康鉑酒店落地深圳南山核心商圈，實(shí)力品牌輻射港澳一線(xiàn)灣區

2023年4月14日，錦江酒店（中國區）旗下國際中端酒店品牌康鉑，深圳南山旗艦項目簽約儀式“A ta santé！共創(chuàng )美好時(shí)刻”順利舉辦。本次項目的圓滿(mǎn)落地，標志著(zhù)康鉑品牌成功進(jìn)駐一線(xiàn)城市的核心地段，并成就了康鉑深耕一線(xiàn)城市戰略布局的新里程碑。

康鉑酒店深圳南山旗艦項目簽約儀式現場(chǎng)

本次酒店簽約項目位于深圳的標桿區域，南山區前海自貿區南新路。酒店物業(yè)屬于地鐵口上蓋物業(yè)，總建筑面積達12000平米。項目周邊寫(xiě)字樓林立，商圈氛圍濃厚，高校、政府單位近在咫尺。深圳南山旗艦項目的落地，將為“中國第一區”添一處新銳的旅居之所，并成為海內外游客的理想歡聚之地。

據了解，在粵港澳大灣區城市群一體化規劃發(fā)展的背景下，南山區實(shí)施“科技創(chuàng )新+總部經(jīng)濟”兩大戰略。也就是說(shuō)，康鉑南山旗艦項目所在的區域，未來(lái)將成為世界級創(chuàng )新型濱海中心城區，比肩日本東京灣區、美國的舊金山灣區及紐約灣區等。

據了解，康鉑在全球15個(gè)國家擁有超600家酒店，在華發(fā)展規模也超過(guò)了160家，預計2023年即將突破200大關(guān)。其中，康鉑于2018年進(jìn)入深圳市場(chǎng)，目前已落地6家酒店，分布于龍華區、龍崗區、寶安區和光明區等不同區域。

在諸如康鉑南山旗艦項目這類(lèi)一線(xiàn)城市核心地段的酒店投資項目背后，投資人與品牌都付出了大量的時(shí)間和精力來(lái)考量雙方的匹配程度。畢竟，一線(xiàn)城市核心地段的投資價(jià)值稀缺性無(wú)需多說(shuō)。對于手持如此寶貴的物業(yè)資源的投資人而言，如何更好地根據所在城市的市場(chǎng)情況，選擇高適配度的酒店品牌，同樣是一道不小的難題。

深圳中端酒店市場(chǎng)的挑戰與機遇

不同于傳統熱門(mén)旅游城市，深圳的旅游市場(chǎng)走出了一條新路，即商務(wù)旅游和城市旅游并肩前行。這樣的新型城市旅游構成，為深圳帶來(lái)了大量的商旅住宿需求。企業(yè)間頻繁的商務(wù)往來(lái)，為深圳帶來(lái)了不容小覷的客流。甚至有一種說(shuō)法，“世界商務(wù)旅游，看中國；中國商務(wù)旅游，看深圳。”

作為接待入境過(guò)夜游客最多的城市，深圳這一指標在2010年就突破1000萬(wàn)人次大關(guān)，之后逐年穩步增長(cháng)，為商旅住宿提供了穩定的客源補給。

得益于此，深圳酒店市場(chǎng)發(fā)展呈現穩定向上態(tài)勢，且韌性十足。以疫情期間的抗壓表現為例，據STR數據顯示，2021年8-10月，深圳是四個(gè)一線(xiàn)城市中每間可售房收入最高的市場(chǎng)。

聚焦中端酒店市場(chǎng)的表現，深圳市場(chǎng)的表現更加亮眼。據STR數據顯示，在廣深疫情最嚴重的時(shí)期，深圳中端酒店的入住率回彈速度突出，且處于一線(xiàn)城市中的領(lǐng)先位置。

基于這樣的市場(chǎng)表現，深圳自然會(huì )引得更多投資人和品牌的關(guān)注。

據同程數科統計顯示，在2021年9月-2022年9月期間，四大一線(xiàn)城市的OTA酒店數量增幅不等。深圳增幅位列第二，僅次于北京，這意味著(zhù)深圳酒店投資行為的活躍度較高。

