香港考慮再放寬首置人群按揭成數 或接近零首付

對于2022年的香港樓市給出了這樣的評價(jià)：2022年住宅物業(yè)市場(chǎng)失去動(dòng)力。不過(guò)，據《華夏時(shí)報》記者觀(guān)察，進(jìn)入2023年以來(lái)，香港樓市一反2022年態(tài)勢，成交量和住宅售價(jià)均見(jiàn)反彈。

(資料圖)

6月4日，香港特區政府財政司司長(cháng)陳茂波表示，今年首四個(gè)月住宅物業(yè)交投量（成交量）回升至每月平均約4600宗水平，較去年同期（即正值第五波疫情高峰之際）大增逾六成。整體住宅售價(jià)和租金指數今年首四個(gè)月與去年12月底比較分別回升5.8%和1.5%。香港將繼續努力提速、提量，全方位增加房屋土地供應，以回應市民對改善居住環(huán)境的迫切需要。

時(shí)隔一日，即6月5日，陳茂波在立法會(huì )財經(jīng)事務(wù)委員會(huì )會(huì )議上表示，暫時(shí)無(wú)意調整樓市“辣招”，但政府會(huì )密切留意樓市，“可能的話(huà)，再寬松一下，未曾有物業(yè)但想買(mǎi)樓自用的朋友的按揭成數比例，這個(gè)我會(huì )考慮?！?/p>

按照香港目前的規定，香港居民首次購買(mǎi)總價(jià)1000萬(wàn)港元及以下的私人住宅物業(yè)最多可以借到9成貸款。如果再放寬貸款比例，則接近于零首付。

“優(yōu)先照顧本地市民置業(yè)需要”

按照陳茂波的說(shuō)法，在可行的情況下，會(huì )考慮為首次置業(yè)人士再放寬按揭成數比例。政府推出樓市“辣招”后，炒風(fēng)并不熾熱，但房屋供應仍然相對有限情況之下，要優(yōu)先照顧本地市民置業(yè)需要，政府的房屋政策會(huì )以本地人購買(mǎi)物業(yè)自住為優(yōu)先，物業(yè)“是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。

香港2022年修訂按揭保險計劃。 截圖自香港特區政府財政預算案網(wǎng)站

據記者了解，2022年香港特區政府放寬按揭保險的成數門(mén)檻，香港居民首次置業(yè)人士申請最高九成按揭貸款的房?jì)r(jià)上限由之前的800萬(wàn)港元提升至1000萬(wàn)港元，申請最高八成按揭貸款的房?jì)r(jià)上限由1000萬(wàn)港元提升至1200萬(wàn)港元。

彼時(shí)，香港特區政府財政司司長(cháng)表示，“我們放寬按保的成數主要是考慮到現時(shí)的市況和未來(lái)的供應，我們就此放寬一些，讓有需要購買(mǎi)物業(yè)自住的朋友，或是已擁有物業(yè)但希望換成較大單位的朋友能夠容易做到，而在此過(guò)程中，以現時(shí)市況不至于會(huì )對市場(chǎng)構成推動(dòng)的作用?！?/p>

按保即按揭保險。根據香港金融管理局發(fā)布的指引，按揭保險計劃為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風(fēng)險。值得一提的是，2022年已是香港特區政府第二次放寬按揭保險計劃。早在2019年，按揭保險計劃適用的樓價(jià)上限由原來(lái)400萬(wàn)港元放寬至800萬(wàn)港元。

圖源：香港按揭證券有限公司官網(wǎng)

需要注意的是，陳茂波是在回應香港地產(chǎn)界相關(guān)人士向政府提議“減辣”或者“撤辣”從而進(jìn)一步讓樓市活躍時(shí)，提及的“考慮為首次置業(yè)人士再放寬按揭成數比例”。

“減辣”“撤辣”中的“辣”是指香港樓市實(shí)施的“辣招”。所謂“辣招”，是指香港目前各項住宅物業(yè)需求管理措施。據了解，目前香港樓市實(shí)施的“辣招”包括從價(jià)印花稅、買(mǎi)家印花稅和額外印花稅。有媒體報道指出，“辣招”的出現是為了加重非香港永久居民住宅物業(yè)買(mǎi)家及香港居民短線(xiàn)炒家的交易成本。

5月底，香港差餉物業(yè)估價(jià)署（簡(jiǎn)稱(chēng)“香港差估署”）最新公布，香港4月私人住宅售價(jià)指數報354.2點(diǎn)，按月升0.54%，連升4個(gè)月，創(chuàng )7個(gè)月高位，按年則跌8%?？偨Y香港今年首4個(gè)月，樓價(jià)指數累升5.83%。

為何在香港樓市持續回暖的情況下，地產(chǎn)界相關(guān)人士仍要提議政府進(jìn)一步放松樓市？

對此，地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志在6月10日接受《華夏時(shí)報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“香港樓市2022年整體比較低迷，整體價(jià)格下滑了15%左右。今年一季度表現有一定程度的回升，二季度又進(jìn)入一個(gè)橫盤(pán)期，整體上（去年加今年）相對以前來(lái)說(shuō)比較弱勢的，所以開(kāi)發(fā)商呼吁‘減辣’來(lái)維持市場(chǎng)穩定?！?/p>

