開(kāi)發(fā)商懵了!降價(jià)打折,官方態(tài)度大不同…

內容來(lái)源：攸克地產(chǎn)

【資料圖】

樓市下行期，降價(jià)還是不降價(jià)，這是個(gè)問(wèn)題。

據每日經(jīng)濟新聞5月19日報道，惠州市大亞灣區某樓盤(pán)高26層，目前低樓層價(jià)格在6800元/平方米左右，中高樓層價(jià)格普遍在7000-7200元/平方米。而它的備案均價(jià)為14741元/平方米，相當于打了4.8折。

如果沒(méi)有記錯的話(huà)，這是此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調整以來(lái)，我們聽(tīng)到的降價(jià)幅度最大的項目。

雖然開(kāi)發(fā)商工作人員稱(chēng)，該項目已下調了備案價(jià)，降到了9000-10000元/平方米。即便如此，降價(jià)幅度也在7折-8折之間。

通過(guò)下調備案價(jià)來(lái)對沖降價(jià)幅度，只是一種表面保護策略，改變不了其售價(jià)與之前相比打4.8折的事實(shí)。

對這種行為，當地的政府主管部門(mén)怎么說(shuō)？

“房企降價(jià)屬于市場(chǎng)行為，我們規定是不能夠高于備案價(jià)。如果企業(yè)手續齊全、沒(méi)有其他問(wèn)題，可以正常網(wǎng)簽?！?/strong>

這就與前不久昆山的做法形成了鮮明對比。

據媒體報道，昆山兩個(gè)項目做促銷(xiāo)活動(dòng)，嘉寶夢(mèng)之悅4月中旬推出73折優(yōu)惠，多為建筑面積86-94平方米的房源，“能優(yōu)惠一二十萬(wàn)”；尚濱花園在五一期間“巨惠32萬(wàn)元，再贈送一個(gè)車(chē)位”，項目銷(xiāo)售稱(chēng)，“本身房子原價(jià)就160萬(wàn)元左右，優(yōu)惠了三十來(lái)萬(wàn)，再送個(gè)車(chē)位，力度很大”，也相當于七幾折。

當地的政府主管部門(mén)對此行為是怎么做的呢？

江蘇昆山市住建局立即行動(dòng)，進(jìn)行了查處。根據網(wǎng)傳文件稱(chēng)，昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司在其開(kāi)發(fā)建設的夢(mèng)之悅花園項目、昆山長(cháng)泰置業(yè)有限公司在其開(kāi)發(fā)建設的尚濱花園項目銷(xiāo)售過(guò)程中，擅自大幅度降價(jià)銷(xiāo)售，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序，造成了社會(huì )不穩定因素。

“對于上述項目我局已要求立即整改，暫時(shí)關(guān)閉網(wǎng)簽（待整改結束后予以開(kāi)通），并已將其不良行為計入年度誠信檔案?！?/strong>

再往前，今年2月，深圳市龍崗區的信城·縉悅城部分房源，總價(jià)295萬(wàn)元起，三成首付客戶(hù)僅需30萬(wàn)元、貸款210萬(wàn)元，白送60萬(wàn)元首付。該項目是以送兩成首付的形式降價(jià)，總房?jì)r(jià)相當于打了約八折。

按照深圳政府的規定，樓盤(pán)售價(jià)不得高于或者低于備案價(jià)的15%。該項目賣(mài)了一天一夜后就被當地政府主管部門(mén)叫停。

不同的城市，態(tài)度和做法，差異就是這么大。開(kāi)發(fā)商有點(diǎn)懵圈，房子不好賣(mài)，要不要降價(jià)，降多少合適？主管部門(mén)手里執法的刀怎么舉，才是公平的？

征詢(xún)了幾位業(yè)內朋友，我們有以下幾點(diǎn)看法：

其一，降價(jià)本質(zhì)上是市場(chǎng)行為，是企業(yè)不得已而為之的去庫存辦法。

以上幾個(gè)樓盤(pán)所處位置，基本屬于三四線(xiàn)城市。龍崗那個(gè)樓盤(pán)總價(jià)不到300萬(wàn)，放在深圳來(lái)比，妥妥的四線(xiàn)價(jià)。

我們知道，2021年下半年樓市調整以來(lái)，壓力最大的就是三四線(xiàn)城市。為了去庫存，房企降價(jià)跑量，盡快回籠些現金，完全可以理解。這總比出現資金危機、爆雷要強吧。

