，一年來(lái)，能通過(guò)專(zhuān)項借款完成交付的，多是主體架構已經(jīng)基本完成，但幕墻、外立面、窗戶(hù)等裝飾工程未完成的項目。

對專(zhuān)項借款的喜好，張敦總結為：先保有充足資產(chǎn)抵押的，先保容易保的，其余靠后。

提供抵押物，并非央行或政策性銀行對申請專(zhuān)項借款的強制性要求，各地執行標準不一。

今年一季度，鄭州召開(kāi)穩定房地產(chǎn)專(zhuān)題會(huì )，各區住建局負責人、20余家出險開(kāi)發(fā)商參會(huì )。一位參會(huì )房企人士透露，鄭州市長(cháng)何雄在會(huì )上明確表示，“企業(yè)申請紓困資金不需要抵押物”，但到了實(shí)操環(huán)節，各區城投平臺仍嚴卡抵押物質(zhì)量。

多家出險房企稱(chēng)，由于自救中竭力變賣(mài)資產(chǎn)，所剩優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)很少。例如恒大在河南區域的資產(chǎn)主要是停車(chē)位和酒店，難變現，通常借款的抵押率會(huì )被砍到50%以下。

貴陽(yáng)萬(wàn)達天階，原計劃2022年8月開(kāi)業(yè)，目前也處于停工狀態(tài)，其外部圍擋上寫(xiě)著(zhù)“我相信的實(shí)力，是言出必行的能力”。該地塊還配有住宅項目萬(wàn)達·自在花溪（陳月芹/攝）

“金融16條”的配套資金到位難

2022年11月，被稱(chēng)為逆轉級的重磅政策“金融16條”發(fā)布，進(jìn)一步積極服務(wù)保交樓金融，除支持上述政策性銀行提供專(zhuān)項借款，還鼓勵金融機構提供配套融資支持。

金融16條中力度最大的，被認為是其中的豁免條例：自文件印發(fā)半年內，向專(zhuān)項借款支持項目提供配套融資的，可在貸款期限內不下調風(fēng)險分類(lèi)，新發(fā)放的配套融資形成不良的，“機構和個(gè)人已盡職的，可予免責”。

前述住建官員透露，監管層原本希望紓困資金作為啟動(dòng)資金，把一些出險項目盤(pán)活，令其可以再融資，撬動(dòng)更多社會(huì )資金投入，而商業(yè)銀行配套融資便是專(zhuān)項借款外的一個(gè)補充。

半年豁免期已過(guò)，保交樓配套融資落地情況如何？

某頭部房企鄭州投拓負責人江英向經(jīng)濟觀(guān)察報記者展示了其公司河南區域的融資臺賬：理論上，項目申請到專(zhuān)項借款和配套融資的比例為1:2，實(shí)際情況是，大部分項目的配套融資一欄是空著(zhù)的，其所在公司在河南獲得近10億元專(zhuān)項借款，僅成功拿到一筆8000萬(wàn)元的配套融資。

江英說(shuō)，專(zhuān)項借款是帶公共性質(zhì)的“保民生”錢(qián)，但商業(yè)銀行拿配套資金保項目的動(dòng)力很低，對資產(chǎn)質(zhì)量和后續的還款來(lái)源要求更加嚴苛。

另一家大型房企在河南省獲得了超35億元的專(zhuān)項借款，但僅鄭州一個(gè)項目拿到了數千萬(wàn)元的商業(yè)銀行配資。

該房企人士不解，公司好幾個(gè)項目有充足資產(chǎn)，還有十幾億土地款的待開(kāi)發(fā)地塊，打五折后覆蓋借款都沒(méi)問(wèn)題，但相關(guān)銀行就是不給予配套融資。

上述人士去問(wèn)相關(guān)廳局官員，得到的答復是：能拿到幾千萬(wàn)元，在整個(gè)河南省乃至全國都已經(jīng)算比較靠前的。

在昆明、貴陽(yáng)、鄭州等保交付任務(wù)重的城市，專(zhuān)項借款就已經(jīng)僧多粥少，后續資本就更加難進(jìn)入。

以鄭州為例，95個(gè)項目分食首批70億元專(zhuān)項借款，一家20強閩系房企稱(chēng)僅獲得了數百萬(wàn)元的額度，工程啟動(dòng)一周后又沒(méi)錢(qián)了。

不少房企錯估了自己能獲得專(zhuān)項借款的額度，且申請這筆錢(qián)，需要和城投平臺實(shí)行“章、證、照”共管，并接受審計。有房企在申請后主動(dòng)放棄了這筆借款，如河南本土房企康橋，選擇了引進(jìn)AMC盤(pán)活項目。

