不良資產(chǎn)的“破局者”國銳集團掘金房產(chǎn)存量時(shí)代

自2023年開(kāi)始，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生了明顯轉變。隨著(zhù)城鎮化進(jìn)入下半場(chǎng)，大規模的增量城市建設已成為歷史。在房地產(chǎn)存量時(shí)代，行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的變革。

根據戴德梁行的數據，到2022年底，滬深兩市17家上市銀行對公房地產(chǎn)不良貸款余額達到2564億元，一年增長(cháng)72%。在持續去杠桿的宏觀(guān)背景下，房地產(chǎn)“不良”時(shí)代已開(kāi)啟。

傳統的不良資產(chǎn)處置方式是以“時(shí)間換空間”，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期下，傳統方式“失靈”。如何尋求發(fā)展是行業(yè)內待解決的難題。

圖/對話(huà)國銳集團創(chuàng )始人、董事局主席魏純暹先生

國銳集團以產(chǎn)品邏輯為出發(fā)點(diǎn)，用時(shí)間換取價(jià)值，積極尋找存量市場(chǎng)中的優(yōu)質(zhì)項目，深入挖掘單個(gè)項目的價(jià)值。然后利用主業(yè)優(yōu)勢對其進(jìn)行二次規劃設計，使不良項目獲得新生。通過(guò)產(chǎn)品力的賦能，國銳集團成功地將廣州黃埔區的一處工業(yè)產(chǎn)業(yè)園從經(jīng)營(yíng)困境中拯救出來(lái)，將其轉型為新能源汽車(chē)和高科技企業(yè)的聚集地。

不良資產(chǎn)處置來(lái)了個(gè)“創(chuàng )新者”

廣州國銳科學(xué)城未來(lái)科技谷的改造是不良資產(chǎn)破局的一個(gè)成功案例。該產(chǎn)業(yè)園地理位置優(yōu)越，之前主要從事跨境電商業(yè)務(wù)，但在三年疫情后營(yíng)收下降，無(wú)法償還貸款而破產(chǎn)重整。

圖/廣州國銳科學(xué)城未來(lái)科技谷實(shí)景

國銳集團以破產(chǎn)重整投資人為切入點(diǎn)，成功處理了這項不良資產(chǎn)，成為廣州首個(gè)采取出售式重整形式獲取的案例。該項目的特點(diǎn)是位于較好的工業(yè)開(kāi)發(fā)區、有一定規模和改造提升空間、資產(chǎn)較干凈且經(jīng)過(guò)法院處置。

第一太平戴維斯報告指出，廣州存在有效土地供應少、分布零碎的問(wèn)題。在存量土地時(shí)代，獲取優(yōu)質(zhì)項目考驗企業(yè)能力。盤(pán)活存量土地有助于發(fā)揮最大功能效益，對城市經(jīng)濟發(fā)展和社會(huì )進(jìn)步具有重要意義。

國銳集團認為產(chǎn)業(yè)園此前問(wèn)題在于定位不準、與市場(chǎng)錯配。經(jīng)過(guò)重新市場(chǎng)調研，國銳針對當地產(chǎn)業(yè)鏈、現有存量產(chǎn)品和未來(lái)產(chǎn)業(yè)趨勢進(jìn)行重新打造。目前園區已引入小米汽車(chē)國內首批、華南地區首個(gè)交付中心，以及特斯拉、零跑汽車(chē)等知名新能源車(chē)企，成為國銳集團在大灣區的標桿項目。

圖/廣州國銳科學(xué)城未來(lái)科技谷實(shí)景

魏純暹表示，產(chǎn)業(yè)園目前有穩定現金流，且有空地待開(kāi)發(fā)，國銳集團可充分發(fā)揮價(jià)值專(zhuān)家的能力，為產(chǎn)業(yè)運營(yíng)帶來(lái)更多優(yōu)勢。未來(lái)，國銳集團將著(zhù)力導入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源，重點(diǎn)引進(jìn)新能源汽車(chē)上中下游產(chǎn)業(yè)企業(yè)，以及新一代信息技術(shù)、人工智能、智能網(wǎng)聯(lián)企業(yè)等。

