如果房產(chǎn)稅開(kāi)征，對房?jì)r(jià)有什么影響-速看料

在之前的那篇《房產(chǎn)稅又雙叒叕要來(lái)了？》中，我們給了個(gè)結論：房產(chǎn)稅確實(shí)要收，但目前還只是部分城市的試點(diǎn)階段，短期之內全面推行的可能性很低。

但是，房產(chǎn)稅的大盤(pán)還是八個(gè)字：穩妥推進(jìn)，終會(huì )開(kāi)征。

(相關(guān)資料圖)

所以，大家還是很關(guān)心以下問(wèn)題：

征收力度會(huì )有多強

我們先看一下其他國家的征收力度。

全球各個(gè)國家基于國情不同，對房產(chǎn)稅稅率制定方面的差異也非常大，低的不到1%，高的可以超過(guò)10%。所以征收力度這個(gè)問(wèn)題，沒(méi)有一個(gè)標準答案，而是要因地制宜。

那么，我國房產(chǎn)稅征收力度會(huì )有多大？

其實(shí)在上一篇討論完我國目前征收房產(chǎn)稅的難度以后，就已經(jīng)可以猜到這個(gè)問(wèn)題的答案了。既然房產(chǎn)稅的阻力這么大，征收的力度一定不會(huì )太強，因為征收的力度越強，阻力也就越大。

第一，大概率會(huì )有一個(gè)普遍性的稅收減免政策。

比如人均幾十平方米以下免稅等，這樣才能夠保障人們的“基本居住需求”。

參考上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)規定——

上海：人均住房面積不超過(guò)60平方米免征房產(chǎn)稅，三口之家免稅面積達到180平方米。

重慶：納稅人在政策施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應稅住房的，按時(shí)間順序對先購的應稅住房計算扣除免稅面積。

第二，稅率方面也不會(huì )過(guò)高。

參考上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)——

上海：使用稅率暫定為0.6%，低于均價(jià)2倍的住房為0.4%。

重慶：獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。

根據國家統計局數據，2022年我國城鎮居民人均收入不到5萬(wàn)元，雙職工加起來(lái)也就10萬(wàn)元，即使一個(gè)家庭愿意拿出10%也就只有1萬(wàn)元而已，相比動(dòng)輒100多萬(wàn)元總價(jià)值的住房不到1%。

所以，根據上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)規定推測，房產(chǎn)稅的征收力度大概會(huì )人均減免40～60平方米，稅率在0.5%～1%左右。

房產(chǎn)稅對房?jì)r(jià)有什么影響

房產(chǎn)稅對房?jì)r(jià)的影響，關(guān)鍵看稅法出臺，對需求方的沖擊有多大。

我們的判斷是，房產(chǎn)稅不會(huì )改變房?jì)r(jià)的方向。

以國際經(jīng)驗來(lái)看，房產(chǎn)稅的征收對核心地區的房?jì)r(jià)影響非常有限。

以首爾和東京為例。

2005年韓國出臺“綜合不動(dòng)產(chǎn)稅”，目的就是打擊持有多套房的投機現象，抑制對大型、高檔住宅的需求。其中，持有稅的征收對象為房產(chǎn)價(jià)值超過(guò)6億韓元的家庭，稅率為1%～3%，實(shí)行累進(jìn)稅率，房產(chǎn)價(jià)格越高，持有稅率越高。

另外，韓國政府還提高了房地產(chǎn)轉讓稅率。對持有多套房的業(yè)主轉讓交易，征收30%的資本收益稅。到2007年，對3套及以上業(yè)主征收的住房轉讓資本收益稅已提升至60%。

這么一套房產(chǎn)稅組合拳打下來(lái)，大家都覺(jué)得房?jì)r(jià)應該會(huì )受到一定影響，但結果首爾房?jì)r(jià)繼續以年均13%的漲幅持續向上，直到2008年金融危機爆發(fā)才有所回落。

日本房產(chǎn)稅則早在上世紀50年代就開(kāi)始推出，稅率不高。

東京市政府向所有者征收不動(dòng)產(chǎn)稅（1.4%）、市政建設稅（0.3%），這兩項稅收每年征收一次，每3年對稅基資產(chǎn)進(jìn)行一次重估，對土地、建筑物等均征稅，所以加起來(lái)也就是1.7%，不論是否擁有日本國籍或者是否居住在日本，都需要繳納。

如果做一個(gè)測算，你買(mǎi)了一套5000萬(wàn)日元的房產(chǎn)，按3000萬(wàn)日元建筑+土地的不變重估價(jià)折算70年，折現利率為日本主要銀行貸款利率1%，那不動(dòng)產(chǎn)和市政建設稅加起來(lái)，每年得多交51萬(wàn)日元，折算成現值就是2560萬(wàn)日元，直接將購買(mǎi)這套房產(chǎn)的實(shí)際支付價(jià)款提高了51.2%。

但是考慮到日本20世紀末的房產(chǎn)泡沫，我們從21世紀初再看日本房?jì)r(jià)走勢，仍然是明顯的上升趨勢，尤其是2013年1月至2017年7月，東京中心6區的70平方米住宅出售均價(jià)從5153萬(wàn)日元飆升至7286萬(wàn)日元，漲幅41.4%。

由此可見(jiàn)，核心城市的核心區域，即便推出房產(chǎn)稅，也不會(huì )改變房?jì)r(jià)上漲的趨勢。

但是對于非核心區域的房產(chǎn)價(jià)格，房產(chǎn)稅可能會(huì )加速房?jì)r(jià)的下跌。

比較極端的例子是，美國底特律就有以1美元價(jià)格出售的別墅，但是長(cháng)期掛牌還是賣(mài)不出去。原因就是，1美元只是售價(jià)，如果真的接手，還要繳納稅費、保險和市政評估費等。

比如一套房子盡管現在售價(jià)1美元，但政府對它的估價(jià)可能是3年前的價(jià)值，即大約6萬(wàn)美元，因此納稅基數為6萬(wàn)美元。以一套位于韋恩縣普賴(lài)爾大街、建于1905年、占地1299平方英尺(合121平方米)的自住型“一元房”為例，如果當地政府對其估價(jià)為6萬(wàn)美元，按當地目前6.819%的房產(chǎn)稅計算，購房者每年應繳4091美元房產(chǎn)稅。

所以，對于這一類(lèi)本身發(fā)展潛力就不高的地區來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅可能會(huì )加快房?jì)r(jià)下行的速度。

房?jì)r(jià)究竟是會(huì )上行還是下行，最后的根本還是供求關(guān)系。

發(fā)展潛力較高的一、二線(xiàn)城市的核心地區，房?jì)r(jià)仍然會(huì )持續上行，房產(chǎn)稅的推行最多也就是減緩一下這些區域的房?jì)r(jià)上行速度。

而對于發(fā)展潛力不大的三四線(xiàn)城市，本身房?jì)r(jià)就存在下行風(fēng)險，房產(chǎn)稅的出臺確實(shí)可能會(huì )對這些城市的房?jì)r(jià)造成一定的影響。

第一財經(jīng)獲授權轉載自微信公眾號“香帥的金融江湖”。

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