一位四大行貸款部門(mén)人士解釋?zhuān)鹑?6條實(shí)行白名單制，但商業(yè)銀行執行效果不好有商業(yè)銀行的考量，“內部上會(huì )，我要給他展期，要先做資產(chǎn)評估。如果增值了還好辦，貶值了，還要追加抵押物。沒(méi)有人愿意做這種吃力不討好、還高風(fēng)險的項目”。

運營(yíng)資金：售樓處便池堵了都沒(méi)錢(qián)清理

“‘紓困資金只能用于工程建設’，這是鐵律。必要時(shí)，這句話(huà)可以用來(lái)勸退上門(mén)討錢(qián)的供應商和債權人，多默念幾次，也可以用來(lái)說(shuō)服被拖欠數月工資的自己?！鼻笆鲱^部房企鄭州投拓負責人江英對記者說(shuō)。

兩批次專(zhuān)項借款中，江英所在公司拿到了10億元以上，這份額在整個(gè)河南都算靠前的。同行聽(tīng)到消息紛紛發(fā)來(lái)祝賀，江英解釋這是誤會(huì )：

今年以來(lái)，她只在年前收到一筆工資，全公司員工的工資普遍被拖欠3個(gè)月以上，還有幾十萬(wàn)的墊付報銷(xiāo)款沒(méi)有回音。

員工工資、外部欠款乃至在售項目運營(yíng)管理費用，按規定都不能用紓困資金償還。因此，大部分出險房企選擇搬離高端寫(xiě)字樓，擠到到項目售樓處的簡(jiǎn)易辦公區。

一度，連售樓處糞便池堵了，江英的公司都支不出錢(qián)去清理。

原則上，保交樓專(zhuān)班要求房企用自有資金和銷(xiāo)售回款來(lái)維持經(jīng)營(yíng)，但市場(chǎng)不好，營(yíng)銷(xiāo)各端口又沒(méi)有經(jīng)費支撐，銷(xiāo)售很難見(jiàn)好。

一位恒大人士介紹，以前是區域公司總管區域所有項目的財務(wù)，但現在基本把區域公司一級的人員薪酬分配到項目，由項目財務(wù)給區域公司員工發(fā)工資。

一位地方政府官員說(shuō)，嚴格限制紓困專(zhuān)項借款用途，預售監管資金優(yōu)先用于保工程建設是對的，但不考慮到企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面實(shí)際情況，就有點(diǎn)脫節。

他建議，應當允許一部分錢(qián)用于項目自身經(jīng)營(yíng)，如員工工資發(fā)放、適當的營(yíng)銷(xiāo)費用等三費支出。

“單純依靠千億級的紓困資金保交樓是不現實(shí)的，”這位地方政府官員說(shuō)，兩個(gè)批次共4000億元的專(zhuān)項借款，約投放給400萬(wàn)套房源，但僅恒大一家，在全國范圍內的待交付房源就達到150萬(wàn)套，并且，爆雷房企不一定拿得出足額資產(chǎn)抵押?！胺科笞罱K要通過(guò)自身經(jīng)營(yíng)渡過(guò)危機?！?/p>

債權人：為資產(chǎn)拉鋸

近兩年過(guò)去，還處于停工狀態(tài)的項目，表面問(wèn)題都是缺乏資金，冰山之下其實(shí)是債務(wù)問(wèn)題。

一家頭部代建公司高管說(shuō)，難的項目有眾多債權人，超融嚴重，債權多，虧損大，如果利益相關(guān)人誰(shuí)都不愿意承擔過(guò)多的折損，那就誰(shuí)都動(dòng)不了，誰(shuí)敢動(dòng)，債權人馬上申請查封。

根據破產(chǎn)法，一個(gè)地產(chǎn)項目到了破產(chǎn)清算環(huán)節，債權清償第一順位是全款購房者的權利，第二順位是建設工程價(jià)款債權，第三順位是擔保債權，如土地抵押權。再往下，分別是破產(chǎn)費用、共益債務(wù)、職工債權、社保和稅收債權以及普通債權。

但實(shí)操上，各方的優(yōu)先級全亂了。

排第一順位的是施工單位，因為不把工程款付清，它就不交樓，因為一旦竣工，施工單位的債權可能就沒(méi)人管了。

如果想讓新的工程方進(jìn)來(lái)，原施工單位有農民工工資做依據，還占著(zhù)場(chǎng)地，不先把舊的資金解決，施工單位就拒不退場(chǎng)或者拒不交樓。

