4月環(huán)比銳減8000套！“帶押過(guò)戶(hù)”也沒(méi)拯救北京的二手房-焦點(diǎn)要聞

"小陽(yáng)春"的戛然而止，在一個(gè)月后體現在了網(wǎng)簽中。截至4月26日，北京4月二手房網(wǎng)簽量12101套，機構根據4月以來(lái)的成交趨勢，預計全月二手房網(wǎng)簽量在1.4萬(wàn)套左右，不會(huì )突破15000套，和3月的22000套相比，大降8000套?？紤]到網(wǎng)簽滯后的特點(diǎn)，這種"轉冷"實(shí)際是3月后半期的市場(chǎng)體現。值得一提的是，北京推行二手房"帶押過(guò)戶(hù)"已經(jīng)接近一個(gè)月的時(shí)間，據一線(xiàn)經(jīng)紀人反映，"帶押過(guò)戶(hù)"并未引發(fā)交易的"增量"，新增客戶(hù)也沒(méi)有出現集中涌入。

圖片來(lái)源：北京商報記者拍攝

【資料圖】

"也就1.4萬(wàn)套左右"

根據北京住建委官網(wǎng)數據統計，截至4月26日，北京二手房網(wǎng)簽量12101套，同比去年4月同期上漲1.1%，環(huán)比上月同期下降26.2%。"預計全月二手房網(wǎng)簽量也就1.4萬(wàn)套左右，和去年同期基本持平。"多家機構的分析師給出了這樣的預判。

麥田房產(chǎn)給出的判斷是，之所以有如此大幅度的下滑，也是受到前期高位的影響。今年"小陽(yáng)春"前期積壓購房需求較多，成交量創(chuàng )下近年新高，使得4月份網(wǎng)簽量回調比較明顯。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙稱(chēng)，在2-3月需求大規模釋放之后，4月網(wǎng)簽規?？s減，但可以看到，還是處于歷史中高位水平的。

北京商報記者注意到，自2022年5月，北京二手房網(wǎng)簽量跌破萬(wàn)套，來(lái)到月度成交8000+區間后，市場(chǎng)逐步反彈，9月達到14329套，但隨后開(kāi)啟降溫模式。降溫狀態(tài)一直持續到今年1月，2023年1月北京二手房網(wǎng)簽量8308套，同比2022年1月的11875套下降超過(guò)30%。進(jìn)入今年3月，北京二手房網(wǎng)簽量迎來(lái)全面爆發(fā)，純住宅22192套也成功進(jìn)入數據上"比較過(guò)熱"的區間。

價(jià)格方面，根據麥田房產(chǎn)數據監測顯示，4月份北京二手房掛牌均價(jià)維持平穩，整體來(lái)看業(yè)主對市場(chǎng)的預期比較穩定。但另一方面，4月份二手房議價(jià)空間和3月相比擴大0.23個(gè)百分點(diǎn)，對于一些著(zhù)急成交的業(yè)主來(lái)說(shuō)，在4月份愿意用更多的價(jià)格讓步來(lái)?yè)Q取成交。

4月二手房掛牌房源量繼續增加，根據麥田房產(chǎn)數據監測顯示，4月份北京二手房掛牌量環(huán)比上月增加4.5%。雖然新增掛牌房源量和上月相比有所減少，但因為成交放緩，導致在售房源總量增速依然維持高位。

"4月的市場(chǎng)更不好"

考慮到二手房交易的數據滯后性特點(diǎn)，市場(chǎng)表現要早于4月回歸"冷靜"。

張銘是西城區金融街片區的房產(chǎn)經(jīng)紀人，對于過(guò)去幾個(gè)月的二手房市場(chǎng)表現，他給出化"主動(dòng)"為"被動(dòng)"的解釋。其表示，北京二手房市場(chǎng)在今年2月份最好，買(mǎi)賣(mài)雙方都是主動(dòng)問(wèn)詢(xún)、主動(dòng)要求帶看，當月成交量也跨越一個(gè)高度。進(jìn)入3月后，除積壓需求釋放進(jìn)入尾聲外，買(mǎi)賣(mài)雙方還有一個(gè)"等待"心理，預期兩會(huì )召開(kāi)能給到一些寬松政策，因此也由"主動(dòng)"變?yōu)?被動(dòng)"，需要多次溝通才能完成帶看，成交量更是有明顯下滑。"4月份的情況還不如3月份，體現到網(wǎng)簽數據方面可能會(huì )更差，對于后市目前不好判斷。"張銘對北京商報記者表示。

