房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資介紹 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資包括哪些內容?

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資介紹

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、商品房建設公司等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法人單位和在一定期限內實(shí)際從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的其他法人單位的附屬單位，統一開(kāi)發(fā)住宅、工廠(chǎng)、倉庫、飯店、賓館、度假村，寫(xiě)字樓等配套服務(wù)設施、土地開(kāi)發(fā)項目(如道路、供水、排水、供電、供熱、通訊、平整等)，不包括土地交易活動(dòng)的金額。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資包括哪些內容?

1.土地使用權租賃

國家發(fā)展作為中國土地資源所有者，在一定期限內將土地使用權有償轉讓給土地信息使用者。土地使用者支付的土地出讓金估算，可參考前期政府出讓的同類(lèi)地塊出讓金金額，并對時(shí)間、地點(diǎn)、用途、街況、建筑容積率、土地出讓期、周邊環(huán)境、土地狀況等因素進(jìn)行修正。

2.征地拆遷補償

(1)征地費。國家經(jīng)濟建設征用農村地區土地問(wèn)題發(fā)生的費用管理主要內容包括中國土地補償費、勞動(dòng)力安置補助費、水利基礎設施設備維護費、青苗補償費、耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費、征地管理費等。農村土地征收費用的計算，可參照國家和地方有關(guān)規定執行。

(2)拆遷補償安置。在城市發(fā)展地區，國家和地方政府管理可以通過(guò)按照法定程序，將國有儲備土地或者已經(jīng)由企業(yè)、事業(yè)單位或者個(gè)人信息使用的土地轉讓給房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)研究項目或者其他文化建設工程項目。對原使用土地的單位或者個(gè)人造成經(jīng)濟損失的，新使用土地的單位應當按照規定給予補償。其實(shí)包括兩部分費用，即搬遷和補償。

3.施工前成本

主要包括：(1)項目規劃、設計和可行性研究的費用。一般我們可以按項目總投資的一定比例進(jìn)行估算。規劃設計成本一般約為建設成本的3% ，水文地質(zhì)勘探成本可根據所需工作量和相應的收費標準進(jìn)行估算。

(2)“三通一平”等土地資源開(kāi)發(fā)成本費用。主要包括地面原有建筑物、構筑物的拆除費用、場(chǎng)地平整費用、供水、供電、通路費用等。這些費用可以通過(guò)根據企業(yè)實(shí)際工作量并參考相關(guān)收費標準問(wèn)題進(jìn)行估算。

4.建筑安裝費用

指直接用于建設項目建設的總成本。主要內容包括中國建筑工程費用(建筑及專(zhuān)項裝修管理費用)、設備及安裝成本費用(給排水、電氣控制照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)、室內進(jìn)行裝修材料費用等。在可行性分析研究發(fā)展階段，建安工程項目造價(jià)可采用單位估算法、單位財務(wù)指標估算法、工程量近似計算法、概算指標估算法和類(lèi)似工程建設經(jīng)驗估算法需要進(jìn)行投資估算。

5.基礎設施成本

也稱(chēng)紅線(xiàn)內工程管理費用，包括城市供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、泄洪、電信、環(huán)衛等工程成本費用。通常用單位指數估算法計算。

6.公共配套設施費

主要包括不能收費轉讓的開(kāi)發(fā)區公共配套設施的支出。估算可以參考“建筑安裝費用”的估算方法。

7.意外開(kāi)支

包括企業(yè)基本預備費和物價(jià)水平上漲預備費。根據項目的復雜程度和上述費用估算的準確性，在上述1-6項之和的基礎上計算3%-5%。

8.發(fā)展期間的稅收

開(kāi)發(fā)項目的投資估算應考慮項目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中承擔的各種稅費以及地方政府或相關(guān)部門(mén)收取的費用。在一些大中城市，這一目標成本在開(kāi)發(fā)環(huán)境建設工程項目的投資企業(yè)構成中占有很大比例。應根據當地相關(guān)法律法規進(jìn)行評估。

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