消費貸資金流入樓市再被警示 嚴控購地加杠桿行為

消費貸資金流入樓市再被警示 差別化住房信貸政策將延續

5月19日，住建部重申堅持房地產(chǎn)調控目標不動(dòng)搖、力度不放松，并對進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調控工作提出六大明確要求。其中，在資金管控方面，要求各地加強個(gè)人住房貸款規模管理，落實(shí)差別化住房信貸政策，強化對借款人還款能力的審查，嚴格管控消費貸款、經(jīng)營(yíng)貸款等資金挪用于購房加杠桿行為。嚴格落實(shí)企業(yè)購地只能用自有資金的規定，加強住房用地購地資金來(lái)源審查，嚴控購地加杠桿行為。

“由于低庫存背景下房?jì)r(jià)存在上行風(fēng)險，住建部此次提出調控要求，旨在調整住房和用地供應結構，有針對性地增加住房和用地有效供給，切實(shí)提高中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應比例，防止房?jì)r(jià)非理性上漲。”東方金誠國際信用評估有限公司首席分析師徐承遠昨日在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

近年來(lái)，在普惠金融背景下，消費信貸業(yè)務(wù)快速發(fā)展，也成為銀行重要的業(yè)務(wù)發(fā)展方向。由于部分金融機構對消費貸款資金管理不嚴格以及超高的房地產(chǎn)投資回報率，消費貸款被用于其他領(lǐng)域的情況愈發(fā)普遍，尤其是作為首付款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

徐承遠認為，消費貸資金挪用于購房，一方面會(huì )導致借款人短期還款壓力超出其實(shí)際承受范圍，形成逾期，影響個(gè)人和家庭征信。同時(shí)，信貸資金違規流入樓市，還將擾亂國家的房地產(chǎn)調控政策，推升房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。為此，住建部此番明確要求嚴格管控消費貸款、經(jīng)營(yíng)貸款等資金用于購房。

在房地產(chǎn)調控背景下，信貸政策收緊的基調將延續。4月20日，央行發(fā)布的2018年第一季度金融機構貸款投向統計報告顯示，第一季度末，個(gè)人住房貸款余額為22.86萬(wàn)億元，同比增長(cháng)20%，增速比上年年末低2.2個(gè)百分點(diǎn)。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為7.7萬(wàn)億元，同比增長(cháng)25.3%。保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額為3.8萬(wàn)億元，同比增長(cháng)37.9%，第一季度增加4479億元，增量占同期房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的64.7%，比上年同期占比水平高16個(gè)百分點(diǎn)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為1.4萬(wàn)億元，同比增長(cháng)2.2%。

徐承遠認為，2018年以來(lái)，信貸政策延續了本輪房地產(chǎn)調控的脈絡(luò )。信貸政策綜合考慮不同主體、區域的特殊性，政策差異化特征進(jìn)一步顯現。“一城一策”分類(lèi)調控是本輪調控政策一直堅持的導向，這在2018年進(jìn)一步延續和深化。在開(kāi)發(fā)貸款方面，信貸政策向保障性安居工程貸款等領(lǐng)域傾斜，2018年第一季度房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的主要增長(cháng)點(diǎn)也來(lái)自保障性住房開(kāi)發(fā)貸款，體現出信貸政策在主體層面差異性和靈活性實(shí)現提升。

蘇寧金融研究院宏觀(guān)經(jīng)濟中心主任、高級研究員黃志龍對《證券日報》記者表示，整體來(lái)看，當前的房地產(chǎn)調控大趨勢和方向保持不變，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)。從資金需求來(lái)看，在三線(xiàn)、四線(xiàn)城市棚戶(hù)區改造和二線(xiàn)城市人才政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)資金需求仍較為強勁，但從趨勢來(lái)看，當前首套房、二套房利率出現明顯上浮，監管部門(mén)對于住房按揭貸款規模進(jìn)行了總量控制，同時(shí)加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款控制，預計未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)貸款中的比重還將進(jìn)一步下降，個(gè)人按揭貸款利率和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的資金成本還將進(jìn)一步上升。

徐承遠認為，短期來(lái)看，信貸政策通過(guò)提高房地產(chǎn)貸款門(mén)檻、利率及收緊貸款額度等，直接限制了企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金及投資性個(gè)人購房資金需求，有助于抑制房企的拿地沖動(dòng)及房?jì)r(jià)不合理上升，各類(lèi)地價(jià)和房?jì)r(jià)虛高、短期炒作等現象將會(huì )減少。長(cháng)期來(lái)看，當前房地產(chǎn)調控背景下的信貸政策是對房地產(chǎn)供需關(guān)系的宏觀(guān)調整，有利于抑制房地產(chǎn)泡沫，防止房?jì)r(jià)大起大落，實(shí)現房地產(chǎn)長(cháng)期穩定健康發(fā)展及居民住有所居的目標。

另一方面，徐承遠表示，差異化信貸政策將引導房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資源的有效分配。熱點(diǎn)城市的投機性房地產(chǎn)信貸需求受到限制，但剛性住房需求得到信貸支持，同時(shí)庫存量較大的三線(xiàn)、四線(xiàn)城市也通過(guò)信貸支持引導去庫存，體現出信貸資源在不同房地產(chǎn)市場(chǎng)主體及區域間的重新配置。這樣房地產(chǎn)投資屬性被削弱，而居住屬性得到有效支持，“去杠桿”和“去庫存”的政策目的均能得以實(shí)現，既能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展，也使得銀行信貸資產(chǎn)得到更合理配置。記者 傅蘇穎

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