基準地價(jià)表現形式有哪些?城市基準地價(jià)評估的方法和步驟是什么?

常見(jiàn)的基準地價(jià)表現形式有哪些?

①級別基準地價(jià)：級別基準地價(jià)是依據土地級別的劃分區域制定出來(lái)的平均地價(jià)，它僅能反映同一級別區域的宏觀(guān)平均地價(jià);

②區片基準地價(jià)：區片基準地價(jià)是在級別基準地價(jià)的基礎上，在空間上將同一級別進(jìn)一步劃分成更小的若干均質(zhì)區域，然后評估出區片的基準地價(jià);

③路線(xiàn)價(jià)：路線(xiàn)價(jià)是通過(guò)對面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數宗土地的的平均單價(jià)并附設于特定街道上，即得到該街道的路線(xiàn)價(jià);

城市基準地價(jià)評估的方法和步驟是什么?

(1)確定基準地價(jià)評估的區域范圍

這是以一個(gè)具體城市為對象，確定其基準地價(jià)評估的區域范圍，例如是該城市的整個(gè)行政區域，還是規劃區、市區或建成區等。評估的區域范圍大小，主要是根據實(shí)際需要和可投入評估的人力、財力、物力等情況來(lái)定。

(2)明確基準地價(jià)的內涵

其中特別是要明確擬評估的基準地價(jià)所對應的土地條件或狀況，包括土地的基礎設施完備程度、平整程度、權利性質(zhì)(如是出讓土地使用權還是劃撥土地使用權)、使用年限、用途(通常分為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同的用途)、容積率(通常按用途來(lái)明確相應的容積率)等。

(3)劃分地價(jià)區段

所謂地價(jià)區段，是將用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的土地加以圈圍而形成的一個(gè)個(gè)區域。一個(gè)地價(jià)區段可視為一個(gè)地價(jià)“均質(zhì)”區域。通?？蓪⑼恋貏澐譃?類(lèi)地價(jià)區段：①商業(yè)路線(xiàn)價(jià)區段;②住宅片區段;③工業(yè)片區段。劃分地價(jià)區段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現狀、城市規劃、房地產(chǎn)價(jià)格水平及收益情形等做實(shí)地調查研究，將情況相同或相似的相連土地劃為同一個(gè)地價(jià)區段。各地價(jià)區段之間的分界線(xiàn)應以道路、溝渠或其他易于辨認的界線(xiàn)為準，但商業(yè)路線(xiàn)價(jià)區段應以標準深度為分界線(xiàn)。

(4)抽查評估標準宗地的價(jià)格

這是在劃分出的各地價(jià)區段內，選擇數宗具有代表性的宗地，再由估價(jià)人員調查搜集這些宗地的相關(guān)經(jīng)營(yíng)收益資料、市場(chǎng)交易資料或開(kāi)發(fā)費用資料等，運用收益法、市場(chǎng)法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法等適宜的估價(jià)方法評估出這些標準宗地在合理市場(chǎng)下可能形成的正常市場(chǎng)價(jià)值，通常應求出單價(jià)或樓面地價(jià)。

(5)計算區段地價(jià)

區段地價(jià)是某個(gè)特定地價(jià)區段的單價(jià)或樓面地價(jià)，它代表或反映著(zhù)該地價(jià)區段內土地價(jià)格的正常和總的水平。區段地價(jià)的計算，是分別以一個(gè)地價(jià)區段為范圍，求各該地價(jià)區段內所抽查評估出的標準宗地單價(jià)或樓面地價(jià)的平均數、中位數或眾數。計算出的區段地價(jià)，對于商業(yè)路線(xiàn)價(jià)區段來(lái)說(shuō)是路線(xiàn)價(jià)，對于住宅片區段或工業(yè)片區段來(lái)說(shuō)是區片價(jià)。

(6)確定基準地價(jià)

在上述區段地價(jià)計算的基礎上做適當的調整后即是基準地價(jià)。在確定基準地價(jià)時(shí)，應先把握各地價(jià)區段間的好壞層次(通常是從好到差排序)，再把握其間的地價(jià)高低層次，以避免出現條件較差的區段的基準地價(jià)高于條件較好的區段的基準地價(jià)。

(7)提出基準地價(jià)應用的建議和技術(shù)

包括該基準地價(jià)的作用，將該基準地價(jià)調整為各宗地價(jià)格的方法和系數，例如具體區位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的修正方法和修正系數。

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