全球觀(guān)焦點(diǎn)：房地產(chǎn)寒冷中現“散點(diǎn)”熱源，洗牌加速，一批“地產(chǎn)新勢力”入場(chǎng)

6月14日，北京迎來(lái)6月份的第二場(chǎng)土拍，吸引了82家房企及聯(lián)合體參與競拍，最終3宗地塊全部封頂成交，攬金109.94億元，平均溢價(jià)率15%。值得注意的是，此次土拍，多個(gè)“新面孔”扎堆現身。

隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入縮表出清、優(yōu)勝劣汰的階段，行業(yè)競爭格局已發(fā)生明顯變化?！皫准覛g喜幾家愁。一部分房企被淘汰，綜合實(shí)力較強的頭部央企、國企經(jīng)營(yíng)保持穩健，一些區域深耕型的國企及民營(yíng)房企作為’新勢力’正在崛起?！敝兄秆芯吭涸谘袌笾兄赋?。

“地產(chǎn)新勢力”不容小覷，但對于部分“黑馬”的擴張是否安全、其爆發(fā)式增長(cháng)是否具備可持續性，業(yè)內仍持謹慎態(tài)度。58安居客研究院院長(cháng)張波向《》記者分析指出，目前來(lái)看，這些“新勢力”房企擴張的勢頭遠不如此前一些房企，加上前車(chē)之鑒，預計“穩健型擴張”會(huì )是這類(lèi)企業(yè)的主基調。

【資料圖】

不過(guò)，“新勢力”的崛起依然被認為意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有發(fā)展空間?！敖?jīng)歷過(guò)行業(yè)洗牌后，隨著(zhù)穩信心等諸多政策的出臺，未來(lái)行業(yè)發(fā)展也將進(jìn)入一輪新的穩定期?！币拙悠髽I(yè)集團CEO丁祖昱向記者表示。就在6月12日，深圳“網(wǎng)紅盤(pán)”海德園正式開(kāi)盤(pán)，237套房源全部售罄，平均每?jì)煞昼娋褪鄢鲆惶浊f(wàn)豪宅，被認為頗具提振深圳樓市信心的作用。

地產(chǎn)江湖涌現一批“新黑馬”

6月14日，北京迎來(lái)6月份的第二場(chǎng)土拍，3宗地塊全部封頂成交，攬金109.94億元，平均溢價(jià)率15%?！丁酚浾咦⒁獾?，此次土拍，除各地房企進(jìn)京積極拿地外，一些“新面孔”也扎堆現身。

例如，在海淀雙新村地塊的報名者中，“防水巨頭”東方雨虹（002271）現身；順義區6022地塊起始價(jià)9.6億元，最終由石家莊創(chuàng )世紀（300083）以觸頂價(jià)格11.04億元競得，為該房企首次進(jìn)京拿地；有一家“太原萃豐置業(yè)有限公司”，注冊時(shí)間為2023年6月12日，注冊次日即報名參與拿地，亦頗為引入關(guān)注。

上述于北京土地市場(chǎng)上出現的情況并不令人驚訝。在一、二線(xiàn)核心城市，近期橫空殺出的“黑馬”不在少數。

例如，6月9日，杭州年內第五批次集中供地5宗全部成功出讓?zhuān)瑪埥?04.35億元，平均溢價(jià)率11.2%，創(chuàng )下年內新高。其中，耗資3.6億元搖中臨平東湖新城地塊的建杭置業(yè)頗為引人關(guān)注。據公開(kāi)資料，這家成立不足四年的杭州本土房企，2023年內已三次在土地市場(chǎng)上出手，共耗資30億元擴儲。而此前數日，在克而瑞發(fā)布的5月杭州房企流量榜單和全口徑銷(xiāo)售榜單中，建杭置業(yè)銷(xiāo)售額均位列第三，僅次于杭州本土巨頭濱江、綠城。