前述20強閩系房企河南負責人提到，依據“舊賬掛起”原則，施工單位原先支出的工程款（除農民工工資外）暫時(shí)擱置，房企拿紓困資金或預售資金支付后續工程款。但總包單位會(huì )算一筆賬：工程利潤已經(jīng)被壓得很薄，施工單位的利潤可能都“放在”在工程最后的20%，屆時(shí)房子封頂交付，政府不管債務(wù)清償，不能指望打官司要回錢(qián)。因此，施工單位會(huì )要求開(kāi)發(fā)商和專(zhuān)班簽署協(xié)議，拿應收賬款或房源、車(chē)位等作質(zhì)押。

前述地方政府官員近兩年在一線(xiàn)忙于協(xié)調保交樓，“學(xué)習”了不少保全、騰挪資產(chǎn)的方法：例如開(kāi)發(fā)商和工程方是關(guān)聯(lián)方，除非紓困專(zhuān)班要求強制換掉，否則一般會(huì )沿用舊的工程方。有的工程方會(huì )做大工程造價(jià)，將收到的保交樓款項又一點(diǎn)點(diǎn)轉到項目外。

部分城市的紓困專(zhuān)班還需跑去每個(gè)工地監督工程進(jìn)度。有城市住建官員透露，其所在城市利用智慧化手段監控工程進(jìn)度，防止總包單位和開(kāi)發(fā)商虛報進(jìn)度套取預售監管資金，重點(diǎn)項目還會(huì )配備攝像頭，但攝像頭常常被損壞。

人多且分散的小業(yè)主們也是核心債權方，在項目紓困中起到重要作用。張敦在昆明的一個(gè)項目甚至給業(yè)主代表開(kāi)工資，讓其協(xié)助推動(dòng)釋放項目保全資金，團結所有能團結的力量。

資產(chǎn)審計：貶值焦慮癥

根據九部委發(fā)布的《關(guān)于通過(guò)專(zhuān)項借款支持已售逾期難交付住宅項目建設交付的工作方案》及央行、住建部、財政部聯(lián)合印發(fā)的《保交樓專(zhuān)項借款資金管理辦法》，數千億保交樓專(zhuān)項借款須遵循“后進(jìn)先出”等一系列原則，優(yōu)先償還“保交樓”專(zhuān)項借款到期本息與農民工工資，以確保專(zhuān)項資金安全使用。

此外，抵押物比例設置，也調節著(zhù)資金安全閥門(mén)。張敦申請專(zhuān)項借款的項目抵押率不足50%，“政府和城投公司怎么算都不會(huì )虧”。

實(shí)際上，地方政府對資產(chǎn)價(jià)值貶損持更加謹慎態(tài)度。因為，這兩批專(zhuān)項借款須統借統還，由地方城投平臺做借款主體，會(huì )形成地方債務(wù)。

前述住建官員透露，專(zhuān)項借款要保障已售部分交樓，要靠未售部分形成回款，以?xún)斶€專(zhuān)項借款，剩余部分才是項目應有利潤。但很多項目大部分房源已銷(xiāo)售一空，嚴重資不抵債，抵押物是城投公司能抓住的最后稻草。

據悉，2022年年中，有關(guān)部委研究這筆紓困資金的制度設計時(shí)，起初要求由地方政府對保交樓借款兜底，后鑒于地方政府不方便出面，便把責任壓給了城投平臺。

該住建官員指出，專(zhuān)項借款由九部委牽頭，審計署將對城投公司等借款主體做事后審計，而地方政府當前已經(jīng)著(zhù)手做事前和事中專(zhuān)項審計，調查企業(yè)的債權債務(wù)、可研報告、財務(wù)收支情況等，嚴防挪用專(zhuān)項資金、惡意抽逃行為。

今年2月以來(lái)，多地審計部門(mén)發(fā)現，部分項目存在很多“坑”，如資產(chǎn)已經(jīng)持續貶值，但此前該項目已經(jīng)預申請到一批借款，城投平臺只能要求企業(yè)追加抵押物，否則不敢放款。

企業(yè)認為50%的抵押率足以保證借款安全收回，但自去年以來(lái)，樓市銷(xiāo)售端持續下探，資產(chǎn)貶值速度超出了各市場(chǎng)主體的預期。

“抵押物都有一個(gè)限期估值，如果后續房子賣(mài)不掉，評估出來(lái)的價(jià)值1萬(wàn)元或5000元，都是沒(méi)有意義的?！痹撟〗ü賳T建議審計部門(mén)應綜合考慮保交樓的復雜性，適當容錯容缺，否則各地都不敢繼續申請和下放專(zhuān)項借款。

