風(fēng)暴眼｜欲哭無(wú)淚的海南“炒房人”：怎么就砸手里了？ 每日快訊

鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》出品

文｜丁純青 編輯｜劉培

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編者按

得天獨厚的自然資源，獨一無(wú)二的自由貿易港，看好海南發(fā)展的人們，在過(guò)去數年內從全國紛至沓來(lái)、投資置業(yè)，引發(fā)新房?jì)r(jià)格成倍增長(cháng)。如今，許多投資客發(fā)現，一手房與二手房早已形成相對割裂的市場(chǎng)。價(jià)格攀升的一手房背后，是有價(jià)無(wú)市的二手房。海南的二手房，很少有人問(wèn)津；投資者們在熾盛如火的南海上，體感漸冷，宛如失去方向的舵手。

01

在?？谑写笕A錦繡海岸小區，業(yè)主活動(dòng)中心的臺球桌上，老馬對小自己二十歲的強哥開(kāi)玩笑：“十盤(pán)球只要贏(yíng)我三盤(pán)，就讓你用‘廉租房’換我兩室兩廳，怎么樣？”

老馬口中的“廉租房”，指的是三公里以外，強哥在濱海新天地二期花80萬(wàn)元購買(mǎi)的一套56平方米的精裝一室一廳。而老馬自己的兩室兩廳，則遠在海南島東北角的文昌市，雖然面積比較寬綽，但是當時(shí)購買(mǎi)價(jià)格不到44萬(wàn)元。

老馬，60多歲，北京人，嘴貧，定居?？诤?，因為打臺球，結識了“強哥”。強哥本姓戴，河北人，雖然比老馬小兩旬，但是早年做生意時(shí)養成的習慣和性情，讓他在海南擁有了超乎年齡界定的稱(chēng)呼。兩個(gè)北方人因為志趣相投，在?？诔闪藷o(wú)話(huà)不談的朋友。

當然，畢竟是玩笑，沒(méi)人會(huì )當真。不過(guò)玩笑背后卻是橫亙在二人面前的一個(gè)尷尬現實(shí)：海南的二手房，如今鮮有人問(wèn)津了。

當初為了置辦海南家業(yè)，強哥在?？谑袨I海新天地接連買(mǎi)了三套房子。一期的四室一廳，三口人從2016年底住到現在，空間綽綽有余；同年，在二期買(mǎi)的一居和三居兩套精裝房，交房伊始，他便把家電配備齊全，以待轉租。

但是，租賃市場(chǎng)似乎很低迷，完全不是買(mǎi)房子時(shí)中介宣稱(chēng)的“隨便出租幾套躺著(zhù)賺錢(qián)”那么容易。強哥名下的五套房子，除了一套自住，其余四套一年四季大多都是空置狀態(tài)，只有一套“小戶(hù)型”租了出去，但還通常是短租。最近，中介告訴他，租客很難找，還讓降低月租，一套50多平方的房子月租金從1600元降至1400元。

房難租，更難賣(mài)。

強哥曾把?？谔炖堯v灣的兩套海景房，掛在中介平臺出售。不過(guò)，掛了兩年時(shí)間，外地看房客總是意興闌珊，嫌價(jià)格太貴。他當時(shí)入手價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米。本想略有賺頭就轉手，怎奈龍騰灣的二手房市場(chǎng)均價(jià)如今還不到1.5萬(wàn)元/平方米。

即使遇到意愿強烈的買(mǎi)房客，結果也總是令人失望。朋友介紹的買(mǎi)房客風(fēng)塵仆仆地趕來(lái)海南，他熱情招待，陪吃陪逛。對方一旦了解行情，便轉身買(mǎi)了其他樓盤(pán)的期房，幾天后，給他發(fā)來(lái)最后一條微信消息：“感謝戴總的文昌雞和老白干！”

愛(ài)開(kāi)玩笑的球友老馬，也在為賣(mài)房發(fā)愁。

花費心血最多、反復設計施工的觀(guān)瀾湖復式房，老馬最近又去咨詢(xún)了行市，“一點(diǎn)沒(méi)漲，轉手價(jià)還是當年的開(kāi)盤(pán)價(jià)140萬(wàn)，都賣(mài)不出去?？晌耶敵踝鎏舾?，分層改造外加裝修，還擱進(jìn)去60萬(wàn)呢！”

即便折價(jià)出手，買(mǎi)主依然難覓。主要原因是?？诔悄系挠^(guān)瀾湖片區，雖然開(kāi)發(fā)最早，但其行政和商業(yè)的區位優(yōu)勢，十余年來(lái)先后被西海岸和江東新區所超越，導致配套設施建設始終跟不上。

