全球關(guān)注：上海二手房成交創(chuàng )三年新高背后，什么房子賣(mài)得好？

“之前一直想買(mǎi)房，但因為限購買(mǎi)不了，5.27新政出來(lái)后，看到心儀的房子就趕緊入手了。”從看房到簽合同，只用了不到一星期的時(shí)間，在上海工作的張揚(化名)就成了有房一族。

“滬九條”落地后的一個(gè)月里，許多像張揚一樣剛獲得購房資格的年輕人，成了上海樓市中的重要購買(mǎi)力量，推動(dòng)二手房成交超2.6萬(wàn)套。

這一單月成交數據，環(huán)比上漲41.1%，同比去年6月實(shí)現翻番，增幅約102.8%。不僅創(chuàng )下了今年新高，也是自2021年6月以來(lái)最高單月成交紀錄。

有對上海二手房市場(chǎng)熟悉的資深業(yè)內人士向記者表示，6月份的數據本來(lái)應該可以沖到更高的位置，但6月最后一周，上海連續暴雨天氣，對成交表現造成了一定影響。

(資料圖)

上海鏈家業(yè)務(wù)策略部高級經(jīng)理李根表示，6月份上海市二手房各項指標環(huán)比5月均有明顯上升，其中，新增掛牌量上升10%，新增客戶(hù)量上升15%，帶看量上升25%，市場(chǎng)整體信心正在修復，購房的需求逐步被釋放出來(lái)。

這其中，有兩類(lèi)房源頗受市場(chǎng)歡迎。根據上海中原地產(chǎn)的監測，樓市新政后，有兩類(lèi)二手房更加好賣(mài)，一類(lèi)是總價(jià)300萬(wàn)元-500萬(wàn)元的；另一類(lèi)是總價(jià)1000萬(wàn)元以上的。也即，一類(lèi)是靠近市區的老破小，一類(lèi)是大面積的次新房。

業(yè)內預計，7月份的上海二手房市場(chǎng)還會(huì )延續6月的熱度，成交量繼續突破2萬(wàn)套的概率依然較大。

“老破小”熱銷(xiāo)

5月27日，上海發(fā)布重磅樓市新政“滬九條”，其中規定，非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環(huán)內二手住房。這也就意味著(zhù)，社保/個(gè)稅繳滿(mǎn)3年的非上海戶(hù)籍單身人士可以在全上海市范圍內購買(mǎi)1套二手房。

新政一出，許多此前因為單身、社保繳納期限不足、房?jì)r(jià)過(guò)高等因素被限制的年輕人，都動(dòng)了起來(lái)，并且視線(xiàn)投向了地段更好的區域。58安居客研究院院長(cháng)張波告訴第一財經(jīng)，在新政落地后10天內，300萬(wàn)以?xún)戎行?hù)型二手房的搜索熱度上升了30%以上。

5月下旬有了購房資格后，張揚就開(kāi)始行動(dòng)，他從自己曾經(jīng)居住過(guò)且較為熟悉的區域內入手，在短短的一周內跑了三個(gè)地方。6月4號，他跟中介看完當天的第一套房子，頗為中意，直接找房東談價(jià)，并在當晚就簽合同下了定金，總價(jià)大約在290萬(wàn)元。“很喜歡那個(gè)地段，價(jià)格也合適，就果斷買(mǎi)了。”

王靜(化名)的買(mǎi)房周期拉得更長(cháng)了些。她起初在環(huán)滬區域看房，后來(lái)隨著(zhù)政策一步步放開(kāi)，一路看到內環(huán)邊，買(mǎi)下了一套地鐵站附近的老破小，面積約30平方米，均價(jià)在5.6萬(wàn)元左右，總價(jià)約170萬(wàn)。

另一位新晉購房的95后則坦言，盡管早有購房資格，但苦于此前房?jì)r(jià)高，手中資金不足。如今市區老破小的價(jià)格已“跌到位”，她也終于在公司附近買(mǎi)下了一套總價(jià)不足300萬(wàn)的房子。

果斷而快速的成交，消化了很多市區的老破小房源。上海鏈家提供的信息顯示，本次政策對于上海市區300萬(wàn)左右的房源刺激十分明顯，交易頗為活躍。

上海浦東新區內環(huán)的一中介門(mén)店資深中介向記者表示，老破小總價(jià)低，對于很多剛需客戶(hù)來(lái)說(shuō)容易上車(chē)。

上述中介表示，近來(lái)，市區的低總價(jià)老公房近期成交表現很好，總價(jià)在200萬(wàn)-300萬(wàn)元，片區內不少小區內的便宜房源已經(jīng)去化了，可選的便宜房子明顯少了。上海徐匯區內環(huán)的另一中介也告訴記者，他所負責片區內300萬(wàn)以下的房源目前只剩一套了。

