這些城市,變了!探索人口、經(jīng)濟與樓市 天天快看

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內容來(lái)源：子木聊房

今天聊聊對房?jì)r(jià)最原始的理解—產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟。緣由五一前后，全國前20城市陸續公布了第一季度的GDP數據，讓人驚訝的是：有些城市在大力扭轉趨勢，跑出了傲人的成績(jì)，而一些大家習以為常的大城，卻開(kāi)始出現掉隊趨勢，讓人緊張。這張圖值得再三推敲，基本可以歸結以下幾點(diǎn)信息：1、廣州失速，繼續跌出一線(xiàn)GDP陣營(yíng)2、蘇州挫敗，被成都反超3、寧波逼退天津，成為絕對黑馬4、武漢緊追杭州，生死纏斗5、深圳、西安獨領(lǐng)風(fēng)騷6、長(cháng)沙走出新模式無(wú)論你是否在這些城市之中，下面的內容一定要認真讀，二線(xiàn)城市格局基本解釋了經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，對樓市有很深刻的影響，希望對你有用。01廣州失速，繼續跌出一線(xiàn)GDP陣營(yíng)四大一線(xiàn)城市中，廣州經(jīng)濟排名近些年一直處于末位。前面追不住狂奔的深圳，后面扛不住重慶的窮追猛打。不過(guò)今年倒也不用擔心了，如果按照第一季度的增速（1.8%），基本可以確定，廣州繼續跑輸重慶，退居全國經(jīng)濟第五城。這對廣州來(lái)說(shuō)，是一件臉上無(wú)光的事。廣州經(jīng)濟失速，有人說(shuō)是外貿經(jīng)濟受阻，也有人說(shuō)是燃油車(chē)銷(xiāo)售發(fā)生規模性滑坡。這些都是客觀(guān)原因，但我們要考慮的是，除此之外，有哪些主觀(guān)的話(huà)題可以討論。就像一個(gè)人的成長(cháng)，大環(huán)境可以決定一定的趨勢，但歸根結底還是自我本身，有沒(méi)有能力適應環(huán)境，或者有哪些致命的缺點(diǎn)。答案是肯定的，我認為廣州現在最大的問(wèn)題是：不知道自己要搞什么。深圳在2016年首次超越廣州后，逐漸把經(jīng)濟差距拉大到3000億的差距，今年又跑出亮眼的成績(jì)，是因為深圳一直明白，自己要干什么。福田有金融，南山有科技，羅湖有外貿，鹽田是航運，坪山有先進(jìn)制造業(yè)，前海又在打造深港合作區。各大區分工明確，差異化競爭。戰略層面，一直都在集中力量辦大事，一段時(shí)間把一個(gè)地方發(fā)展好。再看廣州，一團亂麻。又是東拓，搞黃埔和增城；又是西聯(lián)，跟佛山做同城化，曖昧了很長(cháng)時(shí)間；又是中優(yōu)，繼續抬高荔灣和越秀；又是南進(jìn)，南沙投資巨大，可現在依然不溫不火。這種攤大餅式的發(fā)展模式，很容易讓經(jīng)濟陷入困局，一味地賣(mài)地造城，卻忽略了產(chǎn)業(yè)和人口的導入，以至于各個(gè)行政區的分工混亂局促。去廣州出差也是這樣，什么都在天河和越秀，太集中了，全廣州1800多萬(wàn)人，有800萬(wàn)人每天都要在這兩個(gè)地方上班……這也導致廣州多睡城板塊，產(chǎn)業(yè)分布的不均勻，也意味著(zhù)拉高的庫存很難被消化，有些區域的房子買(mǎi)了基本會(huì )出現長(cháng)期的橫盤(pán)趨勢。廣州作為歷史名城，中國的南大門(mén)，手里能打的牌太多了，接下來(lái)只能希望，廣州能及時(shí)找到方向，做好產(chǎn)業(yè)升級，繼續跟深圳攜手把大灣區城市群做大做強。否則單靠深圳這個(gè)車(chē)頭，很難拉動(dòng)大灣區這趟列車(chē)。02蘇州挫敗，被成都反超蘇州這個(gè)城市我非常喜歡，保留了江南水鄉獨有的溫婉爾雅，文化底蘊深厚，又跟國際化有一定的融合。這次經(jīng)濟失速，主要源于外貿滑坡。蘇州是一個(gè)強外貿工業(yè)城市，外貿依存度高達111.5%，全國第三，僅次于東莞、深圳。