樓面地價(jià)的計算方式是什么？影響樓面地價(jià)的因素有哪些？

樓面地價(jià)的計算方式是什么?

地價(jià)也可以簡(jiǎn)單理解為在土地上建房后單價(jià)中包含的土地成本。

1.地價(jià)的計算公式：

樓層價(jià)格=總地價(jià)規劃建筑面積=單位地價(jià)規劃容積率。

規劃建筑面積=土地面積容積率。

容積率=地上建筑總面積規劃用地面積。

2.例如：2009年12月26日拍賣(mài)的2009-22號地塊。土地面積13145平方米，綠地率 25%，建筑密度 25%，建筑高度80米，容積率3.2。最后，成交價(jià)格為4.63億元。底價(jià)=463000000/(13145x3.2)=11007元/平方。

3.與地面基準地價(jià)相比，地價(jià)易于理解、易于操作、易于應用、便于更新。是政府和開(kāi)發(fā)商都愿意接受的定價(jià)方式。

底價(jià)已經(jīng)成為房?jì)r(jià)的重要組成部分，開(kāi)發(fā)商應該考慮，政府也應該注意。只有知道底價(jià)是多少，才能了解開(kāi)發(fā)商的真實(shí)成本，進(jìn)而知道如何計算底價(jià)，才能估算出開(kāi)發(fā)商的利潤率，對買(mǎi)房有一定的指導意義。

影響樓面地價(jià)的因素有哪些?

1.影響地價(jià)的一般因素，一般因素是指影響地價(jià)的一般、共同和共同因素。

2.影響地價(jià)的區域因素，是指自然條件與社會(huì )、經(jīng)濟、行政因素相結合產(chǎn)生的具有區域特征的影響地價(jià)的因素。在對土地資源價(jià)格的影響中，相同的區域因素以不同的方式對土地價(jià)格產(chǎn)生不同的影響，有些區域因素對土地價(jià)格產(chǎn)生直接影響，有些區域因素產(chǎn)生間接影響。

3.影響地價(jià)的單個(gè)因素，宗地條件和特征對宗地地價(jià)的影響，是造成同一地區宗地價(jià)格差異的重要因素。特別是同一地塊內不同的因素，不同的土地用途會(huì )對地價(jià)產(chǎn)生不同的影響。

4.不同用途地價(jià)的影響因素：其中包括居住用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地和農業(yè)用地。

5.在合理的空間環(huán)境下，容積率越大，土地利用率越高，建設開(kāi)發(fā)強度越大，地價(jià)越高，但增長(cháng)呈遞減規律。體現在地價(jià)上，一般來(lái)說(shuō)，容積率越大，地價(jià)越小。然而，由于地價(jià)形成機制的復雜性，這一規律在不同用途和不同地區有著(zhù)復雜的變化。

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