作為近年來(lái)的投資熱門(mén)品類(lèi)，中端酒店市場(chǎng)更是競爭激烈。維也納、康鉑等中端酒店頭部品牌，相繼加速布局深圳市場(chǎng)。如上文所提，康鉑在深圳目前已開(kāi)業(yè)6家酒店。

對于想要進(jìn)軍深圳中端酒店市場(chǎng)的投資人而言，除了品牌和投資活躍度的兩大因素之外，市場(chǎng)規模和供給側情況也需要審慎考量。

一方面，深圳面積較小，且是非典型的旅游型城市，所以整體市場(chǎng)規模小于北京、上海和廣州。因此，深圳中端酒店數量雖然處于穩步增長(cháng)中，但增幅不大。

另一方面，2022年深圳存量酒店共有7400余家。這意味著(zhù)很多投資機會(huì )落在了存量酒店資產(chǎn)上，投資人需要考慮酒店品牌對物業(yè)產(chǎn)品和品牌的升級賦能。

什么樣的品牌才能成為投資人的理想搭檔？

面對挑戰與機遇并存的深圳中端酒店市場(chǎng)，對于手持核心地段物業(yè)資產(chǎn)的投資人而言，什么樣的品牌才能讓其突破重圍，成為并肩前行的理想搭檔？

考量一個(gè)品牌是否有躋身核心地段的能力，投資人可以觀(guān)察品牌如何解決以下三個(gè)問(wèn)題，然后做出判斷。

如何應對老舊物業(yè)的改造局限？

核心地段釋放出來(lái)的物業(yè)，大多為存量老舊物業(yè)，需要在改造進(jìn)行之前對物業(yè)進(jìn)行全面調查。在這個(gè)過(guò)程中，投資人會(huì )根據項目的實(shí)際狀況進(jìn)行選擇性的改造。此時(shí)，更靈活且高性?xún)r(jià)比的改造方案，會(huì )讓投資人有更大的選擇空間。

一直以來(lái)，康鉑的項目選址首選市中心，備選重要地標和景點(diǎn)。經(jīng)過(guò)如此多年的發(fā)展積累，應對不同條件的存量老舊物業(yè)，康鉑早已形成了相對成熟的改造體系，包括但不限于客房、公區、空間和后勤服務(wù)區域配套以及機電設備等環(huán)節。

針對老舊物業(yè)，康鉑給出的解決方案是將改造細分為四個(gè)不同等級，分別是重改、輕改、一級中改和二級中改，以更具性?xún)r(jià)比的翻牌成本，實(shí)現更可觀(guān)的收益增長(cháng)。

以康鉑南京新街口中心店為例，翻牌后酒店各項經(jīng)營(yíng)指標都有所上升，ADR從207上升至300，OCC從70%提升至102%，Revpar更是實(shí)現了翻倍式增長(cháng)，從145元增長(cháng)至306元。

此外，針對不同物業(yè)條件和經(jīng)營(yíng)狀況的存量酒店，投資人可在康鉑的改造方案中，選擇是否對公區、浴室墻、客房雜件等區域進(jìn)行改造。這樣的改造方案，給予了投資人更多的主動(dòng)權，與品牌一同為消費者帶來(lái)耳目一新的全新體驗。同時(shí)輕改還可以滿(mǎn)足一些投資人想要邊營(yíng)業(yè)邊改造的需求，加上康鉑對施工工期時(shí)間的嚴格把控，能在更短時(shí)間內讓酒店實(shí)現煥然一新。

如何應對小體量與高租金的雙重挑戰？

雖然投資人要對存量酒店進(jìn)行重新定位和二次開(kāi)發(fā)，自由度較高，但是如物業(yè)體量大小和高企的物業(yè)租金確實(shí)無(wú)法改變的。相應的，這就要求品牌需要有效提升物業(yè)坪效。