同策研究院研究總監宋紅衛表示，近期成交的二手房以300-400萬(wàn)的為主，這些房子戶(hù)型小一些，總價(jià)低，位置不錯，而且上海降低首付比例后，幾十萬(wàn)就可以上車(chē)，性?xún)r(jià)比很高。

宋紅衛提及，這些總價(jià)低的房子，租售比可以超過(guò)2%。從長(cháng)期持有資產(chǎn)投資回報率來(lái)看，也算不錯的選擇。王靜買(mǎi)下的這套老破小交通便利、配套成熟、人流量大，也正是為了更好地出租。

千萬(wàn)級改善型行情延續

千萬(wàn)級別的高端次新房也獲得了不少購房者的青睞。

在上海內環(huán)高端次新房的某板塊內，一家大型連鎖中介的門(mén)店店長(cháng)透露，6月成交的一位客戶(hù)是外地戶(hù)口、單身，“因為在市區上班，他也不愿意買(mǎi)在郊區”，新政后就果斷出手了。

該店長(cháng)介紹，有多位改善客戶(hù)前期賣(mài)掉了手中的兩房，入手了大面積的三房、四房，抑或是從置換到樓齡更新的房子，總價(jià)也從1000萬(wàn)元左右升級到1500萬(wàn)元或更高，他們對產(chǎn)品、商圈的認同和接受都有一定的要求。這樣的成交在門(mén)店共有4宗。

上述店長(cháng)告訴記者，近期成交的不少房源此前已經(jīng)掛牌過(guò)一段時(shí)間，經(jīng)歷了客戶(hù)還價(jià)和市場(chǎng)的洗禮，價(jià)格已較為理性；客戶(hù)本身也是已經(jīng)在市場(chǎng)上看的，一直在觀(guān)望中，新政之后就果斷出手，較為快速地促成了較為穩定的成交。

有位近期在置換的購房者就告訴記者，在看房過(guò)程中曾遇到一套心儀的房源，在掛牌的幾個(gè)月里，房東的叫價(jià)從近900萬(wàn)一路降至700萬(wàn)左右，新政出來(lái)后不久，房子就被付款條件更好的買(mǎi)家搶走了，“房東也愿意及時(shí)落袋為安”。

好的時(shí)機也促使買(mǎi)賣(mài)周期大幅縮短。上述店長(cháng)透露，有位置換客戶(hù)從掛牌賣(mài)掉自己的房子到買(mǎi)入新房，歷時(shí)僅兩個(gè)月，置換周期較此前大幅縮短。穩定的成交也促使上述門(mén)店的成交量在6月份創(chuàng )下了“一年半以來(lái)的新高”。

在上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦看來(lái)，千萬(wàn)級的房源成交量高的一個(gè)原因在于符合市場(chǎng)需求的新房供應并不充足。

當前上海的新房供應較多地集中在郊區，市區千萬(wàn)級的偏中高端的改善產(chǎn)品并不多，未能很好地滿(mǎn)足該部分客群的需求。而在二手房市場(chǎng)，位于市中心或中環(huán)，合適的樓齡、戶(hù)型、面積的房源則有較多的挑選空間，產(chǎn)品品質(zhì)也有較好的提升，而且過(guò)去很少拿出來(lái)賣(mài)的好房源近期也多了起來(lái)。

盧文曦續稱(chēng)，新政之后，二套房首付比例降低，不少家庭也多出了一張房票，相應的需求也得到了釋放。

整體來(lái)看，6月份成交放量的同時(shí)，也帶動(dòng)了價(jià)格的逐步企穩。張波告訴記者，從6月市場(chǎng)來(lái)看，明顯呈現量增價(jià)穩的態(tài)勢，雖然二手房的實(shí)際成交價(jià)格環(huán)比依然有小幅下行趨勢，但線(xiàn)上掛牌價(jià)格下調的空間，以及二手房的議價(jià)空間也在收窄。

據上述對上海二手房市場(chǎng)熟悉的資深業(yè)內人士觀(guān)察，當前二手房?jì)r(jià)格出現了一定程度的回調。這是因為當下房東的心態(tài)更加平穩，不像之前著(zhù)急出貨直接掛出很低的價(jià)格；同時(shí)，這也讓議價(jià)空間有所收窄，從之前一口氣就砍10%-15%的狀態(tài)，現在基本只能談在10%以?xún)取?/p>

不過(guò)，進(jìn)入7月份，二手房的成交數據出現了下降的跡象。在業(yè)內看來(lái)，這屬于正常情況。張波表示，7月前幾天是工作日，成交量短期向下較為正常。從趨勢來(lái)看，預計7月預計還會(huì )延續6月二手房成交量的熱度，成交量突破2萬(wàn)套的概率依然較大。

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