世界關(guān)注：房地產(chǎn)類(lèi)集合信托規模持續萎縮 存量業(yè)務(wù)風(fēng)險或隨樓市回暖下降

房地產(chǎn)類(lèi)集合信托成立規模仍在萎縮。5月30日，用益金融信托研究院統計的最新數據顯示，上周(5月22日-5月28日)，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域集合信托產(chǎn)品成立規模僅為2.43億元，周環(huán)比驟降80.58%。

【資料圖】

實(shí)際上，今年以來(lái)房地產(chǎn)類(lèi)集合信托呈現持續、大幅收縮態(tài)勢。記者據用益金融信托研究院披露的月度數據統計，今年1月份至4月份，該類(lèi)信托成立規模合計約為144.58億元，同比下滑60%。

受訪(fǎng)專(zhuān)家認為，房地產(chǎn)類(lèi)集合信托目前仍受制于房企信用風(fēng)險、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢、監管政策等多重因素，短期內成立規模估計仍較為低迷。不過(guò)，未來(lái)隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，房企違約風(fēng)險預計會(huì )進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)類(lèi)集合信托存量業(yè)務(wù)風(fēng)險也有望下降。

存量業(yè)務(wù)風(fēng)險不容小覷

“目前公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主要以處置存量業(yè)務(wù)為主，新增業(yè)務(wù)很少，且該類(lèi)業(yè)務(wù)比較敏感，公司不做主動(dòng)宣傳?！闭劶胺康禺a(chǎn)信托，北京一家中型信托公司相關(guān)負責人對記者如是說(shuō)。

一般而言，房地產(chǎn)信托指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，分為債權型房地產(chǎn)信托、股權回購類(lèi)信托、股權型房地產(chǎn)信托、收益權類(lèi)房地產(chǎn)信托等。

從行業(yè)發(fā)展層面看，近年來(lái)受房住不炒、規范房地產(chǎn)融資、房企業(yè)績(jì)“暴雷”等多因素影響，資金信托投向房地產(chǎn)的占比在持續下降。

中國信托業(yè)協(xié)會(huì )披露的數據顯示，2019年至2022年，資金信托投向房地產(chǎn)的占比分別為15.07%、13.97%、11.74%、8.14%。此外，從業(yè)務(wù)增速來(lái)看，截至去年末，投向房地產(chǎn)的資金信托余額為1.22萬(wàn)億元，同比下降30.52%。

今年以來(lái)，盡管房地產(chǎn)類(lèi)集合信托成立規模較小，且增速大幅下行，但該業(yè)務(wù)存量規模依然較大，存量風(fēng)險業(yè)務(wù)規模不容小覷。

中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明表示，在2022年地產(chǎn)風(fēng)險和基本面沖擊影響下，部分信托公司不良資產(chǎn)率明顯上升，以地產(chǎn)信用違約為代表的存量風(fēng)險化解仍是未來(lái)行業(yè)的重點(diǎn)議題。

明明進(jìn)一步表示，具體來(lái)看，存量風(fēng)險仍集中于地產(chǎn)行業(yè)。據用益信托披露的數據測算，2022年房地產(chǎn)信托違約金額高達882億元，占信托產(chǎn)品違約總規模73.34%。雖然去年11月份以來(lái)先后有多項政策出臺以穩定市場(chǎng)，但今年3月份后樓市“小陽(yáng)春”結束、低迷的價(jià)量指標反映政策傳導和樓市企穩仍需時(shí)日，今年3月份房地產(chǎn)信托違約金額高達96.95億元，伴隨下半年新一批信托產(chǎn)品將迎來(lái)集中兌付，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險化解問(wèn)題仍不可掉以輕心。

川財證券首席經(jīng)濟學(xué)家陳靂對記者表示，由于房企現金流持續承壓，部分房企出現流動(dòng)性風(fēng)險，自2021年以來(lái)多個(gè)房地產(chǎn)信托出現違約。目前，隨著(zhù)政策緩和，房企流動(dòng)性壓力有所緩解，房地產(chǎn)類(lèi)信托違約風(fēng)險有所下降，但各地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現弱復蘇趨勢，行業(yè)景氣度尚未修復，近期房地產(chǎn)類(lèi)信托存量業(yè)務(wù)的違約風(fēng)險預計將保持在較高水平。

“從更長(cháng)期視角看，在經(jīng)濟復蘇、政策松綁背景下，房企融資難問(wèn)題得到緩解。后續隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，房企違約風(fēng)險預計進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)類(lèi)信托存量業(yè)務(wù)的違約風(fēng)險也有望下降?！标愳Z說(shuō)道。

風(fēng)險化解與轉型雙管齊下

面對較高的存量業(yè)務(wù)風(fēng)險，多數業(yè)內人士認為，信托公司在努力化解風(fēng)險的同時(shí)，也要積極轉型。

陳靂表示，信托公司化解該領(lǐng)域風(fēng)險的難點(diǎn)在于，房地產(chǎn)信托存量規模較大，且在信托公司業(yè)務(wù)中占比較高，通過(guò)各類(lèi)手段化解違約風(fēng)險有一定難度。信托公司化解存量業(yè)務(wù)風(fēng)險，短期上可以通過(guò)展期、調整還款安排等方式，降低違約風(fēng)險，同時(shí)長(cháng)期上應推動(dòng)業(yè)務(wù)轉型，進(jìn)行多元化資產(chǎn)配置，并優(yōu)化底層資產(chǎn)質(zhì)量。

多位專(zhuān)家也表示，接下來(lái)信托公司在化解存量風(fēng)險的同時(shí)要積極轉型。普益標準研究員趙偉對記者表示，在政策導向與市場(chǎng)需求雙重影響下，住房租賃市場(chǎng)將成為未來(lái)房地產(chǎn)信托轉型發(fā)展的重要領(lǐng)域。一方面，監管對住房租賃REITs的支持以及REITs退出渠道的逐步暢通，將加速住房租賃投資業(yè)務(wù)商業(yè)邏輯的形成；另一方面，面對監管鼓勵和市場(chǎng)機遇，信托能夠憑借獨特的制度和功能優(yōu)勢，以及高度靈活的運作模式，以多層次的方式參與住房租賃市場(chǎng)。

陳靂也表示，住房租賃金融是政策支持的重點(diǎn)方向，目前住房租賃業(yè)務(wù)規模較小，發(fā)展空間較大。在信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉型方面，一要優(yōu)化資產(chǎn)配置，在降低傳統融資類(lèi)房地產(chǎn)信托占比的同時(shí)，積極探索住房租賃、城市改造、保障性住房等領(lǐng)域的新業(yè)務(wù)新模式；二要完善內部管理機制，強化風(fēng)險管理，豐富融資方式。

趙偉補充道，未來(lái)，政策性、改善型、功能型、價(jià)值型的業(yè)務(wù)將成為房地產(chǎn)信托的轉型主流，這也對信托公司風(fēng)險管理和投研能力提出更高要求。為應對住房租賃市場(chǎng)的業(yè)務(wù)風(fēng)險挑戰和推動(dòng)業(yè)務(wù)的可持續發(fā)展，信托公司一方面要提升項目選擇能力，避免新增風(fēng)險項目；另一方面，應該加快組建專(zhuān)業(yè)團隊和完善相關(guān)投研體系，持續監測和評估住房租賃市場(chǎng)的變化和機會(huì )，積極參與住房租賃項目的開(kāi)發(fā)、運營(yíng)和管理，提升住房租賃市場(chǎng)的服務(wù)質(zhì)量和運營(yíng)效率，推動(dòng)自身業(yè)務(wù)高質(zhì)量轉型。

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