不過(guò)，就算地段優(yōu)越，華盛中央公園的商住兩用大平層也面臨同樣的境遇。這套大平層，老馬原計劃是做一家紅酒商行的，畢竟當初看重的，是西海岸商業(yè)中心周邊，人煙日漸稠密的前景?，F實(shí)是，疫情三年過(guò)去，買(mǎi)來(lái)的酒只好和老友慢慢消化；臨街的鋪面比起之前，更無(wú)人問(wèn)津。

老馬安慰自己，房子是否成交，也要“靠緣分”。

山東人陳婷婷還沒(méi)遇見(jiàn)自己的“緣分”。從陽(yáng)臺能夠俯瞰半個(gè)?？诘膰鸪茄攀嗽?0層大一居，定位高檔、環(huán)境優(yōu)美、生活教育資源一流，加之房源稀缺，照理實(shí)屬緊俏資產(chǎn)。然則超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的單價(jià)，讓一年住不過(guò)半年的養老者們望而卻步；而對于為學(xué)區而來(lái)的三口之家，空間又顯得過(guò)于逼仄。

有價(jià)無(wú)市，是炒房客多年來(lái)在海南，時(shí)常掛在嘴邊的一句話(huà)。

外熱內冷，也是今年海南二手房市場(chǎng)的真實(shí)景象。即便疫情防控政策優(yōu)化調整后，海南一度迎來(lái)了旅游業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的復蘇。然而，紅火的置業(yè)潮下，二手房?jì)r(jià)格仍未趕上去年同期的水平。

國家統計局數據顯示，今年1至3月?？诤腿齺喌男路?jì)r(jià)格持續穩步上揚，已先后超過(guò)去年同期價(jià)位。而一季度的二手房?jì)r(jià)格，卻依然沒(méi)能恢復到去年的行情，持續疲軟。

（圖源：國家統計局）

02

濱海新天地，同?？谑姓?、國際會(huì )展中心各一街之隔，地處西海岸城市副中心的核心地帶。10年前，強哥看中的，是這里的發(fā)展潛力與居住環(huán)境。只要買(mǎi)了房，女兒無(wú)需落戶(hù)即可入讀?？谑兄攸c(diǎn)五源河學(xué)校。路過(guò)筆直高聳的大王棕，每天為椰風(fēng)海韻所環(huán)繞，強哥主動(dòng)承擔起上下學(xué)接送的任務(wù)。女兒在北京豐臺上幼兒園時(shí)，這是不可想象的。

買(mǎi)一期之前，他已經(jīng)入手了天利龍騰灣的兩套房——純粹的置業(yè)投資，為炒而購。當時(shí)，“戴總”在老家衡水的管材生意正旺，還沒(méi)打算來(lái)海南長(cháng)住。2014年，他來(lái)?？谡勴椖客顿Y，剛下飛機，就看到笑臉相迎的中介小伙。當時(shí)他很感動(dòng)，中介考慮得如此周到，還提供接機服務(wù)。不過(guò)，隨后車(chē)子并沒(méi)拐進(jìn)他買(mǎi)的龍騰灣小區，卻轉向濱海新天地的售樓中心。經(jīng)舌燦如蓮的售樓小姐一番摹畫(huà)，強哥當即鎖定了“樓王”之一。

他那時(shí)不差錢(qián)，一期置業(yè)不久，便通過(guò)時(shí)任物業(yè)總經(jīng)理，給自己預留二期戶(hù)型朝向樓層俱佳的兩套房源。

強哥自己也沒(méi)承想，事后生意接連遭遇挫敗，自己成了失信被執行人，干脆躲在?？谏罹雍?jiǎn)出；濱海新天地一期的大四居成了常年定居的家，而且一住就是7個(gè)年頭。

不同于只看好西海岸的強哥，老馬的9套房，是多點(diǎn)開(kāi)花，文昌、陵水、五指山、三亞，均有他的房產(chǎn)。2015年后，老馬的剩余資產(chǎn)基本都化作了海南的“鋼筋水泥”。

“本來(lái)只想買(mǎi)一套，自己住就行。忙活了大半輩子，再不折騰了?！迸c老伴離婚多年，老馬的兩個(gè)女兒也先后去國外發(fā)展。但生意人的眼里滿(mǎn)是投資機會(huì )，海南島東線(xiàn)的陽(yáng)光沙灘，五指山的熱帶雨林，他對置業(yè)顧問(wèn)的一句話(huà)印象深刻：中國唯一的自然條件就是升值空間。

