實(shí)探首單混裝產(chǎn)品底層：多元資產(chǎn)激發(fā)公募REITs活力

9月19日，天津首單公募REIT——博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT正式在上交所上市。在此前的公眾投資者募集環(huán)節中，該產(chǎn)品僅用1天獲得接近十倍的認購，成為近期又一只爆款REITs產(chǎn)品。

今年以來(lái)，REITs市場(chǎng)整體企穩回升，不僅二級市場(chǎng)行情逐步回暖，在發(fā)行端無(wú)論是新發(fā)產(chǎn)品數量，還是合計發(fā)行份額，均創(chuàng )下歷史最高水平。隨著(zhù)REITs基金的底層資產(chǎn)逐步多樣化以及相關(guān)指數陸續發(fā)布，公募REITs市場(chǎng)生態(tài)將日漸完善。

運營(yíng)能力或更好

(資料圖片僅供參考)

博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT的底層資產(chǎn)主要包括兩大項目，分別為天津經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區天河數字產(chǎn)業(yè)園和大陸汽車(chē)廠(chǎng)房產(chǎn)業(yè)園，均位于天津市濱海新區經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區東區范圍內。業(yè)內人士表示，相較于單一產(chǎn)業(yè)園模式，混裝資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園區項目或具有更好的運營(yíng)能力。

數字產(chǎn)業(yè)園總建筑面積為15.73萬(wàn)平方米，由8棟研發(fā)辦公樓及連廊(科技展廳)組成。2023年，數字產(chǎn)業(yè)園項目營(yíng)業(yè)收入為8324.35萬(wàn)元，其中租金收入為5664.91萬(wàn)元，物業(yè)管理費收入為2659.44萬(wàn)元。相較于2022年，其營(yíng)業(yè)收入增長(cháng)4.7%。

“天河數字產(chǎn)業(yè)園作為天津濱海新區及經(jīng)開(kāi)區重點(diǎn)打造的數字經(jīng)濟聚集區，是集超級算力、信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)信息、科技研發(fā)為主的重點(diǎn)科創(chuàng )園區，目前園區資產(chǎn)內落戶(hù)企業(yè)約116戶(hù)，出租率達到83%以上，上半年新入戶(hù)12家，總簽約7700平方米;續簽企業(yè)26家，總續簽面積2萬(wàn)余平方米，續簽率達到95%以上，園區與企業(yè)的黏性非常強。”天津泰達產(chǎn)業(yè)園管理有限公司總經(jīng)理楊帆介紹。

大陸汽車(chē)廠(chǎng)房共分四期開(kāi)發(fā)建設，總建筑面積為6.32萬(wàn)平方米，由門(mén)衛、辦公和實(shí)驗樓、主生產(chǎn)廠(chǎng)房、擴建廠(chǎng)房、輔助用房、危險品倉庫及研發(fā)中心、生產(chǎn)中心等建筑物組成。2023年，大陸汽車(chē)廠(chǎng)房營(yíng)業(yè)收入為3879.40萬(wàn)元，與2022年持平，全部為租金收入。

楊帆介紹，大陸汽車(chē)廠(chǎng)房現承租方為德國大陸集團旗下緯湃電子公司。天津工廠(chǎng)生產(chǎn)基地，也是大陸集團在亞太區頗具規?；男履茉戳悴考a(chǎn)基地。“就在前兩天，緯湃電子最新研發(fā)的電動(dòng)軸驅動(dòng)系統第四代產(chǎn)品，也是目前全球領(lǐng)先的產(chǎn)品，零部件生產(chǎn)已經(jīng)在天津工廠(chǎng)落戶(hù)、試生產(chǎn)，預計最新的這一代的電軸驅動(dòng)系統未來(lái)將在這一工廠(chǎng)生產(chǎn)。緯湃電子作為新能源汽車(chē)核心零部件生產(chǎn)商，持有多項技術(shù)產(chǎn)權，具有較高領(lǐng)先優(yōu)勢，合作客戶(hù)包括大眾集團、法國PSA、日本豐田，國內的理想、小鵬、長(cháng)安、智己等都是它的主要客戶(hù)。”

