回顧2023年這上半年，從帶著(zhù)美好的樓市恢復的期望，到2023年年初經(jīng)歷了一番小陽(yáng)春，然后卻又恢復了平靜，樓市雖然沒(méi)有過(guò)山車(chē)般的落差，但很多人心態(tài)上的變化落差還是很大的。

還記得去年底今年初一些人“樓市很快將迎來(lái)報復性反彈”的預測嗎？這句話(huà)應該說(shuō)有好幾個(gè)月聽(tīng)不到了。大家已經(jīng)逐步回歸理性的判斷，而老百姓的理性也達到了前所未有的高度。

【資料圖】

這幾個(gè)月各路專(zhuān)家對救樓市的呼聲最高，然后爭議也最大。但是官方始終沒(méi)有正面回應過(guò)關(guān)于救市的話(huà)題。那2023年下半年房地產(chǎn)政策將如何執行？市場(chǎng)趨勢又是怎樣的？購房者該不該買(mǎi)房？其實(shí)，樓市大局已定，從諸多信號中或許能領(lǐng)略房地產(chǎn)的趨勢早就定了。

1、樓市會(huì )不會(huì )救，該怎么救？

這段時(shí)間，專(zhuān)家們把救樓市的氛圍拉得滿(mǎn)滿(mǎn)的，除了專(zhuān)家，也有一些國際機構的“史詩(shī)級政策出臺”更是被瘋狂轉發(fā)，特別是還有官方媒體釋放的一線(xiàn)城市因城施策、一區一策取消限購更是引發(fā)了各種猜想。

我當時(shí)認為可能是在提前鋪墊，但很多人的解讀有點(diǎn)屬于過(guò)度解讀，文章并沒(méi)有說(shuō)完全放開(kāi)一線(xiàn)城市的限制政策，只是提到優(yōu)化限購等樓市限制政策。不過(guò)最后文章刪除了，大家就更加朦朧了。

經(jīng)濟日報針對房地產(chǎn)穩定倒是發(fā)聲不少，最重要的核心觀(guān)點(diǎn)就是，樓市沒(méi)有那么糟糕，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩復蘇的各項政策持續產(chǎn)生效果，應有一點(diǎn)耐心，也要充滿(mǎn)信心。除了貸款降低，影響居民購房意愿的因素還有收入預期、房?jì)r(jià)預期、保交樓等，要綜合施策，多措并舉穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。

由此可見(jiàn)，未來(lái)房地產(chǎn)利好政策還會(huì )繼續出臺，這個(gè)是肯定的，因為只有真正讓利購房者，購房者才可能真的出手，這不僅僅是一種預期，更是一種現實(shí)的能力。畢竟房地產(chǎn)的重要影響還在那里，為避免房地產(chǎn)下行拖累整體經(jīng)濟增長(cháng)速度，救市是很難避免的。

至于會(huì )不會(huì )有史詩(shī)級政策，我不知道，到目前為止，國家尚未有任何此方面的回應，但也沒(méi)有否認澄清過(guò)，所以，接下來(lái)的政策執行也變得撲朔迷離。能確定的是，還會(huì )有諸如貸款方面的讓利，甚至限購政策的放松，不確定的是多大算史詩(shī)級？

一線(xiàn)城市全面放開(kāi)可能不太現實(shí)，不僅要考慮一線(xiàn)城市放開(kāi)后的后果，還要考慮一線(xiàn)城市放開(kāi)后周邊三四線(xiàn)城市的后果。但一定會(huì )逐步放松，房山執行一區一策的試點(diǎn)就是個(gè)信號。

還有，我們也關(guān)注下2023年上半年最后一刻會(huì )不會(huì )有什么大的政策出臺，這個(gè)很關(guān)鍵。官方一直沒(méi)有正面回應，會(huì )不會(huì )在醞釀呢？

2、“房住不炒”的定位不會(huì )動(dòng)搖。

雖然現在堅持“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”這個(gè)定位，跟當前支持房地產(chǎn)的政策看似矛盾，實(shí)際上二者是辯證統一，相互牽制的。從2016年提出至今，已經(jīng)堅持多年不動(dòng)搖，哪怕房地產(chǎn)經(jīng)歷了跌宕起伏，也絲毫沒(méi)有改變這個(gè)定位。