但為什么深圳對外依賴(lài)度很高，經(jīng)濟反而表現亮眼？這是因為，深圳除了外貿，還有科技、金融、新能源等等。不把雞蛋放一個(gè)籃子里，產(chǎn)業(yè)越多元，對環(huán)境的抗壓能力更強。蘇州產(chǎn)業(yè)則相對純粹，主要集中在消費電子、外貿這些外向型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟上，前些年沒(méi)有跟著(zhù)杭州把數字經(jīng)濟發(fā)展起來(lái)，而現在，顯然又沒(méi)趕上新能源汽車(chē)的風(fēng)口。今年全球需求疲軟，意味著(zhù)下半年蘇州的經(jīng)濟也不會(huì )有很好的起色，很可能今年丟失全國第六的位置，徹底被成都反超。再加上長(cháng)三角范圍內，蘇州的人口流入一直處于不溫不火的狀態(tài)，整體來(lái)說(shuō)對房?jì)r(jià)的支撐力度有限。蘇州新城比較多，但未來(lái)能達到工業(yè)園區高度的幾乎是鳳毛麟角，好在房?jì)r(jià)還算實(shí)際，可以做長(cháng)期備戰。蘇州底子非常扎實(shí)，作為改開(kāi)第一批興起的城市，手上的資源很渾厚，接下來(lái)主要看如何調轉槍口，在內循環(huán)層面持續發(fā)力。趕不上新能源汽車(chē)風(fēng)口，但可以在儲能層面做文章，運用好工業(yè)優(yōu)勢，做好整個(gè)長(cháng)三角的裝備支撐。至于成都，其實(shí)不必說(shuō)什么了。西部大城，無(wú)論經(jīng)濟增速還是人口流入，都朝著(zhù)一線(xiàn)城市奔騰，高速發(fā)展下，很多人可以享受到房地產(chǎn)發(fā)展紅利。但目前最大的問(wèn)題就是，民營(yíng)太弱，跟不上人口增量，這會(huì )導致整個(gè)城市非常內卷，成都也叫做“卷都”。但這也沒(méi)辦法，對于年輕人來(lái)說(shuō)，一線(xiàn)城市呆不下去，三四線(xiàn)又不想去，就只能被迫式參與內卷。勞動(dòng)力越內卷，對資本的效益越促進(jìn)，資本繁榮做大蛋糕，再反饋于勞動(dòng)市場(chǎng)。北京早些年也是這么過(guò)來(lái)的。只能說(shuō)，城大人多，機會(huì )同樣多，真正實(shí)現收入高速增長(cháng)需要一定的時(shí)間。成都是這樣，武漢、西安等城市都一樣。03 寧波逼退天津，再進(jìn)一位寧波絕對是一匹亮眼的黑馬。研究了這個(gè)城市，才知道，操盤(pán)團隊十分了得——作為浙江老二，寧波這些年從未想過(guò)跟杭州正面競爭，也沒(méi)有跟風(fēng)一線(xiàn)城市，卷入搶奪風(fēng)口的大潮，而是獨辟蹊徑，選擇了一個(gè)最難的賽道，裝備制造業(yè)。舉例來(lái)說(shuō)，寧波生產(chǎn)了中國最多的機床，占全國10%以上，數控機床達到15%，而模具業(yè)產(chǎn)值更是達到全國的20%。機床叫做工業(yè)母機，模具更是工業(yè)之母。寧波瞄準了這個(gè)賽道，告訴全國，只要想發(fā)展工業(yè)，就來(lái)寧波采購設備，這里能滿(mǎn)足你的一切需求。在其他城市還在培育富士康流水線(xiàn)工人和寫(xiě)字樓內卷打工人的時(shí)候，寧波則創(chuàng )造了一條高收入的新賽道。為了打通鏈路，寧波出臺了“工匠新政”，要在2025年培育高技能人才78萬(wàn)。這些工人配合寧波打造的整條產(chǎn)業(yè)鏈，輸送到長(cháng)三角以及全國，跟90年代德國、日本的高端工程師一樣，形成了比較特別的技術(shù)競爭優(yōu)勢?？梢哉f(shuō)，上海強寧波強，長(cháng)三角強寧波強，中國工業(yè)強寧波強，寧波沒(méi)想成為電視劇的主角，而是甘愿做配角服務(wù)整個(gè)片組。這已經(jīng)夠吃了。沒(méi)有主角的資質(zhì)，卻拼命想站在舞臺的C位，這是大多數城市的盲目自信，比如天津。