事關(guān)所有酒店投資人：有效降低投資風(fēng)險的關(guān)鍵動(dòng)作，馬上收藏

“現在沒(méi)那么焦慮，而且分到的蛋糕更大了。”

再見(jiàn)到劉楚榮時(shí)，他整個(gè)人松弛了很多，心境也和兩年前的郁郁寡歡全然不同。2020年，因受大環(huán)境影響，出行受限及目標客群的消費降級，劉楚榮投資的中高端酒店深陷經(jīng)營(yíng)困境，用他當時(shí)的話(huà)來(lái)講，就是“酒店空到怕”。洞察到消費趨勢的轉變后，2022年初，劉楚榮在中高端酒店旁另投了一家大眾酒店品牌，作為客源的互補，吸引那些流失于中高端酒店的消費者入住。目前門(mén)店開(kāi)業(yè)半年左右，門(mén)店營(yíng)收持續增長(cháng)。劉楚榮直言，以前只想著(zhù)高客單價(jià)就能高盈利，現在覺(jué)得一切都是假象，只有風(fēng)險小了投資才會(huì )更安心。

通過(guò)加投大眾酒店尋求突破，劉楚榮的舉動(dòng)并不令人意外，其中也隱含著(zhù)市場(chǎng)風(fēng)向的轉變。在獲得更高盈利的前提，是投資的安全穩定性。借用全球首屈一指的華爾街投資專(zhuān)家彼得·林奇一句話(huà)：“要想在長(cháng)期投資中做到風(fēng)險最小化、收益最大化，不僅要堅持正確的投資方法，還要有配置合理的投資組合。”

而在經(jīng)濟市場(chǎng)不確定的大環(huán)境下，如何實(shí)現更穩健的酒店投資?本期我們就借用投資人的經(jīng)歷，來(lái)聊聊能有效降低風(fēng)險，實(shí)現更大化盈利的酒店投資方式：

融入大賽道產(chǎn)品，對沖投資風(fēng)險

高端酒店就代表著(zhù)高收益?看似有一定道理，但不完全正確。

“我們周邊幾家老五星酒店的客人，很多都流向我們柏曼，究其原因就是產(chǎn)品服務(wù)體驗、優(yōu)異的性?xún)r(jià)比。高造價(jià)設施和裝修風(fēng)格可能已經(jīng)不討喜了，相反柏曼市場(chǎng)匹配度高，能覆蓋更多的客源層次，不僅在旺季達到穩定高產(chǎn)的營(yíng)收，也能在淡季做促銷(xiāo)進(jìn)行降維打擊。”

資深加盟商莊偉強在對比過(guò)多品牌后提到，在不同城市中，酒店品牌的影響力和區域消費能力各不相同，現實(shí)中也存在著(zhù)不少高端酒店“叫好不叫賣(mài)”。

“出租率能這么高，證明了我當初選城市便捷的決定是對的，拋開(kāi)豪華酒店的光環(huán)，顯然大眾酒店更適合現在的環(huán)境。”

早在2017年，張浩勇就在二線(xiàn)城市投資了一家豪華酒店，在疫情期間，出租率由于出行限制呈曲線(xiàn)下滑狀態(tài)，且隨著(zhù)目標客群消費觀(guān)發(fā)生轉變，導致酒店流失了大量客人，讓他一夜白頭。了解到用戶(hù)流失狀態(tài)后，張浩勇意識到大眾市場(chǎng)的重要性，開(kāi)始考察市面上受歡迎的酒店品牌，來(lái)作為收益的“補短板”，在2023年，他在同商圈內投了一家城市便捷，以吸引更廣泛的消費者群體來(lái)提升收益。

高檔酒店猶如豪車(chē)保時(shí)捷，溢價(jià)高，但風(fēng)險也相應增加;大眾賽道酒店則好比大眾汽車(chē)，回報合理且風(fēng)險較低，而眾所周知，大眾最終收購了保時(shí)捷，并獲得了更高的溢價(jià)空間，保時(shí)捷也得到了更為穩定的資源平臺，這正是典型的風(fēng)險對沖策略。

在經(jīng)濟放緩的大環(huán)境下，如果投資了中高端酒店的投資人，不妨考慮搭配大眾酒店做組合投資，可視為一種相對更安全穩妥的投資策略。

“在下決心要投中高檔酒店前，一定要先投一家大眾酒店，這是我投了大大小小7、8家酒店總結下來(lái)的投資邏輯，無(wú)論出于風(fēng)險還是盈利考慮，都很合理。”

正如大家買(mǎi)基金一樣，會(huì )根據不同的行業(yè)和基金經(jīng)理，搭配買(mǎi)入不同風(fēng)險系數的基金，通過(guò)大中小組合投資來(lái)對沖風(fēng)險。彭文清在2016年就開(kāi)始投資酒店，直到2020年才在五線(xiàn)城市云浮加盟了第一家連鎖品牌——城市便捷，當門(mén)店獲得能媲美珠三角核心城市的亮眼業(yè)績(jì)時(shí)，讓他對市場(chǎng)充滿(mǎn)信心，更直言城市便捷就是大眾酒店的領(lǐng)頭羊。為進(jìn)一步將商圈消費群體吃透，2022年疫情防控放松后，彭文清才在同商圈內投了一家中高端酒店，作為更高端消費客群的需求互補。