不過(guò)，在上述情況下，香港特區政府寧愿調整首付比例來(lái)活躍香港樓市，都不肯調整“辣招”。鄧浩志表示，香港房?jì)r(jià)已經(jīng)連漲多年，即使政府中途想要調整房?jì)r(jià)，但因為美聯(lián)儲實(shí)施寬松的貨幣政策，導致美國“放水”，最終影響到香港的資金量，并進(jìn)一步拉升了房?jì)r(jià)。

“香港樓市已經(jīng)活躍了很長(cháng)時(shí)間，（房?jì)r(jià)）累計升幅很大且位于在全球前列，所以特區政府堅持不松（辣招），還是有考慮的，避免泡沫過(guò)大?！编嚭浦菊f(shuō)道。

“人才來(lái)港對資產(chǎn)市場(chǎng)影響不大”

陳茂波在6月5日仍提及，中短期而言，人才來(lái)港對資產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，當中租賃市場(chǎng)受影響會(huì )較旺盛；但由于樓市購買(mǎi)市場(chǎng)仍然設有需求管理措施，相信初期置業(yè)的比例不會(huì )太高。

值得注意的是，2022年10月19日，香港特區行政長(cháng)官李家超在任內首份施政報告中提出多項“搶人才”措施，包括優(yōu)化現有多項輸入人才計劃，加強吸引力。同時(shí)，李家超還指出，合資格外來(lái)人才在成為香港永久性居民后，可申請退還在港置業(yè)已繳付額外的印花稅。

彼時(shí)，李家超表示，將向合資格外來(lái)人才退還在港置業(yè)額外的印花稅。合資格外來(lái)人才如在今天（2022年10月19日）或以后在港置業(yè)，可于居港7年并成為香港永久性居民后，就其已購入并仍然持有的首個(gè)住宅物業(yè)，申請退還已繳付的買(mǎi)家印花稅及新住宅印花稅（但仍須繳交按“第二標準稅率”計算的從價(jià)印花稅）。這將使有關(guān)人士的印花稅負擔與首次置業(yè)的香港永久性居民看齊。有關(guān)安排適用于任何在今天（2022年10月19日）或以后簽署的“買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”。

此外，香港政務(wù)司司長(cháng)陳國基也對施政報告中提出的“搶人才”政策進(jìn)行解釋。他表示，香港特區政府希望能在2023年至2025年期間，每年通過(guò)各項人才入境計劃輸入累計至少3.5萬(wàn)名預計逗留至少12個(gè)月的人才的績(jì)效指標，即3年吸引逾10萬(wàn)高端人才來(lái)港。

而據香港商報報道，有議員指出，香港特區政府推出吸引人才計劃后，相關(guān)人士抵港要租賃物業(yè)，擔心未來(lái)租務(wù)市場(chǎng)將出現供應短缺，有機會(huì )帶動(dòng)租金大幅上升。同時(shí)，還有議員關(guān)注香港特區政府落實(shí)“搶人才”措施后，如何影響香港樓市。對此，陳茂波除了上述提及的回應外，還強調特區政府將謹慎行事，避免樓市飛升。

鄧浩志則表示，香港人才政策的調整，能更加吸引國內人才進(jìn)入香港工作、生活，但這對樓市而言屬于中等偏弱程度的利好。整體而言，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)更多的是跟美國貨幣政策緊密相連?！跋愀凼锹?lián)系匯率制度，為了維持匯率要做出調整?，F在美國持續的加息，經(jīng)濟可能會(huì )進(jìn)入放緩甚至衰退（狀態(tài)），這個(gè)也會(huì )直接影響到香港的購買(mǎi)力。由于美國連續加息，使得香港貸款的利息比較高，這對貸款者而言不太友好。同時(shí)，美國的資金流回（美國）國內，熱錢(qián)減少，使得香港的購買(mǎi)力下降?！编嚭浦菊f(shuō)。

鄧浩志也提及，香港樓市仍能吸引外來(lái)的購買(mǎi)力，如4月底新加坡額外印花稅的調整會(huì )直接影響香港樓市。

4月26日，新加坡政府公布樓市降溫新政。其中，將提高購買(mǎi)任何房產(chǎn)的外國人的額外買(mǎi)家印花稅（Additional Buyers Stamp Duty，簡(jiǎn)稱(chēng)ABSD）至60%。這意味著(zhù)以后外國人想要在新加坡買(mǎi)價(jià)值100萬(wàn)元的房子，其至少需要繳納60萬(wàn)元的ABSD。

“新加坡跟香港一樣，房?jì)r(jià)也是很高?，F在（中國）內地以外，置業(yè)優(yōu)選的兩個(gè)地方，一個(gè)是中國香港，一個(gè)是新加坡。當新加坡（買(mǎi)房）的條件提高之后，我相信有一部分會(huì )轉而考慮香港?！编嚭浦菊f(shuō)道。

此外，陳茂波還在6月5日表示，香港第一季度經(jīng)濟增長(cháng)2.7%，終止連續四季的跌勢，在《財政預算案》預料今年全年本地經(jīng)濟增長(cháng)3.5%至5.5%，如果外圍環(huán)境沒(méi)有太大變化，可望實(shí)現相關(guān)估算范圍中較高的增幅。展望第二及第三季訪(fǎng)港旅客及本地消費，仍是香港經(jīng)濟增長(cháng)主要動(dòng)力，但外圍環(huán)境挑戰重重，今年經(jīng)濟硬著(zhù)陸的風(fēng)險較高。

（文章來(lái)源：華夏時(shí)報）

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