2020年，天津市GDP排名首次跌出前十后，就再也沒(méi)有重返的現象，哪怕一丁點(diǎn)都沒(méi)有。今年又被寧波反超，淪為全國第12，可曾想天津當年是匹敵上海的存在……其實(shí)天津當年選擇“向海生長(cháng)”，決心大力發(fā)展濱海新區時(shí)，機遇是很多的。尤其2000年的時(shí)候，天津的電子制造業(yè)非常發(fā)達，在全國都無(wú)以匹敵。再加上濱海新區作為全國第二大國家級新區，當初給的政策紅利豐厚，被視為第二個(gè)浦東。然而后來(lái)，就開(kāi)始搞一些看不懂的招數。比如開(kāi)始大力發(fā)展金融業(yè)，與北京展開(kāi)決斗。一個(gè)40公斤級拳擊選手，不在自己的賽場(chǎng)上玩，偏偏跑要到80公斤級的舞臺上，花拳繡腿。這不是虎口奪食，而是自斷經(jīng)脈。其次開(kāi)始大力做制造業(yè)升級，這沒(méi)錯，但升級的方向卻跑到了重工業(yè)上，花了大量的精力和資源去做什么大乙烯空客等項目。后來(lái)蘋(píng)果手機面世，摩托羅拉直接癱瘓，帶著(zhù)天津的電子制造業(yè)一起步入墳場(chǎng)。最后，濱海新區也沒(méi)發(fā)展明白，在海洋產(chǎn)業(yè)研究上被青島、大連等沿海城市超越。失去主力產(chǎn)業(yè)的天津，促使年輕人加速外流，天津但凡稍有能力的人都愿意去北京發(fā)展，這點(diǎn)就可以看出了明顯的頹勢。當然天津是有基本盤(pán)的，畢竟是駱駝的身軀，被后面的新起之秀超越，還需要時(shí)間。但這個(gè)城市的增量停滯，也會(huì )導致過(guò)去幾年外圍發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)徹底陷入僵局，也就是說(shuō)，核心區價(jià)值穩定，但郊區新城的價(jià)值會(huì )逐漸坍塌。在天津買(mǎi)房的人，一定要謹慎選籌。04 武漢緊追杭州，生死纏斗杭州武漢現在被定義為最佳對手，一個(gè)是長(cháng)三角網(wǎng)紅城市，一個(gè)是華中第一城。至于誰(shuí)比誰(shuí)更強，我覺(jué)得并不重要。重要的是，雙方都能在所處的區位發(fā)揮領(lǐng)頭羊的作用。杭州之前賭亞運會(huì )，野蠻造城，拉高房?jì)r(jià)，但后來(lái)預期碎了一地，互聯(lián)網(wǎng)失速，導致整體概念滑坡。去年斷供最多的城市，一個(gè)是深圳，另外一個(gè)就是杭州，杭州人太瘋狂了，年輕人為了房?jì)r(jià)不惜一切撬動(dòng)杠桿，在資本的裹挾下，都在追求一種東西，叫做偽精致。從實(shí)走向虛，不是一個(gè)好故事。好在，這幾年的市場(chǎng)行情，給了杭州炒房客沉痛的教訓，積壓近12萬(wàn)套的二手房庫存，也在告訴人們該如何腳踏實(shí)地的耕耘作業(yè)。杭州今年重啟亞運會(huì )，是對房?jì)r(jià)的一次很好的托舉，主要看這次向全世界傳遞名片，是否能達到招商引資的目的。杭州最具優(yōu)勢的地方，在于民營(yíng)經(jīng)濟發(fā)達，這意味著(zhù)當地的平均薪資要高于武漢，對人才處于長(cháng)期虹吸的狀態(tài)，這從2022年的人口流入量就可以看出。杭州僅次于長(cháng)沙，排名全國人口凈流入第二。對于武漢來(lái)說(shuō)，同樣進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)人口”正循環(huán)，經(jīng)濟這些年算是上了正軌，一路高歌猛進(jìn)。優(yōu)勢在于百萬(wàn)大學(xué)生和九省通衢的地理區位，以及華中無(wú)可匹敵的政策資源集群。樓市的優(yōu)勢在于房?jì)r(jià)相對于其他二線(xiàn)城市，性?xún)r(jià)比足夠，缺點(diǎn)在于房子建的一個(gè)比一個(gè)高，高密度大庫存，尤其像長(cháng)江新區、車(chē)谷等偽概念地區，都是深坑。