這個(gè)定位不僅僅是目標，也是初心。雖然現在大的場(chǎng)合可能會(huì )減少這個(gè)定位的輸出，但原則問(wèn)題是不能改變的。這個(gè)原則決定了未來(lái)房地產(chǎn)的大方向，并不是短期目標，將始終成為房地產(chǎn)大政方針的總基調。一切政策都將圍繞它而展開(kāi)。

如果不是基于這個(gè)定位，可能很多政策的盲目早就把房地產(chǎn)推向另一個(gè)極端了。這個(gè)就不提展開(kāi)了，房住不炒就是牢牢守住的底線(xiàn)，其他政策可以盡情出，但必須遵守這個(gè)原則。

3、房?jì)r(jià)穩定是樓市政策的目標。

房住不炒決定了樓市的總基調就是穩定，無(wú)論穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)，還是穩預期，都是為了最終房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展，為了老百姓住有所居。

不管這半年房?jì)r(jià)是漲還是跌，基本上都沒(méi)有脫離穩定的航線(xiàn)。這一點(diǎn)官方也有回應表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設仍比較低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)還在緩慢恢復，但房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩。

下半年，市場(chǎng)可能會(huì )隨著(zhù)經(jīng)濟好轉而逐步向好，但房?jì)r(jià)依然是穩定的主題。其實(shí)，一切政策的核心就是維護穩定，救市與否，目的就是穩。無(wú)論新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，隨著(zhù)政策放松和經(jīng)濟復蘇，市場(chǎng)逐步回暖，成交量和價(jià)格同比均有望恢復正增長(cháng)。

4、房企優(yōu)勝劣汰格局還會(huì )繼續深化。

房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局在下半年還會(huì )很突出，特別是一些房企并沒(méi)有因為經(jīng)濟逐步恢復和房地產(chǎn)逐步向好而有所改變?？赡艽蟓h(huán)境會(huì )好一些，融資環(huán)境也會(huì )相對寬松，但改變不了某些房企被淘汰的命運。

房企之間將繼續拉大差距，高度集中化是趨勢。這種優(yōu)勝劣汰的競爭態(tài)勢實(shí)屬正常，無(wú)需惋惜。

5、支持剛需特別是將更加注重改善購房需求。

剛需和改善需求等“合理住房需求”為樓市平穩健康發(fā)展奠定了基礎，同時(shí)政策利好也為購房者創(chuàng )造了無(wú)限空間。支持剛需和改善等合理購房需求，絕不是一句空喊的口號。

無(wú)論是首付比例，還是房貸利率，包括購房補貼等，都是實(shí)實(shí)在在的好處。不能說(shuō)沒(méi)有用，但仍需要在繼續支持剛需基礎上，加大對改善購房群體的支持，這是擴大內需重要的保證。相信2023年下半年會(huì )注重對改善需求政策的挖掘和出臺。

剛需想買(mǎi)房買(mǎi)不動(dòng)，失去炒房空間的樓市恐怕只有改善需求了。針對第二套房的認定標準可能會(huì )有一些調整。除了放開(kāi)限制，還應該加大政策讓利補貼等。

6、下半年還適合買(mǎi)房嗎？

雖然房地產(chǎn)大勢已去，但是中長(cháng)期看，房地產(chǎn)依然是持續向好的階段。核心一二線(xiàn)城市市場(chǎng)存在恢復預期、優(yōu)質(zhì)項目逐漸入市、改善需求入市等可能會(huì )帶動(dòng)房地產(chǎn)逐步回穩。

短期房?jì)r(jià)仍面臨調整壓力，我不能說(shuō)買(mǎi)房是最好的時(shí)機，但對于剛需和改善需求，如果政策合適，有資格又有實(shí)力，的確可能是比較好的機會(huì )。

但購房者要注意，仍需要結合自身狀況選擇合適的項目，不要逢貴必買(mǎi)，依然是性?xún)r(jià)比高的值得，要選擇那些絕對優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商，多方考察。

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