今日熱議：REITs下跌，原因在于“惜售”

大家還記得首批公募REITs嗎？

從管理人的角度上來(lái)看，多少感覺(jué)有點(diǎn)星光黯淡。

【資料圖】

紅土創(chuàng )新、中航、浙商資管、東吳基金，這些都是管理規模比較小的二三線(xiàn)管理人。

雖然這類(lèi)產(chǎn)品不太需要管理人的主動(dòng)管理能力，但是頭部管理人的miss，總給人一種清冷的感覺(jué)。

但現在不一樣了，華夏基金于第二批次中火速入場(chǎng)，發(fā)行了華夏越秀高速REIT，而易方達的REIT產(chǎn)品也即將亮相。

6月14日，易方達基金旗下首單公募REIT項目易方達廣開(kāi)REIT正式上報。

而且這個(gè)時(shí)間點(diǎn)耐人尋味。

我們之前寫(xiě)過(guò)一篇文章《為什么說(shuō)擇時(shí)是ETF管理人的核心競爭力》，文中闡明，即使是ETF這類(lèi)被動(dòng)基金，背后也蘊藏著(zhù)管理人擇時(shí)的智慧。

截至2023年6月15日，中證REITs指數自最高點(diǎn)下跌超30%，大廠(chǎng)的入局是否意味著(zhù)REITs產(chǎn)品已經(jīng)處于底部區間了呢？

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LPR調降這件事情，市場(chǎng)已經(jīng)有了比較飽滿(mǎn)的預期，資本市場(chǎng)也給出了反應。

昨天對于利率更加敏感的創(chuàng )業(yè)板指數率先反彈超3%，長(cháng)久期的固收類(lèi)指數也出現了高斜率的向上走勢。

比如政金債8-10指數，最近也出現了跳漲。

而對于REITs這類(lèi)既有股性又有債性的產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，理應受到降息的提振，但目前REITs指數仍然沒(méi)有止跌反彈的跡象。

所以，以當前的價(jià)格來(lái)講，這類(lèi)產(chǎn)品還是有很強的預期差的。

而且，之前我們在文章中也提到，REITs產(chǎn)品與實(shí)體經(jīng)濟的相關(guān)程度較高，特別是交通、商業(yè)地產(chǎn)這些行業(yè)對于經(jīng)濟周期的敏感度更高。

降息的本質(zhì)，是為了提振經(jīng)濟，而不是為了讓大家脫實(shí)向虛在二級市場(chǎng)上加杠桿。

因此，政策端一定會(huì )大力引導資金流入到實(shí)體行業(yè)中。

經(jīng)濟回暖了，產(chǎn)業(yè)園的出租率提高了，通勤密度增加了，運營(yíng)商的盈利能力回歸了，這條降息傳導鏈的終端是原始權益人現金流的改善。

這是政策上的利好。

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在金融學(xué)中，有一個(gè)名詞叫做有效市場(chǎng)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果一類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)格完全反映了價(jià)值，那么這就是一個(gè)有效市場(chǎng)。

這有一個(gè)前提，那就是市場(chǎng)全部參與者都進(jìn)行了出價(jià)，才有可能是一個(gè)有效的價(jià)格。

但是中國公募REITs產(chǎn)品卻是一個(gè)只有少數人定價(jià)的市場(chǎng)。

首創(chuàng )證券做過(guò)一個(gè)統計，截至2022年年末，大部分公募REITs的機構持倉占比超過(guò)90%。

而且機構占比中大部分為原始權益人，以及險資等戰略投資者，他們手中的份額是不太會(huì )在二級市場(chǎng)上交易的。

所以，REITs的交易主力實(shí)際上是小部分機構，以及大部分散戶(hù)。

他們有定價(jià)的行為，但未必有定價(jià)的能力。

另一方面，數據顯示，5月份公募REITs的換手率只有0.66%，對于一個(gè)存在二級市場(chǎng)的產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，這個(gè)換手率確實(shí)有點(diǎn)太低了。

因此，小部分出價(jià)+缺失定價(jià)能力，REITs產(chǎn)品的二級市場(chǎng)價(jià)格一定是不公允的，中間可能存在著(zhù)非常大的價(jià)格背離。

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那么，對于REITs產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，價(jià)值與價(jià)格之間的背離有多少呢？

我們可以用REITs底層資產(chǎn)的收入完成度來(lái)衡量。

在REITs的招募說(shuō)明書(shū)中，管理人一般都會(huì )對底層資產(chǎn)上市的前兩年進(jìn)行一個(gè)收入預測。

在18個(gè)存在2023年收入預測的REITs產(chǎn)品中，大部分產(chǎn)品2023Q1的營(yíng)收完成度超過(guò)全年預測值的四分之一。

如果我們做一個(gè)簡(jiǎn)單計算，用一季度的營(yíng)收乘以四，大部分的REITs產(chǎn)品的營(yíng)收完成率還是達到了市場(chǎng)預期水平的。

雖然確實(shí)存在一些REITs產(chǎn)品的營(yíng)收沒(méi)能達到預期的情況，但今年以來(lái)REITs產(chǎn)品的系統性下跌還是有一些過(guò)度反應了。

而且，REITs是一個(gè)久期很長(cháng)的產(chǎn)品，存續時(shí)間內個(gè)別年度的營(yíng)收對于REITs估值的影響理論上較小。

即便是，某些REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)的營(yíng)收完成只有預估的80%，20%跌幅這種線(xiàn)性的定價(jià)方法也不適用于REITs產(chǎn)品。

歸根到底，REITs下跌還是因為定價(jià)能力與定價(jià)權的脫離。

REITs產(chǎn)品交易者缺乏長(cháng)久期定價(jià)的思維模式，交易的主力以短期投資者為主，而真正將REITs作為資產(chǎn)配置，奉行長(cháng)期吃分紅的那部分戰略投資者，卻因為“惜售”放棄了定價(jià)權的爭奪。

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有人問(wèn)，目前REITs價(jià)格是否可以入手，這種下跌還要持續多久？

我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題很難回答。

看好REITs，其實(shí)就是看好中國未來(lái)的經(jīng)濟發(fā)展，如果你不看好，自然沒(méi)有必要入手。

而且我也不建議短期投資者抱著(zhù)抄底的心態(tài)參與到REITs產(chǎn)品的投資中，因為二級市場(chǎng)的價(jià)格博弈很有可能繼續走向極端。

但如果你真的是一個(gè)長(cháng)期主義者，真的把REITs產(chǎn)品視為一個(gè)資產(chǎn)配置的工具，那么這個(gè)時(shí)候確實(shí)是可以入手了。

畢竟咱們很難找到一個(gè)像REITs一樣，被錯誤定價(jià)的產(chǎn)品了。

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