2018年春，一位職級不低的政府朋友告訴老馬，海南將施行轟動(dòng)全國的“最嚴限購令”，屆時(shí)一個(gè)家庭只能買(mǎi)一套房，還須有人在海南繳滿(mǎn)5年的個(gè)稅或社保才有資格。老馬當機立斷，對觀(guān)望良久的多處房產(chǎn)密集出手，一發(fā)不可收拾。

當年海南樓市的火爆程度，令地產(chǎn)行業(yè)工作多年的朱延宸至今記憶猶新。

位于?？趪Q商圈黃金地段的一個(gè)樓盤(pán)，是CBD屈指可數的高端項目。2018年4月，即將實(shí)施最嚴限購的消息一經(jīng)傳開(kāi)，該項目一期緊急開(kāi)盤(pán)。開(kāi)盤(pán)當天，多數購房者一哄而上爭奪房源。

那時(shí)候，很多購房者都相信，搶到就是賺到?！爱敃r(shí)非常瘋狂?！敝煅渝犯嬖V鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》，甚至，因為意向客戶(hù)太多，相仿的樓層戶(hù)型價(jià)格差別很大。有人以1.2萬(wàn)元/平方米的價(jià)位簽了合同，還有人因為猶豫了一下，價(jià)格就沖到當時(shí)罕見(jiàn)的2萬(wàn)元/平方米。

彼時(shí)，?？诘亩址?jì)r(jià)，普遍尚未過(guò)萬(wàn)，人稱(chēng)該項目為天價(jià)房。待到2020年和2022年二三期先后開(kāi)盤(pán)，市場(chǎng)變得更為瘋狂。

很多人都篤定樓盤(pán)價(jià)值只會(huì )有增無(wú)減。意向客戶(hù)，即便符合購買(mǎi)條件也很難買(mǎi)到新房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還暗中推出“優(yōu)先購買(mǎi)權”，制造房源緊張的局面。

所謂的“優(yōu)先購買(mǎi)權”，即率先鎖定意向房源，確保享有二期房產(chǎn)的購買(mǎi)權。但“優(yōu)先權”是有代價(jià)的，在首付款之前，意向客戶(hù)必須一次性支付給“某中介公司”40余萬(wàn)元，名目是“游艇會(huì )會(huì )員費”。

石梅灣國際游艇會(huì )（圖源：網(wǎng)絡(luò )）

石梅灣國際游艇會(huì )，是同一開(kāi)發(fā)商在海南省萬(wàn)寧市的獨立開(kāi)發(fā)項目，營(yíng)業(yè)至今已有十年?！半m然不強制，但要參與選房就必須交錢(qián)入會(huì )；不入會(huì )的人，需要等新會(huì )員選完才可能有機會(huì )?！敝煅渝犯嬖V鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》。

朱延宸也是搶房人潮中的一員，他同樣預支了40多萬(wàn)元“會(huì )員費”，并通過(guò)關(guān)系才拿到“優(yōu)先權”。雖然由于限購政策的捆綁，新房市價(jià)看似并無(wú)明顯起伏，項目二期和三期的期房始終徘徊在1.73萬(wàn)元/平方米至1.79萬(wàn)元/平方米之間?！暗珟缀跛械倪@波業(yè)主，實(shí)際成交價(jià)格都要高出很多“。

世上沒(méi)有不透風(fēng)的墻，何況是省會(huì )核心地塊的稀缺資源。有錢(qián)買(mǎi)不到房或者排不上隊的人，怨聲載道，甚至有人直接向地方主管部門(mén)舉報該樓盤(pán)未明碼標價(jià)。海南省市場(chǎng)監督管理局隨后以消費欺詐的名義，對開(kāi)發(fā)商罰款75萬(wàn)元。朱延宸向鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》感慨，“處罰金額還抵不上兩筆會(huì )員費呢！”

雖則已有前車(chē)之鑒，但項目三期變相的服務(wù)費用照收不誤。只不過(guò)不再設立名目，改之以當地市場(chǎng)的慣用暗語(yǔ)——“茶水費”，完成更為幽暗的買(mǎi)賣(mài)。

“三期的茶水費？百萬(wàn)元起步吧?！敝煅渝房隙ǖ卣f(shuō)。

假使以1.8萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，購置一套項目三期100平方米的一手房，而“茶水費”以最低的100萬(wàn)元計算，不含稅成交價(jià)也高達280萬(wàn)元。成本陡增，二手房單價(jià)自然水漲船高，一度沖破3萬(wàn)元關(guān)口。

虛浮的高價(jià)、曾經(jīng)登上媒體的質(zhì)量問(wèn)題，讓該樓盤(pán)業(yè)主的產(chǎn)權長(cháng)壓在手，難得有人過(guò)問(wèn)。