05 深圳、西安獨領(lǐng)風(fēng)騷，長(cháng)沙走出新路深圳和西安的經(jīng)濟增速，來(lái)源于新能源產(chǎn)業(yè)的快速崛起，準備來(lái)說(shuō)是比亞迪，這種超級企業(yè)對于一個(gè)城市的加持。產(chǎn)業(yè)風(fēng)口就是城市風(fēng)口，城市風(fēng)口就是房?jì)r(jià)風(fēng)口。房地產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)跟新興產(chǎn)業(yè)高度綁定，就像當年互聯(lián)網(wǎng)奇跡一樣，讓北京、深圳、杭州站在歷史高地。未來(lái)哪里有超級新能源產(chǎn)業(yè)集群，哪里的房?jì)r(jià)就會(huì )有增量。包括接下來(lái)的數字產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟以及AI產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，將會(huì )創(chuàng )造大量的高薪就業(yè)崗位，從而反饋到房?jì)r(jià)層面。西安作為西北老大哥，這些年經(jīng)濟的高速發(fā)展就來(lái)源于壟斷性的區位價(jià)值，中央幾乎把所有政策紅利都導入西安。當地的高校資源和高新產(chǎn)業(yè)的持續迭代，又提供了產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的基礎。而長(cháng)沙的成功，在于真正走出了低房?jì)r(jià)高增長(cháng)的路徑，對于不要擔負更多壓力的年輕人來(lái)說(shuō)，充滿(mǎn)誠意。2022年，長(cháng)沙人口增量全國第一，2023年甚至之后的幾年，長(cháng)沙都會(huì )成為全國人口增長(cháng)的前三位。當然這個(gè)城市對房地產(chǎn)的斷臂，也意味著(zhù)當地人很難再從房地產(chǎn)身上找到創(chuàng )富的機遇，各有利弊。上面我講的一些城市產(chǎn)業(yè)邏輯，其實(shí)反映的是全國房地產(chǎn)格局與經(jīng)濟走勢。1、一個(gè)城市想要發(fā)展起來(lái)，一定要找到產(chǎn)業(yè)的“生態(tài)位”，跟人一樣，一定要知道自己能干嘛，有什么優(yōu)勢有什么劣勢，大城要跟緊趨勢潮流，小城則要做好差異化補充。哪怕是燒烤，淄博也能走出新路。2、成都反超蘇州，重慶反超廣州，武漢緊追杭州，西安增速領(lǐng)跑全國，這些都意味著(zhù)中部西部在加速崛起，沿海城市一家獨大的局勢正在扭轉，經(jīng)濟戰略開(kāi)始從外循環(huán)逐漸轉移到內循環(huán)邏輯，可見(jiàn)的未來(lái)，很可能內循環(huán)要比外循環(huán)更具潛力。3、中西部的崛起，目前僅限于絕對規模的龍頭大城，尤其是省會(huì )城市，隨著(zhù)越來(lái)越多的二線(xiàn)城市崛起，三四線(xiàn)城市會(huì )長(cháng)期被虹吸，利空效應很難阻斷。正所謂，一城起萬(wàn)城落。4、偏外貿型經(jīng)濟的成本，接下來(lái)一定要謹慎買(mǎi)房，全球需求疲軟的趨勢大概率會(huì )持續很長(cháng)時(shí)間，對當地的購買(mǎi)力影響很?chē)乐?，比如東莞，房?jì)r(jià)的增長(cháng)點(diǎn)有限。5、每一座城，都有每一座城市的運氣，但運氣的根本在于操盤(pán)者的能力，這跟房?jì)r(jià)的走勢息息相關(guān)。經(jīng)濟和人口增長(cháng)迅猛的城市，房?jì)r(jià)一定有大的增量，是具有投資潛力的，如果經(jīng)濟持續滑坡，人口流入量較少，這種地方很難有未來(lái)。最好及時(shí)止損，并主動(dòng)擁抱達爾文法則，而不是一次又一次被磨滅期望。

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