公眾投資者認購火爆

8月14日，博時(shí)基金發(fā)布公告稱(chēng)，博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT于8月21日至8月23日在上海證券交易所正式發(fā)售，認購價(jià)格為2.398元/份，募集資金總額11.99億元。其中，面向公眾發(fā)售4500萬(wàn)份，公眾投資者可以通過(guò)場(chǎng)內證券經(jīng)營(yíng)機構或基金管理人及其委托的場(chǎng)外基金銷(xiāo)售機構認購基金份額，最低認購金額為1000元。此前，博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT網(wǎng)下詢(xún)價(jià)全部有效認購數量總和為初始網(wǎng)下發(fā)售份額的7.66倍，創(chuàng )今年以來(lái)產(chǎn)權類(lèi)公募REITs網(wǎng)下詢(xún)價(jià)認購倍數新高。

8月22日，博時(shí)基金公告稱(chēng)，博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT公眾投資者募集期限提前至8月21日結束，將對公眾投資者有效認購申請采用“全程比例配售”的原則予以確認。該產(chǎn)品僅1天便結束了公眾投資者募集，獲接近十倍的認購，最終公眾投資者有效認購申請實(shí)際確認比例為10.92388417%，成為近期又一只爆款REITs產(chǎn)品。

1天結束募集，獲投資者瘋搶?zhuān)@只REIT有何魔力?作為國內首單混裝資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園區項目，博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)包括天津經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區天河數字產(chǎn)業(yè)園和大陸汽車(chē)廠(chǎng)房產(chǎn)業(yè)園兩種類(lèi)型，相較于單一產(chǎn)業(yè)園模式，或具有更好的抗周期能力與運營(yíng)能力。“廠(chǎng)房類(lèi)的資產(chǎn)天然具有較強的抗周期能力。未來(lái)我們相信，有博時(shí)基金管理的導入，出租率仍有上升空間。如果出租率超過(guò)85%，將有利于二級市場(chǎng)的分派率提升。”博時(shí)基金基礎設施投資管理部總經(jīng)理助理兼基金經(jīng)理胡海濱介紹。

此外，博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT由運營(yíng)管理經(jīng)驗豐富的基金經(jīng)理掌舵，將充分借鑒博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT的成熟運營(yíng)經(jīng)驗，著(zhù)力提升REITs的運作效率，與投資者共享兩大產(chǎn)業(yè)園區的發(fā)展紅利，力爭創(chuàng )造更多價(jià)值回報。同時(shí)，作為招商局集團的一員，博時(shí)基金將充分發(fā)揮主動(dòng)管理能力，借助集團在天津市產(chǎn)業(yè)與金融全業(yè)務(wù)鏈條布局，實(shí)現多產(chǎn)業(yè)協(xié)同和資源優(yōu)化配置，激發(fā)資產(chǎn)活力。

REITs加速上新

今年以來(lái)，REITs市場(chǎng)整體企穩回升，Wind數據顯示，截至9月13日，中證REITs全收益指數2024年以來(lái)上漲9.13%，二級市場(chǎng)行情逐步回暖。

近日，公募REITs市場(chǎng)出現多個(gè)新面孔，如華夏大悅城商業(yè)REIT、華泰寶灣物流REIT、招商蛇口租賃住房REIT、平安甬興寧波交投杭州灣跨海大橋REIT等。Wind數據顯示，截至9月13日，今年以來(lái)全市場(chǎng)新成立REITs產(chǎn)品16只，合計發(fā)行規模370億元，合計發(fā)行份額100億份。對比往年，無(wú)論是新發(fā)產(chǎn)品數量，還是合計發(fā)行份額，均創(chuàng )下歷史最高水平。

除了新發(fā)節奏的加快外，REITs基金的底層資產(chǎn)也呈現出多樣化趨勢。今年以來(lái)，多個(gè)以商超等消費基礎設施為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品問(wèn)世，進(jìn)一步擴大了基礎設施的涵蓋類(lèi)別。一些公募基金公司的REITs產(chǎn)品也不再局限于自身所在地域的底層資產(chǎn)，而開(kāi)始跨地域運作。

近期，REITs實(shí)時(shí)指數發(fā)布，為后續發(fā)展REITs指數基金、ETF等衍生金融產(chǎn)品，引入增量資金奠定基礎，也標志著(zhù)公募REITs市場(chǎng)生態(tài)日漸完善。隨著(zhù)公募REITs二級市場(chǎng)情緒的修復，一級市場(chǎng)的常態(tài)化發(fā)行進(jìn)程有望穩步推進(jìn)。

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