“五一”北京新房進(jìn)入第二波流量期

相較于二手房市場(chǎng)的降溫，北京新房市場(chǎng)“人氣”尚有余熱。

【資料圖】

“五一”小長(cháng)假期間，北京商報記者走訪(fǎng)調查發(fā)現，北京新房市場(chǎng)受到假期人流的惠及，一些熱門(mén)板塊的優(yōu)質(zhì)項目，案場(chǎng)客戶(hù)到訪(fǎng)量增長(cháng)明顯，疊加“特價(jià)”“價(jià)格倒掛”“買(mǎi)房送車(chē)位”等促銷(xiāo)，以及第三方中介的引流，迎來(lái)了今年以來(lái)的“第二波流量”，甚至部分出險房企的項目人氣也開(kāi)始回升。

打折促銷(xiāo)送車(chē)位

“人氣最好的時(shí)候還是在今年2月，‘五一’小長(cháng)假期間屬于第二波流量?！?月3日，在北京昌平文源府售樓處，一位臨時(shí)接待北京商報記者的客戶(hù)經(jīng)理介紹，從“五一”小長(cháng)假第一天開(kāi)始，到訪(fǎng)客戶(hù)就有明顯增長(cháng)?！叭绻翘崆邦A約的客戶(hù)，會(huì )安排分批接待，直接到訪(fǎng)的客戶(hù)，在緊急狀態(tài)下可能會(huì )安排集中接待，一帶多也不是沒(méi)有?！?/p>

無(wú)獨有偶，在朝陽(yáng)青云上府售樓處，銷(xiāo)售人員李海榮(化名)告訴記者，“五一”小長(cháng)假期間，每天來(lái)看房的客戶(hù)確實(shí)明顯增多，成交量也出現了好轉。

在被問(wèn)及“第二波流量”究竟是意外還是意料之內，上述兩位銷(xiāo)售人員均表示“還算是意料之內”。

“原本每年‘五一’不出京且有購房需求的人就會(huì )啟動(dòng)看房，今年前期鋪墊也比較多，對客戶(hù)蓄水池摸得也有點(diǎn)底，我們索性就連市了?！?/p>

所謂摸底，便是各家開(kāi)發(fā)商給出的“五一”特惠。

據上述文源府客戶(hù)經(jīng)理透露，為了在“五一”小長(cháng)假期間聚攏人氣，項目也給出買(mǎi)房送車(chē)位的優(yōu)惠?！澳壳氨本┰O置了商品房銷(xiāo)售指導價(jià)，所以在價(jià)格方面沒(méi)辦法有太大讓步，不過(guò)一個(gè)車(chē)位也將近20多萬(wàn)了，這一活動(dòng)僅有假期的5天期限?！?/p>

買(mǎi)房送車(chē)位之外，也有項目主打“特價(jià)”“一口價(jià)”等操作。

在李海榮向記者展示的當天簽約房源中，記者注意到所簽約房源均價(jià)要低于該項目的銷(xiāo)售指導價(jià)。李海榮也承認，“出貨”快的主要原因也是在于價(jià)格“讓利”，項目為了聚攏人氣，有“特價(jià)”“一口價(jià)”等操作。

但并非所有項目都像李海榮提到的“連市”。

同樣位于“海淀北”的越秀星樾，因節前出清過(guò)快，售樓處在“五一”進(jìn)入半休假狀態(tài)。記者在現場(chǎng)看到的更多是退意向金的客戶(hù)，而不是買(mǎi)房的客戶(hù)?！绊椖空w銷(xiāo)售大概900套房源，期房和現房各一半。目前期房只能等清退了，而且清退房源也主要以之前的意向客戶(hù)為主，新客戶(hù)基本上只能等現房?！表椖楷F場(chǎng)值班人員如此回應。

“市場(chǎng)尚未完全恢復”

雖然北京新房市場(chǎng)“人氣”尚有余熱，但反映到數據層面卻并不理想。

中指5月4日發(fā)布的數據顯示，2023年“五一”期間(4月29日-5月3日)，北京成交面積約1.4萬(wàn)平方米，較2022年同期下降約65%。

“新房的網(wǎng)簽要比二手房往往節奏更慢，有的甚至半年以上?！币晃粯I(yè)內資深分析師告訴北京商報記者，之所以有如此反差，主要有兩方面原因：一方面是網(wǎng)簽數據的滯后性，短期趨勢變化不宜作為樓市走勢的判斷依據；另一方面也是北京新房市場(chǎng)冷熱不均的現象，優(yōu)質(zhì)項目遭“搶”，老大難項目仍無(wú)人問(wèn)津?！澳壳伴_(kāi)發(fā)商的一些讓利動(dòng)作，也說(shuō)明市場(chǎng)尚未完全恢復?！?/p>

