當前觀(guān)察：股東會(huì )見(jiàn)聞錄 | 綠城服務(wù)外拓更加謹慎

觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 6月16日，綠城服務(wù)集團有限公司于杭州溪國際商務(wù)中心召開(kāi)股東周年大會(huì )。

有參會(huì )人士介紹，綠城服務(wù)本次股東會(huì )內容頗豐，該公司與在場(chǎng)幾位股東就凈利率提升、應收賬款、收購以及城市服務(wù)發(fā)展計劃等方面進(jìn)行了交流。

(資料圖)

2022年報顯示，去年收入提升同時(shí)，綠城服務(wù)出現了增收不增利情況：期內收入148.56億元，同比增長(cháng)18.2%；毛利24.02億元，同比微增3.1%；毛利率16.2%，較前一年下降2.3個(gè)百分點(diǎn)；年內凈利率為4.3%，下降2.8個(gè)百分點(diǎn)。

在此前3月27日召開(kāi)的2022年業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )中，該公司表示，表面上看是收入、利潤等均衡增長(cháng)，實(shí)質(zhì)上是精細化程度不高，全面預算化精益管理系統不夠系統，所以必須強化預算管控，完善市場(chǎng)準入機制、成本經(jīng)營(yíng)模式、投產(chǎn)評估機制，切實(shí)保障經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)達成，實(shí)現規模與效益雙向提升。

調整管理模式

2023年，綠城服務(wù)將以回款率為關(guān)鍵指征，完善單點(diǎn)成本模型，實(shí)現收入、利潤、現金流均衡增長(cháng)、精益運營(yíng)。

據參加了股東會(huì )的投資者轉述，綠城服務(wù)在會(huì )上回應股東稱(chēng)，最近兩年正在不斷調整管理模式，當然不能以犧牲服務(wù)標準為主來(lái)提高利潤率，而是要進(jìn)一步增加或豐富服務(wù)內容。

所以綠城服務(wù)正在同時(shí)通過(guò)精細化管理和科學(xué)技術(shù)降低成本，以及提高物業(yè)費用。

且提高費用分多個(gè)角度，其一是提物業(yè)費，目前像綠城服務(wù)一樣還能每年提升物業(yè)費的比較少見(jiàn)；其二是為業(yè)主提供更多服務(wù)，除了基礎物業(yè)服務(wù)以外，再增加其他生活服務(wù)等。

管理層認為，資本市場(chǎng)可能更注重短期利潤，因為不會(huì )去算長(cháng)期的事情。雖然綠城服務(wù)利潤率低了一些，但從長(cháng)遠來(lái)看，承接的優(yōu)質(zhì)項目以及良好的服務(wù)品質(zhì)都可以使現有利潤率進(jìn)一步提升。

對于2023年，綠城服務(wù)希冀核心利潤跟收入增速保持一致，目前預估在20%左右。

應收賬款控制

近兩年，地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機波及關(guān)聯(lián)程度高的物管行業(yè)，物企應收賬款、經(jīng)營(yíng)性現金流等方面更受市場(chǎng)重視。

截至2022年末，綠城服務(wù)應收賬款由上一年30.55億元增加58.43%至48.4億元，應收賬款及其他應收賬款減值準備增加，成為溢利下滑原因之一。

據投資者表示，綠城服務(wù)稱(chēng)去年底員工因新冠陽(yáng)性延誤收繳沖刺導致應收賬款偏高，從結構看，剩余應收賬款一大半來(lái)自B端客戶(hù)，另外部分為C端，以及政府客戶(hù)約占十分之一。

今年，綠城服務(wù)著(zhù)重對積累的應收賬款進(jìn)行回收，至5月底回收比例約30%，回款率較往年提升顯著(zhù)，6月份將持續再做沖刺。

此外，如第三方出險房企或政府支付出現困難等，確定無(wú)法回款客戶(hù)實(shí)際比例較低，占5%以下，綠城服務(wù)目前采取措施是拿到一些資產(chǎn)的保全。

按照計劃，在應收賬款上，綠城服務(wù)將全面聚焦賬齡和不同的客戶(hù)類(lèi)型，消化存量，控制增量，原則上2023年應收賬款的增速低于營(yíng)收增速。

未來(lái)擴張計劃

年報顯示，2022年，綠城服務(wù)在管面積實(shí)現雙位數增長(cháng)，達3.84億平方米，較2021年3.04億平方米增長(cháng)26.3%，較2022年中期3.49億平方米凈增加3480萬(wàn)平方米。

過(guò)往拓展路徑中，由于本身獨立性特質(zhì)，綠城服務(wù)堅持不走收并購，而是追求內生發(fā)展，進(jìn)而持續向非住領(lǐng)域轉型。

有關(guān)未來(lái)規模拓張計劃，投資者轉述綠城服務(wù)管理層的話(huà)表示，盡管目前一些物業(yè)公司估值下滑提供了并購機遇，但母公司內部關(guān)聯(lián)交易方面或許也有相應風(fēng)險。

所以在今年行業(yè)尤其不好情況下，會(huì )更謹慎地堅持原有市場(chǎng)外拓策略。

但不做收并購要維持雙位數規模增長(cháng)有不小難度，隨著(zhù)經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)形勢變化，綠城服務(wù)主動(dòng)求變。該公司稱(chēng)，以前第一大客戶(hù)是房地產(chǎn)商，現在第一大客戶(hù)是各地經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區，城投、交投等成為重要客戶(hù)。

據悉，綠城服務(wù)在市場(chǎng)系統里面專(zhuān)門(mén)成立十大專(zhuān)班，做金融、做醫院、做學(xué)校、做軌道交通等業(yè)務(wù)。

當前，該公司公服業(yè)務(wù)主要立足于華東地區，占比近70%，與浙江省轄下11個(gè)地市的開(kāi)發(fā)區都有合作，近期亦簽約整個(gè)無(wú)錫的城市投資集團。

據投資者稱(chēng)，綠城服務(wù)指公建服務(wù)相對住宅或商務(wù)辦公業(yè)態(tài)可持續可持續性更強，未來(lái)公服與房地產(chǎn)服務(wù)規模大概會(huì )做到55開(kāi)。

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