康鉑的做法是“節流”與“開(kāi)源”同步進(jìn)行。所謂的“節流”，指的是在產(chǎn)品環(huán)節高效發(fā)揮物業(yè)所有的空間。除了兼具中島式吧臺、餐廳、休閑區和辦公廳的復合型功能大堂Pleasure公區外，康鉑新推出的Studio多功能套房精致且空間利用率極高。

同時(shí)，Studio客房除了基本房型外，還有提供個(gè)性化增值服務(wù)的豪華房和家庭房等多種房型。對投資人而言，這樣的客房設計能為酒店吸引到更多不同細分客群。

“開(kāi)源”，指的是酒店客房之外的非房收入。康鉑創(chuàng )立于1976年，源自法國盧浮酒店集團。2015年，錦江國際收購法國盧浮酒店集團，康鉑正式進(jìn)入中國?？点K提供的純正法式生活方式中就蘊含了“酒店+餐飲”的經(jīng)驗。

通過(guò)提供純正源自法國的經(jīng)典美食，結合本土市場(chǎng)的餐飲喜好，康鉑旗下項目能實(shí)現2/3住店客人的晚餐捕獲率，并創(chuàng )下了50%午餐客源來(lái)自酒店周邊客群的佳績(jì)。不僅如此，錦江酒店（中國區）還與盧浮酒店集團法國總部聯(lián)手打造UCOOK全球餐飲創(chuàng )新基地，為康鉑后續餐飲營(yíng)收的發(fā)展持續提供支持。

如何提升在未來(lái)市場(chǎng)周期的適配性？

在進(jìn)行物業(yè)改造時(shí)，投資人應回歸資產(chǎn)管理的本質(zhì)，不僅要考慮項目改造在滿(mǎn)足當下市場(chǎng)需求的同時(shí)，還能在未來(lái)市場(chǎng)周期中具備高適配性。

以品牌定位增強對年輕人和國際客群的吸引力、撬動(dòng)本地生活賽道以及前衛的產(chǎn)品打造理念，這是康鉑提升市場(chǎng)適配性的三大抓手。

其一，康鉑的品牌定位是感受美好、熱情分享的法式樂(lè )享社區，以商旅人士和年輕族群為目標客群。同時(shí)，康鉑此前在海外的多年發(fā)展積累，是其在國內市場(chǎng)吸引國際客群的重要加持。據品牌介紹，疫情前中國市場(chǎng)的康鉑酒店海外客源占比高達21%，其中上海外灘店的海外客源占比更是高達60%。不僅如此，康鉑還更新了品牌slogan，從“留戀每一刻”到“自有新享法”，以更主動(dòng)的姿態(tài)與年輕消費者進(jìn)行對話(huà)。

其二，康鉑通過(guò)餐飲和活動(dòng)兩個(gè)著(zhù)力點(diǎn)，不斷撬動(dòng)本地生活賽道。據艾瑞咨詢(xún)數據顯示，2020年中國本地生活服務(wù)市場(chǎng)規模為19.5萬(wàn)億元，到2025年預計增長(cháng)至35.3萬(wàn)億元。

康鉑在餐飲方面的優(yōu)勢，上文已提，此處不再贅述。此外，康鉑固定的品牌活動(dòng)和酒店活動(dòng)，如頗具法式文化特色的葡萄酒會(huì )和體育賽事+餐飲等活動(dòng)，是品牌消弭與周邊社區消費距離的關(guān)鍵之一。康鉑酒店（上海靜安店）之前先后舉辦了法國集市和國王節兩場(chǎng)活動(dòng)，共吸引了近600人參與其中，總收入近4萬(wàn)元。此外，還有薩爾薩舞會(huì )和學(xué)術(shù)講座等不同活動(dòng)，既能帶動(dòng)酒店一部分的餐飲等消費，也能清晰周邊人群對酒店的認知。

其三，康鉑前衛的產(chǎn)品打造理念，保持強勁且持續的市場(chǎng)競爭力。康鉑新推出的Studio客房，便是面向2030年的設計趨勢，以煙綠、雅白、地平線(xiàn)藍、亞麻色等色彩組合，以植物標本作為壁畫(huà)裝飾，契合了正在興起的自然風(fēng)設計。同時(shí)，自然主義也是康鉑品牌視覺(jué)的主要元素，其酒店外觀(guān)就頗具自然氣息。