合碩機構首席分析師郭毅表示，可以看到當前北京優(yōu)質(zhì)新房項目不少，但老大難項目也占比頗大，冷熱不均的分化狀態(tài)，受到供需雙方的共同推動(dòng)?！百Y源分配不均衡，區域界面成熟度也不一樣，大家買(mǎi)房會(huì )集中在高價(jià)值區域，這些區域更具備確定性，因此房企拿地也主要集中在確定性地塊?！?/p>

4月28日，北京成功出讓兩宗分別位于通州和朝陽(yáng)的住宅用地，總成交金額63.6億元，此次地塊出讓表現依然冷熱分明，朝陽(yáng)地塊底價(jià)出讓?zhuān)ㄖ莸貕K則觸頂“雙上限”。

價(jià)格指標不再排第一位

北京商報記者此次走訪(fǎng)也注意到一個(gè)特別有意思的現象，購房者在選擇樓盤(pán)時(shí)不再是單個(gè)區域進(jìn)行比較，而是多個(gè)區域的同類(lèi)樓盤(pán)進(jìn)行比較。對于樓盤(pán)選擇也更加理性，傾向于優(yōu)質(zhì)區域、高性?xún)r(jià)比的項目，價(jià)格指標不再排第一位。

在文源府售樓處，一對中年夫妻透露，他們目前雖然住在豐臺區，但“五一”期間看房范圍涉及豐臺、昌平、通州、朝陽(yáng)等多個(gè)區域?！耙嘧?、多看、多對比，選擇范圍彈性更大，這樣也容易選到理想型，現在已經(jīng)不計較南北差異了?！?/p>

與這對夫妻的觀(guān)點(diǎn)類(lèi)似，走訪(fǎng)期間，記者也了解到，跨區域看房的購房客群并不在少數，“理想型”也是他們認為的確定性。在他們眼中，區位、配套、戶(hù)型以及可以適配的價(jià)格同等重要。

出險房企項目開(kāi)始回流

除優(yōu)質(zhì)項目人氣旺外，北京商報記者在走訪(fǎng)期間還注意到，部分出險房企在成功處理債務(wù)問(wèn)題后，旗下項目的熱度開(kāi)始回流。

在朝陽(yáng)的融創(chuàng )旗下朝陽(yáng)壹號售樓處，5月3日當天的人流量可以用“可觀(guān)”來(lái)形容。在談及融創(chuàng )此前的債務(wù)危機時(shí)，有購房者承認，是知道開(kāi)發(fā)商爆雷狀況的，但目前融創(chuàng )已經(jīng)有恢復的信號，所以才打算提前關(guān)注?！拔磥?lái)開(kāi)發(fā)商可能會(huì )為了快速回籠資金，打出更低的價(jià)格優(yōu)惠，這也是我們來(lái)了解此類(lèi)房源的原因所在?！?/p>

郭毅稱(chēng)，雖然購房者信心回歸，但好的項目才能促進(jìn)成交，未來(lái)市場(chǎng)政策的“寬松”至關(guān)重要?！跋噍^于二手房，北京新房市場(chǎng)下行速度并沒(méi)有那么快，但5月后，如果市場(chǎng)還不給到積極的政策信號，那么可能從數據面上看，就會(huì )出現一個(gè)比較明顯的下行?！?/p>

中指研究院分析師孟新增表示，進(jìn)入二季度，去年積壓需求已基本釋放結束，但居民收入及就業(yè)預期尚未扭轉，市場(chǎng)仍面臨下行壓力。短期來(lái)看，在市場(chǎng)企穩恢復前，需求端政策仍有望繼續出臺，一線(xiàn)城市調控或以微調為主，因區施策。二線(xiàn)城市政策放松力度將持續加強，核心區外有望逐步取消限制性政策，或對市場(chǎng)信心和市場(chǎng)預期起到積極作用。

在孟新增看來(lái)，伴隨著(zhù)各地政策進(jìn)一步優(yōu)化調整以及宏觀(guān)經(jīng)濟的穩步修復，二季度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)或逐漸趨穩，全國商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比或小幅增長(cháng)，但城市分化行情加劇，熱點(diǎn)城市在政策優(yōu)化以及供給端改善等因素帶動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度有望保持，但多數城市市場(chǎng)調整壓力仍然較大。

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