海南出臺的一系列房產(chǎn)政策，本有吸引外地人才落戶(hù)的用意，但以往坊間有句戲稱(chēng)：“總說(shuō)人才落戶(hù)，人才呢？來(lái)海南島看房買(mǎi)房的，都是人才的爸媽呀！”不過(guò)，自貿港封關(guān)在望，有置業(yè)剛需的人才，的確也多了起來(lái)?！靶轮挟a(chǎn)”蘇韻瀧便是其一。

2018年，因為任職企業(yè)在三亞注冊了分公司，財務(wù)總監蘇韻瀧有條件申請認定成為自貿港的高端稀缺人才，從而可以只繳納15%的個(gè)稅，比在北京“劃算”多了。但優(yōu)惠是有指標的，每年她需要在瓊住滿(mǎn)半年時(shí)間，當年稅負才可減免。于是，在中國的南端再買(mǎi)套房，成為順理成章的事。

既然打算自己住，她很花了一番心思在裝修上，還添置了全屋智能家居系統。

然而現實(shí)總非理想，公司的財務(wù)大事基本仍須在北京總部料理，一場(chǎng)無(wú)從預料的疫情，也讓旅居海島的時(shí)日屈指可數。來(lái)去匆匆，蘇韻瀧這兩年往返三亞，全住進(jìn)了酒店。

隔三差五，她經(jīng)常接到租房中介的電話(huà)，要給她介紹“知根知底”的長(cháng)租客。她也知道房子有人住才更“結實(shí)”，無(wú)奈一整套智能家電自己還沒(méi)用過(guò)兩三次，租金又低得可憐（海南地區行規，物業(yè)費在出租期間也由房東支付），想想還是算了。

03

“闖?！比甑那疤煅纳鐓^常務(wù)副總裁湯逢雨對鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》感慨：“自2018年實(shí)施最嚴格限購政策以來(lái)，經(jīng)歷三年疫情及今年初的政策優(yōu)化調整后，2023年的海南房市正處在有史以來(lái)最沒(méi)有方向感的時(shí)候?！?/p>

很多業(yè)主在賣(mài)房和繼續持有的邊緣掙扎。

“再過(guò)兩年，海南島一旦封關(guān)、對外放開(kāi)之后，外國人涌進(jìn)來(lái)，帶著(zhù)美元歐元的有錢(qián)人肯定少不了，房子還愁賣(mài)嗎？”許多小區的外省居民口耳相傳著(zhù)賣(mài)房人的話(huà)術(shù)，“內地人反而更難買(mǎi)了，你家的房絕對是搶手貨，要沉住氣呀！”

可也有相當一部分人覺(jué)得，新規劃的商業(yè)區、住宅區才剛剛起步，“房?jì)r(jià)也不像之前限制得那么死了，那些開(kāi)放商還在繼續拿地蓋樓，售樓處轉行的那些年輕人都回來(lái)了，一個(gè)項目接一個(gè)，現在干勁十足呢！”他們認為，只要新房不斷，二手房銷(xiāo)路依然有限，但凡自己不住，莫不如盡早抓住脫手的機會(huì )。

說(shuō)起來(lái)頭頭是道，這些業(yè)主的內心依舊忐忑不安。他們仿佛把沒(méi)有導航的車(chē)子開(kāi)到了海南的岔路口，左右四顧，一片茫然。

和當年一心為開(kāi)辟事業(yè)而闖海的湯逢雨不一樣，為遠離債主或投資養老才定居海南的強哥和老馬，代表著(zhù)重資產(chǎn)被困滯在島上的一批置業(yè)者。對于未來(lái)，他們只能抱有樂(lè )觀(guān)的企盼——2025年全島封關(guān)給樓市刮來(lái)一陣暖風(fēng)。但眼前的現實(shí)，也著(zhù)實(shí)令人惱火。

七年來(lái)，強哥頂著(zhù)“老賴(lài)”的身份，無(wú)法乘坐高鐵和飛機，腳步基本止于這不到4萬(wàn)平方公里的海島上?；睾颖碧接H，只能選擇乘坐數十個(gè)小時(shí)之久的綠皮火車(chē)；老家的生意，也無(wú)法打理，全權交給弟弟，自己索性當了甩手掌柜。40多歲的年紀，整天跟退休的老頭們混在一起，釣魚(yú)打球，日子看似愜意悠閑，但強哥內心卻總有說(shuō)不出的無(wú)聊和苦悶。