事實(shí)上，隨著(zhù)行業(yè)洗牌的加速，目前2017年前后涌現的老一批“黑馬”正相繼陷入爆雷甚至退市的窘境，新一批“黑馬”正欲取而代之。正如中指研究院所言：“一部分房企被淘汰，綜合實(shí)力較強的頭部央企、國企經(jīng)營(yíng)保持穩健，一些區域深耕型的國企及民營(yíng)房企作為新勢力正在崛起?！?/p>

以國企為例，除了頭部國企，在克而瑞公布的《2023年1—5月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100排行榜》上，來(lái)自廈門(mén)的建發(fā)房產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售金額為776.2億元，躋身榜單第10位；TOP30房企中，中國鐵建（601186）、中交房地產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團、象嶼地產(chǎn)、國貿地產(chǎn)均占有一席之地。

另?yè)硕鸾y計，從2020—2022年的全國銷(xiāo)售數據來(lái)看，大家房產(chǎn)、象嶼集團等10家房企的全口徑銷(xiāo)售金額、行業(yè)排名均出現較為明顯的上升趨勢。其中，象嶼集團是2020—2022年間排名上升幅度最大的房企，全口徑銷(xiāo)售金額從2020年的TOP157上升至2022年的TOP56。

一批深耕型國資企業(yè)也正不斷向核心城市兇猛進(jìn)軍：今年3月，上海大華集團首進(jìn)北京，搶到了中簽率僅2.38%的最熱門(mén)地塊，該家公司的前身為上海寶山大場(chǎng)鎮附屬的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司；4月底，上海今年首輪集中供地中，由南昌市國資委持股90%的南昌市政聯(lián)手招商蛇口（001979）擊敗十余家房企，耗資17.31億元奪得浦東新區16號線(xiàn)周浦站地塊。

民營(yíng)房企中，長(cháng)期聚焦杭州市場(chǎng)的濱江集團（002244）無(wú)疑是區域深耕型民企“新勢力”的代表。該公司在2022年實(shí)現銷(xiāo)售額1539億元，其中杭州銷(xiāo)售額貢獻度提升至86.5%，位列克而瑞行業(yè)銷(xiāo)售排名第13位，較2021年提升9位。2022年，濱江集團共拿地41幅，拿地總金額733.5億元(權益拿地金額374.1億元)，土地儲備量位列行業(yè)第7；今年1—5月，濱江新增貨值429.8億元，拿地規模遠超過(guò)以往的規模房企。

值得一提的是，倚靠強大的實(shí)業(yè)背景，一些“新勢力”民企底氣十足。58安居客研究院院長(cháng)張波向記者強調，“不同于以往以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的民企，今年拿地擴張的民企則大都有著(zhù)深耕的實(shí)體產(chǎn)業(yè)母公司”。

例如，偉星地產(chǎn)母公司為偉星集團旗下?lián)碛袀バ枪煞荩?02003）和偉星新材（002372）兩家A股上市公司，分別為服飾輔材行業(yè)和塑料管道行業(yè)的龍頭。在克而瑞公布的1—5月房企拿地排行榜中，偉星地產(chǎn)新增貨值199億元，位列第12名。2022年，公司銷(xiāo)售額達到340億元，位列克而瑞百強銷(xiāo)售榜單第55位。另?yè)傥⑼嘎?，?022年的區域經(jīng)營(yíng)工作會(huì )議上，偉星房產(chǎn)提出要通過(guò)三至五年的努力，實(shí)現500億—900億元的銷(xiāo)售規模。

今年4月以來(lái)，江蘇家紡大戶(hù)南通亞倫集團股份有限公司旗下的亞倫地產(chǎn)相繼拿下西安、廣州兩宗熱門(mén)地塊，年內新增土地貨值接近百億元。這家原本缺乏存在感的小房企，在中指研究院發(fā)布的《2023年1—5月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》上，以40億元的拿地金額位列全國第31位。