據悉，5月貴州省開(kāi)了一個(gè)專(zhuān)題會(huì )，研究是否將專(zhuān)項借款的管理權收回市州，進(jìn)一步從嚴管理。

而值得一提的是，在廣東，深圳、東莞兩個(gè)城市從未申請過(guò)專(zhuān)項借款，堅持用市場(chǎng)化原則盤(pán)活停工爛尾項目。

即使項目獲得紓困資金重啟，項目交付之日才是清算盈虧之時(shí)，屆時(shí)工程方、債權方、金融機構甚至紓困基金等各方都需要承擔虧損。

相較之下，能拿到房子的小業(yè)主們的權益會(huì )被優(yōu)先保障，前述住建官員指出，專(zhuān)項借款最多能保障樓盤(pán)交付，住沒(méi)有問(wèn)題，但可能因為缺水電配套，將來(lái)辦理不動(dòng)產(chǎn)權證會(huì )有些許問(wèn)題，要看各地如何把關(guān)驗收標準。

千方百計之后：自己突圍去？

保交樓任務(wù)壓頂，部分城市奇招迭出。

多個(gè)房企高管稱(chēng)，對法人、項目負責人實(shí)施“限高”，已經(jīng)是保交樓的常規手段，一些地方的項目負責人還會(huì )被請去喝茶。

這些地產(chǎn)項目法人被限高后不能訂機票、坐高鐵，后來(lái)，有人摸索出渠道，可以找中介用護照買(mǎi)機票，但只能全價(jià)買(mǎi)經(jīng)濟艙。

其實(shí)，很多項目走到停工爛尾，主要原因是開(kāi)發(fā)商抽調走了預售款，導致后續建設資金難以為繼。

一位出險房企高管直言，預售款在公司法人在任時(shí)被挪走，涉及非法抽調資金，確實(shí)違反了公司法，地方行使公檢法手段可對法人限高、行拘。

不過(guò)，預售款被挪走，有企業(yè)的責任，也有原來(lái)監管的缺位。

“在恒大爆雷前，多數二三四線(xiàn)城市的預售資金監管形同虛設，對這筆巨額且無(wú)息的錢(qián)，幾乎所有房企都會(huì )統一調配和使用，不用才傻?！痹摮鲭U房企高管說(shuō)。

前述恒大人士透露，部分城市在開(kāi)展“去恒大化”行動(dòng)，一是在建工程通過(guò)專(zhuān)項借款等保交樓；二是項目股權變更，城投等以代管代建形式介入；三是某城市有關(guān)部門(mén)還在向法院申請將房企單個(gè)項目破產(chǎn)，這類(lèi)項目自身資產(chǎn)比較充足，政府希望項目破產(chǎn)重整后發(fā)行共益債，以支持保交樓。

房企并不希望單項目被破產(chǎn)重整，這對地方保交樓可能是好事，但對企業(yè)來(lái)說(shuō)就更困難了，好資產(chǎn)被瓜分，資不抵債的項目加速惡化，公司層面的盤(pán)活就更難了。

在一些華中、西南等區域的城市，城投公司介入停工項目，負責代管代建，但很多僅停留在簽署協(xié)議層面，沒(méi)有真落地。

某爆雷房企的好幾個(gè)項目已和政府平臺合作，到了今年第二季度，城投平臺債務(wù)壓力進(jìn)一步加大，融不到錢(qián)，“我們本想著(zhù)用他們的信用背書(shū)，結果發(fā)現城投員工個(gè)人得向外貸款，回來(lái)給單位發(fā)工資”。

對那些僅憑專(zhuān)項借款根本無(wú)法交付的項目，部分城市則要求房企做退房、退地處理，地塊連同在建工程打包出讓?；蛘邊⒄杖莻?，地方政府新掛一塊地，在地價(jià)款上給優(yōu)惠，但約定競得人需拿一部分土地款還給上一任房企。這樣，政府可以不出錢(qián)又解決問(wèn)題。

還有一些地方政府摸索出了竅門(mén)，既然叫不醒只想“躺平”的開(kāi)發(fā)商， “抓”住項目融資方是更有效的辦法——大部分融資方的錢(qián)不是自己的，可能是私募而來(lái)，必須給投資人一個(gè)說(shuō)法，所以地方政府可以打包全市項目和金融機構談，只要能保交樓。

（應受訪(fǎng)者要求，陳桀、張敦、江英為化名）

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