彭文清表示，城市便捷在他的投資規劃中起到了開(kāi)路石頭的作用，之后如果有合適的物業(yè)，還會(huì )根據“城市便捷+中高端酒店”的策略進(jìn)行投資，他堅信，一旦城市便捷這個(gè)新的增長(cháng)點(diǎn)做起來(lái)后，才能推動(dòng)周邊中高端酒店“摸著(zhù)石頭過(guò)河”，持續推進(jìn)酒店投資的主軸。

對于有意向投資中高端或以上酒店的朋友，彭文清也建議先從經(jīng)營(yíng)大眾酒店做起，試探當地的消費習慣和客流情況，當經(jīng)過(guò)一個(gè)較長(cháng)周期后，如果門(mén)店的經(jīng)營(yíng)狀況持續向好，才適合考慮進(jìn)一步投資中高端酒店。

低風(fēng)險穩盈利，市場(chǎng)匹配是關(guān)鍵

商圈是否能支撐起高端價(jià)格，需要市場(chǎng)和時(shí)間來(lái)驗證。在一個(gè)專(zhuān)訪(fǎng)酒店投資人感受的媒體中，也經(jīng)常能看到因投資的品牌和所在城市或商圈不匹配，而造成的“投資車(chē)禍”，如投資人秦總在三線(xiàn)城市花了超3000萬(wàn)來(lái)投國際大牌高端酒店，然而開(kāi)業(yè)后運營(yíng)成本高達170元，RevPAR卻只有200多元，這種預期與現實(shí)之間的差距非常大，所以秦總在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)才不禁吐槽投資的低性?xún)r(jià)比。

顯然，如果沒(méi)有認真考察市場(chǎng)情況就冒險在下沉市場(chǎng)開(kāi)設高端酒店，那就是拿錢(qián)開(kāi)玩笑。在下沉市場(chǎng)里，房?jì)r(jià)很難支撐高投資、高成本的商業(yè)模式。

“不到3年就回本，疫情期間其他品牌的中高端有出現虧損，但城市便捷甚至還盈利了。”

郭志剛的酒店投資之路，從2010年在新疆做單體酒店開(kāi)始，到后面陸續加盟了多個(gè)覆蓋不同檔位的連鎖酒店品牌，遍布于杭州、蘇州、長(cháng)沙等不同性質(zhì)的城市。

真正加盟下來(lái)后，郭志剛最大的感悟，是在選擇品牌時(shí)不僅要看當前的規模數量，還要看其長(cháng)遠的升級迭代，以及能否適應未來(lái)市場(chǎng)，例如他2016年在長(cháng)沙投資的城市便捷，雖然目前已開(kāi)業(yè)7年多，但價(jià)格依然高于周邊中端酒店，在接受采訪(fǎng)時(shí)，他還表示當期日均單價(jià)已經(jīng)超過(guò)了300元，且出租率更是達到103%。

目前考慮到所在商圈目標人群的消費力上漲，郭志剛計劃將城市便捷酒店進(jìn)一步升級，來(lái)適應消費市場(chǎng)，從而吸引更多客戶(hù)群體，獲取更高的營(yíng)收。

大眾酒店投資價(jià)值持續提升，酒店界的定海神針

從過(guò)去到現在，大眾酒店在投資界中就如定海神針般存在，即便在全球經(jīng)濟下行的2019—2021上半年，大眾酒店需求增速還能達到37.3%，客房訂單量漲幅高達48%，投資價(jià)值持續提升。

歷經(jīng)疫情事件后，許多市場(chǎng)敏感度強的投資人也已經(jīng)回過(guò)神來(lái)，將投資目光重新瞄回傳統的大眾酒店賽道。

“大眾酒店是中國酒店業(yè)的基本盤(pán)，而城市便捷完美地切入這個(gè)市場(chǎng)里面，滿(mǎn)足消費者的出行需求，率先占領(lǐng)了大眾酒店市場(chǎng)的高地。”

見(jiàn)證了酒店業(yè)變革發(fā)展的資深投資人羅菊先，30年間先后投資了多家酒店，2017年考慮到產(chǎn)品力和獲客渠道等問(wèn)題后，在朋友的口碑推薦及實(shí)地考察下，把廣州的3家單體酒店全加盟改造為城市便捷。而東呈也不負他的期望，3家門(mén)店改造開(kāi)業(yè)后均獲得了不俗的業(yè)績(jì)表現，城市便捷廣州十三行沙涌地鐵站店不到3年就實(shí)現回本。

羅菊先表示，城市便捷的強品牌影響力加上東呈的強平臺賦能，對于投資而言更有保障，堅定了他投資酒店的信心，未來(lái)也會(huì )持續走這條路線(xiàn)。

投資道路千萬(wàn)條，安全第一條，數據只是一時(shí)，穩健才更關(guān)乎長(cháng)遠收益?？v觀(guān)整個(gè)市場(chǎng)，鑒于當前大環(huán)境的不確定性，不少投資人都開(kāi)始構建一套避險投資邏輯，以在不確定中增強投資回報的確定性。

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