對于張銘的說(shuō)法，朝陽(yáng)區華嚴北里片區的房產(chǎn)經(jīng)紀人李昂也持同一觀(guān)點(diǎn)。李昂對北京商報記者表示，越過(guò)2月份高點(diǎn)后，市場(chǎng)在3月下旬進(jìn)入降溫狀態(tài)，最明顯的變化就是一些朝向不好的戶(hù)型，或者老舊小區的頂層戶(hù)型失去了市場(chǎng)關(guān)注度。"上述提及的房源，2月份還有人來(lái)問(wèn)的，3月份一組帶看也沒(méi)有了。"李昂稱(chēng)。

"帶押過(guò)戶(hù)"未帶來(lái)"增量"

"我們‘五一’肯定不休了，公司剛安排了至少兩個(gè)月的營(yíng)銷(xiāo)。"北京某頭部中介公司的市場(chǎng)負責人承認，在短暫的"小陽(yáng)春"后，市場(chǎng)目前確實(shí)很淡，4月經(jīng)紀人手中還有點(diǎn)春節后成交的收尾，但過(guò)了"五一"如果成交還沒(méi)起色，就很難了。目前公司暫時(shí)安排了兩個(gè)月的營(yíng)銷(xiāo)，但從一線(xiàn)帶看的數據反饋，并不理想，兩個(gè)月后是否繼續或者升級，還要再看看。

目前北京二手房方面的支持政策并不多，有財政部在去年頒布的"賣(mài)一買(mǎi)一"退稅政策，以及近期北京剛剛落地的二手房"帶押過(guò)戶(hù)"。值得一提的是，北京推行二手房"帶押過(guò)戶(hù)"已經(jīng)接近一個(gè)月的時(shí)間，據上述一線(xiàn)經(jīng)紀人反映，"帶押過(guò)戶(hù)"并未引發(fā)交易的"增量"，新增客戶(hù)也沒(méi)有出現集中涌入。

"‘帶押過(guò)戶(hù)’縮短有抵押房屋交易的時(shí)間及交易成本，對大額抵押的房產(chǎn)更有利處，對于行業(yè)來(lái)說(shuō)，提高行業(yè)的成交效率及買(mǎi)賣(mài)雙方的成交體驗，而對于提振市場(chǎng)活躍度的作用有限。"王小嬙表示。

震蕩徘徊的后市

按照傳統的判斷，北京的二手房月成交量在1.2萬(wàn)套到1.7萬(wàn)套之間，是屬于市場(chǎng)比較正常的狀態(tài)，不熱但也不冷。如果低于這個(gè)數值，特別是月成交量低于1萬(wàn)套時(shí)，可以定義為市場(chǎng)比較冷的狀態(tài)。如果高于這個(gè)數值，特別是月成交量高于2萬(wàn)套時(shí)，可以定義為市場(chǎng)比較熱的狀態(tài)。

從8000+到2.2萬(wàn)套，再從2.2萬(wàn)到1.4萬(wàn)套，短期成交量快速上漲后，北京二手房增長(cháng)后勁不足了？

對此，一位業(yè)內資深分析師也給到北京商報記者解釋。其表示，可以明顯感覺(jué)到今年2月份北京二手房市場(chǎng)的高熱度，3月網(wǎng)簽數據也是很直觀(guān)的體現。但可以看到，3月北京二手房網(wǎng)簽數據其實(shí)是"不正常"的，可以理解是對前期交易減量的"補漲"。去年下半年以來(lái)，尤其是11、12月份市場(chǎng)受影響程度最大，北京近80%的中介門(mén)店關(guān)停，大部分人處于居家狀態(tài)，數據表現也就是不到一萬(wàn)套。之所以有后勁不足的感受，也是2月份"過(guò)熱"的市場(chǎng)提前預支。隨著(zhù)時(shí)間的推移，市場(chǎng)逐步出清，交易節奏隨之下降，屬于正?，F象。

對于下階段市場(chǎng)表現，王小嬙指出，北京作為一線(xiàn)城市的代表城市，目前處在存量房時(shí)代，可以預見(jiàn)的是，今年北京二手房市場(chǎng)的成交規模明顯要高于去年，經(jīng)過(guò)一季度大規模市場(chǎng)需求的釋放，預計二季度北京的二手房市場(chǎng)將回歸平穩運行階段，月度成交維持在1.2萬(wàn)-1.8萬(wàn)套之間震蕩徘徊。

北京商報記者王寅浩

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