房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算條件稅屋_房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算條件_前沿熱點(diǎn)

1、一、根據國稅函[2002]512號文件規定，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅從2002年8月1日起開(kāi)始進(jìn)行清算審計。

2、　　二、清算范圍：凡是轉讓國有土地使用權，地上建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位及個(gè)人（不含集體土地項目轉讓?zhuān)?/p>

3、　　三、計算依據：為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得收入減除扣除項目金額后的余額，即：　　收入指轉讓房地產(chǎn)的全部?jì)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟收益；　　扣除項目余額：　　1.取得土地使用權所支付的金額；　　2.開(kāi)發(fā)土地的成本、費用；　　3.新建及配套設施的成本、費用或老舊房及建筑物的評估價(jià)格；　　4.與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；　　5.財政部規定的其他扣除項目（可按取得土地使用權所支付的金額 開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施之和）加計20%的扣除。

(資料圖)

4、　　四、扣除項目金額中的利息支出。

5、凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，可將不高于商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率所支付的利息據實(shí)扣除，其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用應按房地產(chǎn)成本之和的5%的比例計算扣除金額。

6、凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算合攤利息支出并提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按房地產(chǎn)成本之和的10%比例計算扣除金額。

7、　　五、關(guān)于成片開(kāi)發(fā)、分期分批轉讓房地產(chǎn)的企業(yè)，其扣除項目金額的確定。

8、　　原則上按建筑面積計算分攤，如采取其它方式計算分攤的，須報地方主管稅務(wù)局批準。

9、　　對成本核算的核算項目或核算對象為單位計算，對普通標準住宅面積進(jìn)行審核時(shí)，可按棟號掌握，平均每戶(hù)建筑面積在120平方米以下。

10、　　對以“開(kāi)發(fā)小區”為計算單位的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，對開(kāi)發(fā)小區內的建筑（含公房、辦公寫(xiě)字樓、非標準住宅）應分別按單位工程（棟號）計算土地增值稅。

11、普通標準住宅與其他辦公成本了解不清的，一律按規定征稅。

12、　　成本核算單位一經(jīng)確定，在土地增值稅未清算之前，不得變動(dòng)。

13、　　六、納稅登記及申報。

14、　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應在轉讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，申報時(shí)須提交：　　1.房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書(shū)；　　2.土地轉讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同；　　3.房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

15、　　房地產(chǎn)所在地：是指房地產(chǎn)的座落地，納稅人轉讓房地產(chǎn)座落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。

16、　　七、清算期為：竣工清算后2個(gè)月內到地方稅務(wù)機關(guān)一次匯算清繳，多退少補，清算期為3年，外商投資企業(yè)申報地點(diǎn)為地稅局涉外所，外籍個(gè)人在地稅局涉外分局。

17、　　八、減免稅規定：凡是在1994年1月1日前簽訂的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同或已立項并按規定投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，在1994年1月1日至1998年12月31日期間首次轉讓房地產(chǎn)的，免土地增值稅。

18、（簽訂合同以有償受讓土地合同之日為準。

19、）　　相關(guān)文件中規定的首次轉讓房地產(chǎn)，多指1994年1月1日至1998年12月31日期間新購的房地產(chǎn)第一次轉讓的行為。

20、　　九、關(guān)于延長(cháng)納稅期的規定。

21、　　《關(guān)于對1994年1月1日前簽訂開(kāi)發(fā)及轉讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》中規定的“對1994年1月1日以前簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同或已立項，并已按規定投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內首次轉讓房地產(chǎn)的免征土地增值稅”的稅收優(yōu)惠政策已于1998年底到期，但為配合國家宏觀(guān)調控政策，啟動(dòng)投資和消費，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，經(jīng)各相關(guān)機關(guān)研究決定，此項免征土地增值稅的政策期限延長(cháng)至2000年底。

22、　　十、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題。

23、　　對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征土地增值稅。

24、對投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。

25、　　十一、關(guān)于合作建房的征免稅問(wèn)題。

26、　　對于一方出地、一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

27、　　十二、對納稅人預售普通標準住宅，在季度申報時(shí)暫緩按預售收入的0.5%預征土地增值稅，申報期為季度終了后15日，需在此期間辦理納稅申報手續。

28、　　十三、既建普通標準住宅又搞其他類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的征免稅問(wèn)題。

29、　　應分別核算增值額。

30、不分別核算增值額或不能準確核算增值額的企業(yè)，其建造的普通標準住宅不能運用條例第八條（一）項的免稅規定。

31、（注：條例第八條（一）項規定，建造標準住宅出售、增值稅未超過(guò)扣除項目金額20%的免土地增值稅）　　十五、納稅人在項目全部竣工結算并轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無(wú)法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工，辦理結算后再進(jìn)行清算，多退少補。

32、　　十六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，納稅申報時(shí)間為自取得銷(xiāo)售（預售）許可證起，在每季度15日內辦理納稅申報手續（含零申報）。

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