與此同時(shí)，還有一批曾經(jīng)蟄伏的房企在低調復蘇?？硕鹬赋?，“此前那些具有市場(chǎng)認可度的本土房企又憑借口碑以及資金安全性再度殺回”。例如，繼無(wú)錫、蘇州相繼成功奪地后，6月14日，路勁地產(chǎn)以約12.9億元的總價(jià)中標了廣州今年的第6宗搖號地塊。不到一個(gè)月時(shí)間，路勁的購地總金額已經(jīng)超過(guò)30億元。

“穩健型擴張”仍是主基調

“地產(chǎn)新勢力”逆勢崛起的背后，是市場(chǎng)洗牌的加劇。正如濱江集團董事長(cháng)戚金興所言：“不是我們猛，而是人家往后退的速度比我們快?！?/p>

張波則分析稱(chēng)，從目前這些企業(yè)的擴張勢頭來(lái)看，主要基于兩點(diǎn)：一是房地產(chǎn)自去年開(kāi)始的降溫帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的變化，不少一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)低價(jià)的地塊開(kāi)始增多，給市場(chǎng)提供了更多機遇；二是由于自身的較好的融資能力或者母公司提供的更多信用背書(shū)支持，給擴張本身提供了足夠的“彈藥”。

億翰智庫在近期發(fā)布的研報中指出，從量上說(shuō)，這些企業(yè)可能無(wú)法補足品牌民營(yíng)企業(yè)騰出的市場(chǎng)份額，也不能扭轉現已逐漸成型的行業(yè)格局，但可以肯定是，地方型的民營(yíng)企業(yè)將會(huì )經(jīng)歷體量上升、份額搶占的過(guò)程，這股“新勢力”的能量不容小覷。

“近期很多新的民營(yíng)企業(yè)往上發(fā)展，包括在各地拿地過(guò)程中，有相當一部分新勢力、民企往上發(fā)展?！眱|翰智庫董事長(cháng)陳嘯天判斷，在此基礎上，預計明年金融機構在合理杠桿下，與這批企業(yè)的合作會(huì )進(jìn)入良性循環(huán)。

不過(guò)，對于部分突然崛起的“新勢力”，業(yè)內頗為關(guān)注其擴張是否安全、是否具備可持續性。

克而瑞地產(chǎn)研究中心即直言，“新勢力”中，央企、國企的背景及母公司資源加持，可以擁有銀行授信等諸多優(yōu)勢。但對于(未上市)民營(yíng)房企而言，融資則相對困難，其中寶華、偉星等通過(guò)股權質(zhì)押的方式進(jìn)行融資，企業(yè)資金壓力也凸顯。

張波謹慎地指出，這些企業(yè)的擴張不一定具有持續性?！澳壳皝?lái)看，由于擴張的勢頭遠不如此前一些房企，并且由于有了前車(chē)之鑒，預計穩健型擴張會(huì )是這類(lèi)企業(yè)的主基調，并且不排除市場(chǎng)一旦出現明顯波動(dòng)，其拿地節奏也會(huì )隨之調整?！?/p>

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱建議，對于部分低調“復出”的企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想實(shí)現業(yè)績(jì)持續穩定的上升，獲得更大的發(fā)展空間，仍需要在投資策略、產(chǎn)品研究、多元化布局等多方面進(jìn)行提升完善，持續的拿地能力、以及在改善型趨勢下產(chǎn)品的升級能力也將成為重要的考量。

盡管如此，業(yè)內人士依然認為，“地產(chǎn)新勢力”的崛起意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有發(fā)展空間。丁祖昱向《》記者樂(lè )觀(guān)地表示，“經(jīng)歷過(guò)行業(yè)洗牌后，隨著(zhù)穩信心等諸多政策的出臺，未來(lái)行業(yè)發(fā)展也將進(jìn)入一輪新的穩定期?！?/p>

6月15日，國新辦就2023年5月份國民經(jīng)濟運行情況舉行發(fā)布會(huì )，國家統計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統計司司長(cháng)付凌暉指出，從5月份情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩，但受到多重因素影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設仍比較低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)還在緩慢恢復。但“從下階段看，隨著(zhù)經(jīng)濟恢復向好，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策顯效，市場(chǎng)預期好轉，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩”。

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