既然是市場(chǎng)行為，那就按市場(chǎng)規律辦。主管部門(mén)不應粗暴干預，直接叫停網(wǎng)簽甚至罰款。有的樓盤(pán)小幅打折，有些前期業(yè)主就要求補償，不滿(mǎn)足要求就砸售樓處，也是違反契約精神，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟的做法。

其二，酒店瘋漲不管，房子降價(jià)要管？

從大的原則上，我們贊成大亞灣區住建局的做法：房企降價(jià)屬于市場(chǎng)行為，網(wǎng)簽沒(méi)問(wèn)題。

舉個(gè)例子。剛剛過(guò)去的五一，在國內熱點(diǎn)城市旅游的朋友，會(huì )有深刻感受：酒店價(jià)格漲得太瘋狂了。經(jīng)濟型酒店，節日漲四五倍是普遍現象，個(gè)別牌子的酒店漲了近10倍。中高檔酒店的漲幅也是遠高于2019年。真是“殺氣”騰騰毫不掩飾。

請注意，是漲價(jià)四五倍，而不是四五十；這么兇狠的漲價(jià)，你不管，降價(jià)你卻要管了？如果認為，住房是大件商品，酒店是一次性消費，這種解釋的商業(yè)邏輯不能讓人信服。

再者，買(mǎi)房和旅游，都是拉動(dòng)消費，都是為經(jīng)濟增長(cháng)做貢獻。你總不能說(shuō)，不讓降價(jià)，賣(mài)得更貴，就能拉動(dòng)消費多一些吧。

其三，地方主管部門(mén)要不要管，以及怎么管？

在實(shí)踐中，有關(guān)部門(mén)確實(shí)是將住房當作特殊的商品對待。無(wú)論是漲價(jià)還是降價(jià)，都不太可能聽(tīng)之任之。只不過(guò)，當初房?jì)r(jià)瘋狂上漲時(shí)，很多地方政府主管部門(mén)想按住，卻做不到。

如今降價(jià)要叫停，倒是隨時(shí)可以做到。據中指研究院不完全統計，去年5月至12月，近20市（縣）出臺政策，限制商品房成交價(jià)格下跌幅度。

像深圳這樣，對漲跌幅做了非常具體的量化，明明白白，可操作性也強。最怕的是模糊處理，降多少是合適的，自由裁量權完全在主管部門(mén)手里。

所以，我們建議，如果各地要管，就應提前在文件里寫(xiě)清楚。比如深圳規定，備案價(jià)±15%，超過(guò)了它就得管。

事前沒(méi)有規定，一個(gè)城市，少則幾十個(gè)樓盤(pán)，多則幾百個(gè)上千個(gè)樓盤(pán)在售，每個(gè)樓盤(pán)做次營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，都要來(lái)審批，企業(yè)和政府工作人員都會(huì )很辛苦。

其四，如果房企低價(jià)傾銷(xiāo)，怎么辦？

降價(jià)，在任何房企，從來(lái)都不是簡(jiǎn)單的決定。不說(shuō)其他，對自有品牌的殺傷力太大了；而且，有時(shí)降價(jià)，未必有效。

調整時(shí)期，前面說(shuō)的大亞灣區是個(gè)很好的案例。該區域現在可以說(shuō)是一片紅海。那兩個(gè)樓盤(pán)腰斬式售房，其他樓盤(pán)肯定煩死這哥倆了。但它們究竟擾亂了市場(chǎng)沒(méi)有？需要用事實(shí)和證據說(shuō)話(huà)。主管部門(mén)給放行，至少說(shuō)明現在還沒(méi)有。

打折營(yíng)銷(xiāo)，是市場(chǎng)行為；但低價(jià)傾銷(xiāo)卻未必是正常的市場(chǎng)行為。有些低價(jià)傾銷(xiāo)就是為了惡意打壓競爭對手，并對市場(chǎng)秩序形成了實(shí)質(zhì)上的損害，這種行為要制止。

但有些大降價(jià)，包括5折賣(mài)房，要具體分析對待。如果某房企現金流出現了大問(wèn)題，你還不讓它清倉甩賣(mài)？如果某樓盤(pán)只是剩些尾房，或者房型、位置欠佳，打7折甚至6折，你也查處它？恐怕都不是實(shí)事求是的做法。

日子好的時(shí)候，怎么做都是順眼的，舒適的；日子難的時(shí)候，怎么過(guò)就需要智慧了。

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