入局不良資產(chǎn)是抓機遇也有底氣

在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，國銳集團更看重深挖單體不良資產(chǎn)的價(jià)值，通過(guò)20多年房地產(chǎn)精品項目經(jīng)驗，把每一個(gè)不良資產(chǎn)的獨特價(jià)值挖掘出來(lái)。魏純暹認為，國銳集團的價(jià)值在于，把空間造好，把內容裝進(jìn)來(lái)，房屋才有了價(jià)值，否則就是混凝土的重新堆砌。國銳集團長(cháng)期看好中國經(jīng)濟發(fā)展和長(cháng)期資產(chǎn)價(jià)格上行，因此還在持續不斷地在市場(chǎng)上掘金，發(fā)掘優(yōu)質(zhì)項目機會(huì )。

外界看來(lái)，國銳集團是一家專(zhuān)注于價(jià)值增長(cháng)的投資管理集團?；趯r(jià)值的洞察和市場(chǎng)判斷，借助不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)經(jīng)驗、設計規劃與管理執行能力、資產(chǎn)市場(chǎng)化處置能力以及國內外市場(chǎng)經(jīng)驗和技能，致力于實(shí)現全鏈路價(jià)值兌現。實(shí)際上，國銳集團早在20年就有過(guò)成功重構，提升價(jià)值的案例，將位于北京三里屯的危舊居民住宅改造成引領(lǐng)潮流的商業(yè)中心。

圖/北京三里屯Village建成投運后實(shí)景

圖/北京三里屯Village建成投運后實(shí)景

干擅長(cháng)的事鏈接更多投資人

國銳集團針對不良房地產(chǎn)項目有一套獨特的方法論。首先分析每個(gè)項目的問(wèn)題所在，然后提供資金支持，同時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)調研、重新定位、前期設計、全面開(kāi)發(fā)、運營(yíng)管理以及服務(wù)提升，確保項目?jì)r(jià)值的提升。在接手項目后，會(huì )綜合考慮項目所在區域的產(chǎn)業(yè)和自然環(huán)境，改造園區存量物業(yè)和規劃新建物業(yè)。遵循“城市記憶、低碳環(huán)保、智慧園區”的理念，通過(guò)“空間運營(yíng)+內容運營(yíng)”的模式，推動(dòng)存量物業(yè)的轉型升級。

圖/廣州國銳科學(xué)城未來(lái)科技谷擬規劃改造示意圖

國銳集團在改造過(guò)程中，與專(zhuān)業(yè)建筑師團隊合作，將科技、文化、時(shí)尚、創(chuàng )意等元素融入舊廠(chǎng)房，既展現城市活力和時(shí)尚科技，又延續在地文化，實(shí)現新舊、傳統與時(shí)尚、歷史與現代的融合。

粵港澳大灣區是中國經(jīng)濟活力最強的區域之一，具有健全的工業(yè)體系、完備的產(chǎn)業(yè)鏈和創(chuàng )新要素集聚等優(yōu)勢，可為企業(yè)提供有力資源支撐。這符合國銳集團的投資選址需求。魏純暹表示，國銳集團未來(lái)將加大對大灣區的投入。

圖/廣州國銳科學(xué)城未來(lái)科技谷已簽約入駐的小米汽車(chē)圖車(chē)間效果圖

國銳集團將持續聚焦于新一代信息技術(shù)、人工智能、先進(jìn)制造、生物醫藥、新能源、新材料和航天航空等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，這些領(lǐng)域都是國家“十四五”規劃的重點(diǎn)發(fā)展方向。魏純暹表示，國銳一直在思考自己的發(fā)展方向，并認為應該專(zhuān)注于自己擅長(cháng)和國家政策鼓勵的領(lǐng)域。未來(lái)，國銳集團希望不只是投資人，更能以服務(wù)商身份，為大家提供更多的服務(wù)，這樣才能更好地體現出國銳的價(jià)值。

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