為了更好地創(chuàng )造輕松舒適的社交氛圍，酒店公區的設計必須過(guò)硬。早在其他中端酒店品牌開(kāi)始重視社區活動(dòng)之前，康鉑就早已布局。延續了品牌法式精神的Pleasure公區，將空間一分為四，分為中島式吧臺、城市會(huì )客廳、辦公區和餐廳區域，為不同社交場(chǎng)景提供恰如其分的物理空間。

可見(jiàn)，康鉑在產(chǎn)品及服務(wù)層面對變化的積極擁抱，早已成為品牌基因的一部分。也就是說(shuō)，未來(lái)，康鉑的產(chǎn)品將繼續跟隨甚至是引領(lǐng)住宿空間風(fēng)格波動(dòng)，滿(mǎn)足不同年齡階段的消費者，為投資人帶來(lái)更可觀(guān)的經(jīng)營(yíng)收入。

寫(xiě)在最后

有投資人直言，手持一線(xiàn)城市核心地段的物業(yè)時(shí)，既開(kāi)心又擔心。開(kāi)心的原因自然不用多說(shuō)，而擔心的原因就是憂(yōu)慮選擇的酒店品牌是否能讓資產(chǎn)實(shí)現二次升值。

實(shí)際上，酒店核心的價(jià)值是由每平米空間所帶來(lái)的現金流所決定，即通常所說(shuō)的坪效。面對一堆亮眼的數據，務(wù)實(shí)的投資人重點(diǎn)關(guān)注的還是收入二字。如康鉑一般，將品牌優(yōu)勢實(shí)打實(shí)地轉化為能為投資人帶來(lái)具體收益，如餐飲和法式生活方式系列活動(dòng)等。

可以預見(jiàn)，康鉑深圳南山旗艦項目將與被稱(chēng)為“中國第一區”的南山區一同奮進(jìn)發(fā)展，為投資人，為南山區和康鉑品牌共同創(chuàng )造更可觀(guān)的投資收入，和更理想的發(fā)展前景。不僅如此，今年以來(lái)康鉑酒店在華南地區發(fā)展勢如破竹，已連續布局多個(gè)熱門(mén)城市核心地段。未來(lái)，康鉑品牌在華南地區甚至是粵港澳大灣區的影響力將進(jìn)一步提升，從而在這片酒店投資熱土上繪出更宏大的發(fā)展藍圖！

而作為錦江酒店(中國區)旗下以生活方式IP為核心的薈語(yǔ)酒店，也是備受市場(chǎng)矚目。薈語(yǔ)酒店是以“幸福秘境”為體驗精髓的中高型都市自然幸福系酒店品牌。區別于傳統酒店的單一住宿功能，薈語(yǔ)酒店基于“生活方式+社區空間”概念，將其服務(wù)受眾從商務(wù)人士延展到了社區居民。通過(guò)提供鮮花零售、下午茶、求婚策劃、沙龍活動(dòng)等幸福生活方式服務(wù)，使其得以滿(mǎn)足更多樣化的體驗需求。同時(shí)也不斷拓寬了自然幸福系酒店的邊界，實(shí)現營(yíng)收方式的多元化。并且與各消費領(lǐng)域的頭部品牌進(jìn)行戰略聯(lián)合，既降低創(chuàng )業(yè)的開(kāi)源成本，又能觸達更多用戶(hù)群體，增強非房營(yíng)收，建立鄰里的“親密”商業(yè)。通過(guò)創(chuàng )造全新的體驗消費，增強客戶(hù)粘性和客群轉化，打破同質(zhì)化競爭的被動(dòng)格局。期待薈語(yǔ)酒店也即將成為酒店創(chuàng )業(yè)市場(chǎng)上閃耀的新星。

免責聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買(mǎi)賣(mài)依據。

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