他試圖讓自己忙碌起來(lái)，重新建立昔日的秩序感。他主動(dòng)挑戰物業(yè)，隔三差五就要去那里“干上一仗”。

他認為物業(yè)當初承諾的“物業(yè)費打包優(yōu)惠”和房屋租賃代理服務(wù)，根本就是空頭支票?，F在物業(yè)工作人員并不為他的處境考慮，而是只想著(zhù)房子租出去就好，完全不管價(jià)格高低，他說(shuō)。

這樣從去年交涉到現在快一年了，沒(méi)有任何結果。最近，他動(dòng)用自己的人脈關(guān)系，試圖改變懸殊的對抗力量。

他專(zhuān)門(mén)設下酒局。請客的對象，包括瓊山區一個(gè)派出所的副所長(cháng)，以及他介紹而來(lái)的長(cháng)濱社區新任居委會(huì )主任。后者在酒桌上答應出面與物業(yè)協(xié)調，為強哥的利益再作爭取。

強哥喝得酩酊大醉。酒醒后，妻子埋怨他，年近五旬還不知愛(ài)惜身體。

朋友老馬，看他太憋屈，勸他不要太猶豫，能出手時(shí)就出手，抓緊變現還債、摘掉“老賴(lài)”的帽子，就可以坐飛機或高鐵回大北方了?！斑@三年憋死了，咱哥兒倆也搭伴兒過(guò)過(guò)信馬由韁的日子！”

強哥不是不想賣(mài)房還債。兩天前，又有老鄉介紹一位想買(mǎi)房的朋友，他看對方興趣很大，特意挑選一家地道的海南餐廳熱情招待，最后還是無(wú)功而返。這兩年，他有太多類(lèi)似的經(jīng)歷。剛開(kāi)始，有看房的人來(lái)，強哥總會(huì )撂下魚(yú)竿，或是推掉球局，拎著(zhù)鑰匙全程陪同，一套不滿(mǎn)意再看看另一套。他覺(jué)得自己跑過(guò)業(yè)務(wù)干過(guò)銷(xiāo)售，對買(mǎi)主的需求和心理，比別人更能夠把握得住。

轉眼到了今年，除了老熟人引見(jiàn)的主顧，他不太愿意再多花口舌工夫?！靶星榫褪沁@樣，”強哥吐一口煙，“幾戶(hù)鑰匙往德佑地產(chǎn)（房產(chǎn)中介）店里一掛，由他們帶著(zhù)看去吧！”

老馬也開(kāi)始盤(pán)算自己投資海南房產(chǎn)的意義。大外孫在多倫多上了小學(xué)，還不知道今年放假，媽媽有沒(méi)有時(shí)間帶他回來(lái)看姥爺；曾說(shuō)要回國陪老馬的小女兒今年秋天將上大二，卻已對研究生方向和在北美的工作目標做好了規劃。給兩個(gè)孩子置辦的海南資產(chǎn)，老馬多半是只能變現交給她們的。唯有前妻，情義仍在，隔年過(guò)冬，還會(huì )來(lái)陵水小住?！八齺?lái)了，我就住?？诖笕A二期——留兩套足夠了?！崩像R有點(diǎn)擔心未來(lái)的房產(chǎn)政策變化，“如果房產(chǎn)稅出臺，海南不是‘先行先試’么？到那會(huì )兒，像我和戴總這樣的，都沒(méi)有好果子吃！”

門(mén)可羅雀，老馬未做成的紅酒商行（圖源：鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》）

老馬和強哥畢竟家底頗厚，無(wú)傷大雅。相形之下，靠薪資養家的朱延宸，并沒(méi)有如此平和的心境：“比如當初1.73萬(wàn)元/平方米的“一刀切”限價(jià)紅線(xiàn)，政策的初衷是好的，不給炒房的人過(guò)多的倒騰機會(huì )，可結果卻也讓企業(yè)搞出來(lái)很多對策。有的地產(chǎn)公司、中介公司膽子很大，明修棧道暗度陳倉，間接破壞了二手房的市場(chǎng)秩序！”

誠然，作為自由貿易港，海南既要勇于向全球敞開(kāi)懷抱，也應善于規范內部環(huán)境。不僅要“擺脫房地產(chǎn)依賴(lài)癥”，更要擺脫扯發(fā)展后腿的市場(chǎng)亂象。

蘇韻瀧希望今年有機會(huì )到三亞的“家”里多住些天。雖然工作中經(jīng)手過(guò)很多投資大項目，可把熱帶唯一的棲居之所當作投資標的，她還一直沒(méi)有想過(guò)。

“房住不炒，本不就是應該的么？”

（文中除湯逢雨外，所涉人名皆為化名）

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