生存仍是頭等大事，房企融資開(kāi)足馬力-每日時(shí)訊

21世紀經(jīng)濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

(資料圖片僅供參考)

房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況持續回暖，融資端也在逐漸回歸正常。

克而瑞研究中心統計數據顯示，今年3月，80家典型房企的融資總量為608.93億元，環(huán)比大漲43.4%，同比減少31.3%。累計數據來(lái)看，今年前3個(gè)月，80家典型房企的累計融資總量為1620.25億元，同比減少27.91%。

盡管相比去年同期有一定規模的縮減，但是環(huán)比數據的攀升顯示出房企融資整體上已經(jīng)有明顯恢復，合理的融資需求也逐漸被滿(mǎn)足。隨之而來(lái)的是，去年在投資上較為保守的房企，今年在感受到市場(chǎng)的暖意之后，有不少也重啟拿地，開(kāi)始在土地市場(chǎng)上拋頭露面。

隨著(zhù)銷(xiāo)售、投融資逐漸步入正常發(fā)展軌道，房地產(chǎn)行業(yè)也看到了曙光。不可忽視的是，受到過(guò)去幾年房企舉債擴張的影響，目前房企在資產(chǎn)負債表上仍然面臨陣痛，其運營(yíng)面上也仍將存在挑戰。順利闖關(guān)的關(guān)鍵，仍在于政策端、融資端和銷(xiāo)售端的合力。

融資回歸

與之前房企依賴(lài)境外債融資不同，本輪房企融資主要集中在境內。

根據克而瑞研究中心的統計，今年3月，房企境內債權融資525.91億元，環(huán)比增加36.1%，同比減少13.5%；而境外債權融資僅錄得12.78億元，環(huán)比減少36.9%，同比減少88.1%；資產(chǎn)證券化融資為35.01億元，環(huán)比增加94%，同比減少79.5%。

在經(jīng)歷去年的周期性收縮之后，目前留下的房企多數信用背景較為優(yōu)秀，因而也進(jìn)一步推動(dòng)了融資成本的走低。

克而瑞研究中心統計，今年3月，80家典型房企新增債券類(lèi)融資成本3.72%，環(huán)比下降0.41個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)；今年前3個(gè)月，80家典型房企新增債券類(lèi)融資成本3.98%，較2022年全年下降0.25個(gè)百分點(diǎn)。

不僅整體的規模得到了環(huán)比提升，今年3月房企的信用債發(fā)行總量也有明顯變化，不僅國央企，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企也得到了一定的扶持。

根據中指研究院監測數據，從融資結構來(lái)看，今年3月房企信用債融資667.7億元，同比上升15.9%，環(huán)比上升100.9%，其中有3家民企在信用保護工具的支持下成功完成信用債發(fā)行；信托融資40.6億元，環(huán)比上升35.8%；ABS融資209.6億元，環(huán)比上升273.3%。

針對當前的融資現狀，中指研究院分析認為，伴隨“三支箭”等融資利好政策持續釋放，當前融資環(huán)境正在回暖，特別是境內信用債，一季度信用債月度發(fā)行額同比降幅由負轉正；但海外債等渠道發(fā)行規模仍在下降通道，表明投資人對行業(yè)風(fēng)險仍有顧慮和考量，多數投資人仍在持續觀(guān)察銷(xiāo)售市場(chǎng)復蘇進(jìn)度。

中指研究院預計，隨著(zhù)市場(chǎng)持續回暖，行業(yè)信心得以修復，融資效率將有進(jìn)一步釋放的空間。

實(shí)際上，今年一季度房企融資有積極明顯的變化之下，房企目前對融資端的開(kāi)閘仍然保持克制、審慎。

一家運營(yíng)狀況良好的華南民營(yíng)房企的總部人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，去年之后，目前留下來(lái)的這些房企，“要么融資渠道很暢通，要么資產(chǎn)還有銷(xiāo)售情況都還可以，能對資金流形成支撐。今年償債安排也比較明白，所以融資上的整體需求反而不會(huì )特別迫切，有需要再做，也不會(huì )去擴張?！?/p>

可供對比的是，今年3月，房企融資額規模較大的分別有越秀地產(chǎn)和建發(fā)房產(chǎn)等，均為近兩年擴張意愿強烈的房企。

重啟投資

融資重新步入正常軌道后，房企今年要解決的首要問(wèn)題，仍然是生存。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其正常運轉有賴(lài)于銷(xiāo)售、融資與投資的配合。因此，房企要保證未來(lái)幾年仍然能夠“活著(zhù)”，最要緊的一件事情，就是重啟投資。

于是，在今年的土地市場(chǎng)上可以觀(guān)察到的一個(gè)現象是，不少去年收縮投資的房企，今年都開(kāi)始大規模拿地，例如龍湖、金地等。

其中，金地于今年3月競得位于西安浐灞生態(tài)區的一處地塊，出價(jià)3.4億元；而龍湖則于同月參與深圳土拍，分別拿下了光明區、龍崗區的兩宗土地，作價(jià)24億元。

在金地拿地之后，金地集團董事長(cháng)凌克還闡述了他的投資動(dòng)力理論：房企經(jīng)營(yíng)就像踩單車(chē)，只有向前蹬，努力前行才不會(huì )跌落。穩健的新項目投資應該成為企業(yè)持續健康發(fā)展的動(dòng)力。

凌克說(shuō)，“地產(chǎn)公司要生存，就要努力做一些優(yōu)質(zhì)的投資，實(shí)現投資、建設、融資、銷(xiāo)售、回款的良性循環(huán)。金地公司今年要主動(dòng)把握土地投資機會(huì )，夯實(shí)公司發(fā)展基礎?！?/p>

這也是許多重啟拿地的房企目前的共識。

一位TOP20民營(yíng)房企的人士在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“今年，我們內部也是一直強調要拿地，這并不是因為我們想擴張，而是不拿地我們就會(huì )掉下去，就會(huì )‘枯萎’。如果按照之前高周轉的模式，我們一年不拿地，剩下的項目就不太多了?！?/p>

不僅如此，在當前的市場(chǎng)環(huán)境下，金融機構對房企融資的審視標準仍然嚴格，如果要將投資、融資和銷(xiāo)售都“轉起來(lái)”，必要的投資是必不可少的。

“雖然利潤很薄，但是能有拿地機會(huì )的話(huà)，還是要去試試看。今年如果還是沒(méi)有土地進(jìn)賬，我們就要考慮這個(gè)公司是不是會(huì )沒(méi)了，所以還是要動(dòng)起來(lái)，因為現在融資環(huán)境相比去年也要好一些，能夠支撐我們必要投資?！币晃恢行头科髤^域的人士對21世紀經(jīng)濟報道記者指出。

但是，雖然房企拿地是今年的重點(diǎn)，但整個(gè)市場(chǎng)都看到了這種趨勢，也意味著(zhù)競爭的激烈程度會(huì )進(jìn)一步提升。就連萬(wàn)科，都不得不對此作出新的應對和規劃。

在今年萬(wàn)科的業(yè)績(jì)會(huì )上，萬(wàn)科聯(lián)席總裁、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海提到，今年以來(lái)房企投資聚焦在核心城市，獲取幾率不大，所以萬(wàn)科在研究差異化的投資策略，找到一些合適的項目。

連萬(wàn)科都焦慮拿地的問(wèn)題，今年核心城市的土地市場(chǎng)競爭的激烈程度可想而知。融資加持只是前提，房企面向未來(lái)的投資策略，正是考驗房企戰略眼光的重要指標。

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